Ипотека под строительство: Ипотека на строительство жилого дома от 19,3%

3 %

У.S. Bank предлагает обычные кредиты всего за 3%.

Читать отзыв

BB & T (Truist): NMLS # 399803

620

620

Что я узнал об ипотеке при строительстве дома

Отдельный кредит на строительство — еще одна альтернатива, которая имеет некоторые преимущества.

Вместо кредита на строительство на постоянной основе мы выбрали отдельный кредит на строительство при строительстве нашего дома.

Это означало, что мы взяли кредит на строительство, чтобы покрыть расходы на строительство. Затем, когда дом был закончен, нам пришлось взять совершенно отдельную ипотеку, чтобы погасить кредит на строительство.Новая ипотека, которую мы получили в конце процесса строительства, стала нашей постоянной ипотекой, и в то время мы могли присматриваться к ней.

Несмотря на то, что мы внесли первоначальный взнос в размере 20% по нашему кредиту на строительство, одним из преимуществ этого вида финансирования по сравнению с постоянным кредитом является то, что вы можете претендовать на небольшой первоначальный взнос. Это важно, если у вас есть существующий дом, в котором вы живете, который вам нужно продать, чтобы получить деньги для первоначального взноса.

Ссуда ​​также является ссудой только под проценты во время строительства, как и ссуда на строительство на постоянной основе.

Однако большая разница заключается в том, что весь остаток ипотечного кредита на строительство подлежит единовременному платежу в конце строительства. И это может создать проблемы, потому что вы рискуете быть не в состоянии погасить то, что вы должны, если вы не можете претендовать на постоянную ипотеку, потому что дом не оценивается так высоко, как ожидалось.

Были и другие риски, кроме возможности того, что дом не будет стоить достаточно, чтобы мы могли получить кредит в конце.Поскольку наша ставка не была зафиксирована, вполне возможно, что мы могли бы получить более дорогой кредит, если бы процентные ставки по ипотечным кредитам выросли во время строительства нашего дома.

Нам также пришлось оплатить два комплекта расходов на закрытие и сборы и пройти два процесса закрытия. Это было большой проблемой и расходами, которые необходимо учитывать при принятии решения о том, какой вариант лучше.

Тем не менее, поскольку мы планировали оставаться в нашем доме в течение длительного времени и хотели большей гибкости с окончательным кредитом, этот вариант имел смысл для нас.

Заем на строительство дома отличается от займа на покупку дома

У займа на строительство дома есть еще одно существенное отличие от покупки нового дома.

Когда дом строится, очевидно, что он еще не стоит всей суммы, которую вы занимаете. И, в отличие от того, когда вы покупаете полностью построенный дом, вам не нужно платить за дом сразу. Вместо этого, когда вы берете кредит на строительство, деньги распределяются между строителями поэтапно по мере завершения строительства дома.

У нас было пять «розыгрышей», когда строитель получал деньги от банка пять раз в процессе строительства. Первый розыгрыш произошел до начала строительства, а последний был финальным розыгрышем, который произошел в конце.

На каждом этапе нам приходилось расписываться о выдаче средств до того, как банк предоставит их застройщику. Банк также направил инспекторов, чтобы убедиться, что прогресс соответствует их ожиданиям.

Различные варианты розыгрыша — и процесс подписания — защищают вас, потому что застройщик не получает все деньги вперед, и вы можете приостановить платежи до тех пор, пока проблемы не будут решены, если возникнут проблемы.Тем не менее, это требует вашего участия в тех случаях, когда не всегда удобно посещать строительную площадку.

Вы можете столкнуться с проблемами, если ваш законченный дом не будет достаточно оценен

Есть еще одна серьезная проблема, с которой вы можете столкнуться, когда придет время получить окончательный кредит для погашения кредита на строительство. Проблема может возникнуть, если оценка вашего дома не достаточна для полного погашения ссуды на строительство.

Когда банк первоначально утвердил наш строительный кредит, они ожидали, что готовый дом будет оценен по определенной цене, и они позволили нам взять кредит, исходя из прогнозируемой будущей стоимости готового дома.Однако, когда пришло время получить новый кредит для погашения нашего кредита на строительство, готовый дом должен был быть оценен лицензированным оценщиком, чтобы убедиться, что он действительно стоит так, как ожидалось.

Нам пришлось оплатить стоимость оценки, когда дом был завершен, что составило несколько сотен долларов. И, когда мы первоначально оценили наш готовый дом, он не оценил столько, сколько нам нужно, чтобы погасить строительный кредит. Это может произойти по многим причинам, включая падение стоимости недвижимости и перерасход средств в процессе строительства.

Когда наш дом не был оценен так, как нам нужно, мы оказались в ситуации, когда нам пришлось бы принести на стол наличные деньги. К счастью, мы смогли обратиться в другой банк, который работал с другими оценщиками. Вторая оценка, которую мы сделали, за которую нам также пришлось заплатить, показала, что стоимость нашего дома более чем достаточна для предоставления кредита, в котором мы нуждались.

Прежде чем строить, изучите кредиты на строительство

В конечном счете, мы очень рады, что построили наш дом, потому что это позволило нам получить дом, который идеально подходит для наших нужд.

Но процесс получения кредита на строительство был дорогостоящим и сложным, что потребовало от нас внесения крупного первоначального взноса, траты много времени на обеспечение финансирования и значительных затрат на оплату двух закрытий и проведение нескольких оценок. Готово.

Помните о дополнительных сложностях, прежде чем принять решение о строительстве дома, и внимательно изучите варианты кредита на строительство, чтобы убедиться, что вы получите подходящее финансирование для вашей ситуации.

Какой тип кредита вам нужен?

Покупка земли и строительство нового дома может быть захватывающим занятием, и если вы планируете получить финансирование, вам необходимо понимать, какие у вас есть варианты, связанные с кредитами на землю, кредитами на землю и кредитами на строительство.

Какой вид кредита вам подходит? Хотя это может показаться очевидным, на этот вопрос не всегда есть четкий ответ, и тема часто неправильно понимается потенциальными заемщиками. Важно понимать, что эти кредиты имеют уникальные характеристики, и доступные для вас варианты кредитования будут зависеть от таких факторов, как ваша личная ситуация, тип приобретаемой недвижимости, уровень вашей подготовки и сроки строительства дома. В этой статье будет представлен обзор (a) ссуды на участок и землю и (b) ссуды на строительство дома , чтобы помочь вам решить, что соответствует вашим потребностям.В соответствующей статье этой серии более подробно рассматриваются условия кредитов на участки и землю, а в другой — условия кредитов на строительство.

Большинство домовладельцев знакомы с типичным ипотечным кредитом, используемым для финансирования покупки существующего, уже построенного дома (которого некоторые называют ипотечным кредитом или кредитом на покупку). Ссуды на покупку являются стандартом индустрии жилищного кредитования, и целые финансовые рынки, ипотечные продукты и автоматизированные системы были созданы, чтобы сделать эти ссуды эффективными и простыми для банков в выдаче и обработке.

Но обычные ипотечные кредиты на покупку отличаются от кредитов на землю, землю и строительство — как по своей структуре, так и по тому, как кредиторы их гарантируют, обрабатывают и учитывают — и понимание этих различий, возможно, является наиболее важным выводом, который должны усвоить потенциальные заемщики. прежде чем искать кредит для покупки земли или строительства дома. Читайте о , почему банки относятся к этим кредитам по-разному.

Фундаментальной основой для этой разницы является то, что, прежде чем предоставить финансирование для покупки свободной земли или ссуду на строительство вашего дома, банк должен понять ваши планы в отношении собственности.Цель и сроки получения ссуды на покупку денег известны и очевидны — вы покупаете существующий дом определенной стоимости на момент закрытия сделки — но при работе со свободной землей существует больше неопределенности в отношении фактов, оценки и того, что ждет в будущем. кредит или кредит на строительство. Подробная информация об имуществе и ваша общая история повлияют на предполагаемый риск для кредитора и помогут кредитору решить, одобрит ли он ваш кредит. По этой причине земельные кредиты и кредиты на строительство часто называют «историческими кредитами».

Готовы купить участок для дома, но не совсем готовы построить новый дом? Многие покупатели ищут — или уже нашли — идеальный участок или свободную недвижимость для строительства своего будущего дома, но им нужно подождать, прежде чем начать строительство. Жизненные и финансовые ситуации (работа, дети, продажа существующего дома) могут сыграть большую роль в том, готов ли кто-то начать строительство дома с нуля, а для некоторых время не подходит для выполнения этой задачи.Если это ваша ситуация, вы, вероятно, захотите рассмотреть какую-либо форму «ссуды на землю» или «ссуды на землю», чтобы сначала совершить покупку свободной недвижимости. А позже, когда вы действительно будете готовы построить дом на своем участке, вы можете рассмотреть варианты кредита на строительство.

Ссуда ​​на земельный участок или землю позволит вам обеспечить себе идеальное место для проживания, чтобы вы могли продолжить подготовку к строительству своего дома. Заемщики могут использовать время после закрытия, чтобы спланировать свой новый дом и его дизайн. Если они еще ни с кем не сотрудничали, то некоторые используют этот период времени, чтобы найти своего идеального строителя дома.И, возможно, это время позволит вам устроиться на новую работу или вашим детям закончить колледж.

С точки зрения заемщика, ссуду под землю и землю труднее найти, и условия на ней менее выгодны, чем обычная ипотека на покупку дома. Хотя ссуды на землю и земельные участки структурированы и документированы так же, как и ссуды на покупку жилья, будьте готовы к более краткосрочным ссудам, более высоким авансовым платежам, более высоким процентным ставкам и дополнительным обязательствам заемщика и андеррайтингу.Здесь мы вместе обсуждали как земельные, так и земельные кредиты, но у некоторых кредиторов разные условия и программы кредитования, которые различают готовые участки (готовые к строительству, с коммуникациями и дорогами) и незастроенные свободные земли. Узнайте больше о том, как работают земельные кредиты.

Готовы построить новый дом прямо сейчас? Если у вас есть (или скоро будут) все ваши утки подряд — вы нашли свой участок, завершили планы дома и работаете со строителем — тогда кредит на строительство, вероятно, это то, к чему вы готовы.

Строительные кредиты обычно финансируют строительство индивидуальных или полуиндивидуальных домов с нуля. При покупке уже построенного дома «Spec» или при покупке новых домов у производственных строителей покупатель обычно не пользуется кредитом на строительство. В этих сделках, если строитель продает готовый дом, заемщику нужна только ипотека на покупку, чтобы купить новый дом и землю, на которой он расположен.

Кредиты на строительство жилья являются уникальными продуктами и требуют различных документов, процедур и методов финансирования по сравнению со многими другими типами кредитов.Существенное отличие заключается в том, что ссуды на строительство жилья представляют собой краткосрочные ссуды, которые финансируются периодическими авансами (или розыгрышами), поэтому они не полностью финансируются за один раз, как при закрытии ссуды на покупку участка, земли или существующего дома.

С точки зрения заемщика, как и кредиты на землю и земельные участки, кредиты на строительство обычно сложнее получить, и они будут включать менее выгодные условия финансирования по сравнению со стандартной ипотекой на жилье. Будьте готовы столкнуться с большим количеством документов, дополнительными транзакционными расходами, значительным первоначальным взносом, очень коротким сроком кредита и возможностью более высоких процентных ставок (хотя ежемесячные платежи могут быть процентными только на этапе строительства).Скорее всего, вы потратите больше времени на обработку и одобрение кредита на строительство.

В прошлом для строительства нового дома требовалось два кредита: краткосрочный строительный кредит на этап строительства и долгосрочный постоянный ипотечный кредит (использовался для погашения строительного кредита после завершения работ). Это привело к двум закрытиям, дублированию комиссий, высоким транзакционным издержкам и рискам для заемщика в отношении того, что произойдет, когда наступит срок погашения кредита на строительство.

К счастью, сегодня наиболее распространенным вариантом является ссуда от строительства до постоянной ссуды (также называемая ссудой на строительство «единого закрытия» или «все-в-одном»), которая позволяет заемщику получить один кредит, одно закрытие и строительство. кредит просто преобразуется в долгосрочную, постоянную ипотеку после завершения строительства.

Средства кредита на строительство могут помочь вам построить дом либо на участке, который у вас уже есть, либо на покупку нового участка, который вы хотите купить, а затем построить на нем. Если вы уже владеете своим участком, ваша доля в собственности может быть включена в качестве залога для кредита на строительство. Если вы купили землю с большим кредитом, то кредит на строительство, как правило, будет использоваться для погашения и рефинансирования этого первого кредита. Если вы покупаете участок с кредитом на строительство, вы согласуете закрытие покупки участка с закрытием кредита на строительство.

Иногда застройщик уже владеет участками и предлагает построить готовый дом под ключ для покупателя на одном из своих участков. Для таких участков, принадлежащих застройщику, договоренность с застройщиком и тип кредита могут различаться. В некоторых случаях покупателю необходимо заранее получить кредит на строительство и купить участок у застройщика при закрытии кредита на строительство. Но в других случаях строитель с участком, принадлежащим строителю, может финансировать работы, и покупатель использует ипотечный кредит на покупку дома, чтобы купить дом у строителя после завершения строительства дома.

Если вы готовы начать строительство своего нового дома с нуля, вероятно, вам понадобится строительный кредит – независимо от того, владеете ли вы уже своим участком бесплатно, купили ли вы его с помощью земельного кредита или вы покупаете свой участок с кредитом на строительство. Узнайте больше о том, как работают кредиты на строительство дома.

Экономический спад и крах рынка жилья продолжают влиять на доступность финансирования.Действительно, рынок ипотечных кредитов на покупку новых домов — типичная обычная ипотека — все еще находится в движении и по-прежнему затрудняет получение кредитов для многих покупателей существующих домов. Эти трудности усугубляются для нетрадиционных ссуд под залог земли, ссуд на землю и ссуд на строительство, и этот вид финансирования может быть даже недоступен на некоторых рынках. Но рынки жилья и кредитования неуклонно улучшаются, и со временем эти проблемы будут решаться сами собой.

Если вы готовы приступить к получению финансирования, проверьте ситуацию и посмотрите, какие варианты у вас будут. Само собой разумеется, что вы должны убедиться, что ваш финансовый дом в порядке, чтобы вы могли сделать свой кредит привлекательным для кредиторов.

В самом начале процесса вам следует попытаться найти кредитора или ипотечного брокера, который понимает ваши потребности и имеет опыт работы с типом кредита, который вы ищете. Прохождение предварительной квалификации поможет вам понять свой бюджет и другие финансовые ограничения.Не все кредиторы или ипотечные брокеры работают с кредитами на свободную землю, поэтому убедитесь, что вы сотрудничаете с кем-то, у кого есть опыт, сеть и ресурсы для предоставления.

Если вы работаете напрямую с кредитором, имейте в виду, что получить такие кредиты в крупных банках может быть сложнее. Рассмотрите возможность сотрудничества с местным банком или кредитным союзом, которые могут быть более склонны финансировать такие типы кредитов на недвижимость в своем районе. Оцените и другие варианты кредитования, такие как кредиты VA, которые можно использовать для строительства нового дома или покупки участка, а также потенциальные программы кредитования, управляемые местными и государственными органами.

У опытного ипотечного брокера может быть больше вариантов кредита, чем у обычного банка, поскольку они обычно работают с десятками кредитных учреждений по всей стране. Из-за разнообразия источников кредитования ипотечный брокер часто может предложить вам более выгодную кредитную сделку, чем если бы вы связались напрямую с местным банком.

Если вы не можете получить кредит у традиционного кредитора, ипотечного брокера или государственной программы, рассмотрите альтернативные стратегии. Некоторые заемщики обращаются к наличным деньгам, кредитам от членов семьи и кредитам под залог собственного дома в своем существующем доме, чтобы профинансировать покупку участка.Финансирование продавцом является еще одной привлекательной возможностью, так как многие мотивированные продавцы земли могут позволить вам профинансировать покупку с их помощью, вместо того, чтобы заставлять вас указывать полную цену во время покупки. Некоторые заемщики пытаются сначала продать свой существующий дом, а затем арендовать дом, чтобы им было легче предоставить ссуду на покупку или строительство.

Рассматриваете ли вы кредит на покупку участка, кредит на покупку свободной земли или кредит на строительство вашего нового дома на участке по вашему выбору, мы надеемся, что эта статья поможет вам понять ваши варианты.И если вы готовы найти для себя подходящий участок или свободную землю, на LotNetwork.com есть более 250 000 списков участков и земель по всей стране, которые вы можете найти, чтобы найти эту собственность.

Прочтите наши ресурсы для покупки участков и земли и нашу серию статей о 8 советах по покупке участков и земли , чтобы вы могли оценить свои потребности и заранее проявить должную осмотрительность, прежде чем покупать недвижимость для нового дома.

Прочитайте некоторые другие статьи из этой серии, в которых содержится более подробная информация о Ссудах на землю и участки  и  Ссуды на строительство нового дома .

И посетите наши страницы ресурсов с советами и информацией по следующим темам:

Статьи по теме:

Кредиты на строительство дома | Как они работают и текущие ставки

Вам нужен кредит на строительство дома?

Если вы хотите построить новый дом с нуля, вам, скорее всего, понадобится кредит на строительство.

Это краткосрочный кредит, который можно использовать для финансирования земли, материалов, рабочей силы — короче говоря, всех расходов, связанных со строительством дома.

Кредиты на строительство бывают нескольких видов. Некоторые из них должны быть выплачены после того, как дом будет построен, а некоторые могут быть преобразованы в ипотеку, которую вы выплачиваете со временем.

Правильный тип ссуды на строительство для вас будет зависеть от вашего бюджета, сроков строительства и того, как вы планируете использовать дом после его постройки.

В этой статье (Перейти к…)

Разъяснения по кредитам на строительство дома

Если вы не можете заплатить из своего кармана за строительство нового дома, вам понадобится строительный кредит для финансирования проекта.

позволяют финансировать материалы и рабочую силу для строительства дома с нуля — в отличие от традиционной ипотечной ссуды, которая предоставляется только для готовых домов.

Ссуда ​​на строительство — это краткосрочная ссуда, обычно на срок от 12 до 18 месяцев, которая предоставляет средства для приобретения материалов и рабочей силы, необходимых для строительства жилого дома.

Деньги от этого займа также можно использовать для покупки участка, на котором будет построен дом (или вы можете получить для этой цели отдельный «участковый заем»).

Процентные ставки по кредитам на строительство являются переменными, то есть они могут меняться в течение срока кредита.

Но в целом ставки по кредитам на строительство обычно примерно на 1 процент выше, чем ставки по ипотечным кредитам.

Как работают кредиты на строительство

В случае кредита на строительство вы, как правило, не получаете всю сумму кредита авансом. Вместо этого вы получаете кредит в рассрочку, чтобы оплачивать строительные работы поэтапно.

Майкл Гевурц, генеральный директор компании Bluebird, объясняет, как это работает:

«Сначала вы создаете смету бюджета для всего проекта.Затем вы вносите хотя бы минимальный первоначальный взнос, требуемый кредитором», — говорит он.

По мере того, как строительный проект продвигается вперед, вы можете поэтапно снимать кредитные деньги, чтобы покрыть связанные с этим расходы. Каждый «розыгрыш» платит застройщику за этот завершенный этап строительства.

«Обычно работа завершена, тогда вы делаете запрос на снятие кредита», — говорит Гевурц.

«Кредитор отправляет инспектора для проверки работы и утверждения запроса. Затем часть кредита может быть переведена или переведена на ваш банковский счет.

Виды строительных кредитов

Существует три основных вида строительных кредитов:

1. Ссуда ​​ от строительства до постоянного финансирования финансирует затраты на строительство, а также на готовый дом. Он преобразуется из первоначальной ссуды на строительство с регулируемой процентной ставкой в ​​постоянную ипотечную ссуду с фиксированной процентной ставкой после завершения работ. дома.Как только это произойдет, этот кредит необходимо либо полностью погасить, либо рефинансировать в ипотечный кредит для постоянного финансирования
2. Кредит собственника-застройщика предназначен для домовладельцев, которые также хотят выступать в качестве генерального подрядчика для своего собственного проекта. «Эти кредиты могут быть менее дорогими и предлагать более низкие ставки, чем два других варианта. Но кредиторы часто считают их очень рискованными, поэтому их может быть труднее получить», — говорит Гевурц. Как правило, чтобы получить кредит, вам нужно быть профессиональным подрядчиком.

Как и в случае с ипотекой, вам нужно изучить все варианты финансирования и сравнить предложения от нескольких разных кредиторов.

Правильный тип ссуды на строительство для вас будет зависеть от ваших финансов, ваших сроков и того, кто может предложить вам лучшую процентную ставку для вашей ситуации.

Шаги для получения кредита на строительство

Получить кредит на строительство может быть сложнее, чем на традиционную ипотеку.

«Это будет зависеть от вашей финансовой устойчивости как заемщика, ваших планов и спецификаций проекта, бюджета вашего проекта и того, что вы планируете делать с домом после его завершения», — объясняет Роберт Уизерс из M1 Capital Corp.

У каждого кредитора свой процесс подачи заявки и свои требования. Но в целом вам придется предоставить подробную информацию о вашем:

• Доход
• Работодатель
• Кредит (обычно баллы должны быть выше 720)
• Первоначальный взнос (вероятно, вам потребуется не менее 10%)
• Строитель/генеральный подрядчик
• Бюджет строительства

Как только ссуда будет одобрена, ссуда в конечном итоге будет закрыта через титульную компанию, как и ипотечная ссуда.

Вместо единовременной выплаты при закрытии заемные средства выводятся по запросу на каждом этапе строительного проекта.

«Вы должны выбрать кредитора по строительному кредиту, основываясь на его опыте в финансировании строительства. Тщательно присматривайтесь», — предлагает Уизерс.

Он предупреждает, что найти и получить кредит на строительство особенно сложно в наши дни из-за текущего экономического спада.

Чтобы помочь вам найти лучшее предложение по финансированию строительства дома, возможно, стоит обратиться к опытному и авторитетному брокеру, который поможет вам сравнить варианты кредита.

Кредиты на строительство и кредиты на реконструкцию

Средства кредита на строительство могут быть использованы для оплаты земли, материалов, рабочей силы и других расходов, связанных со строительством дома.

Но что, если вместо этого вы хотите купить ремонтный дом?

В этом случае вы захотите получить «кредит на реабилитацию» вместо кредита на строительство. Средства от кредита на ремонт или ремонт могут покрыть расходы, связанные с ремонтом или реконструкцией существующего дома.

Одним из популярных кредитов на ремонт является реабилитационный кредит FHA 203k.

«Этот [кредит] позволяет вам занимать средства на покупку дома, а также оплачивать желаемый или необходимый ремонт или реконструкцию», — говорит Пол Уэлден, директор Программы сертификации подрядчиков 203k.

«Кредиты FHA 203k не могут быть использованы для нового строительства. И их можно использовать только на существующих объектах от одной до четырех единиц, которые были построены как минимум за один год».

Welden добавляет, что для кредита FHA 203k требуется минимум 3,5 процента первоначального взноса, что немного меньше, чем от 10 до 20 процентов, необходимых для кредита на строительство.

Подобно кредитам на строительство, процентные ставки по FHA 203k могут быть на один процентный пункт выше, чем по традиционному ипотечному кредиту FHA.

Способы финансирования ремонта существующего дома

Строительные ссуды существуют для финансирования строительства нового дома. У домовладельцев, которые хотят отремонтировать существующий дом, есть другие варианты, в том числе:

• Кредит под залог дома : Эти «вторые» ипотечные кредиты отражают стоимость вашего текущего дома, чтобы вы могли использовать его для проектов реконструкции.Если у вас уже есть действующий ипотечный кредит, вы будете производить платежи по ипотечному кредиту по обоим кредитам.
• Кредитные линии под залог жилья: Этот кредит, также называемый HELOC, использует ваш капитал, но вы сами контролируете, когда и как вы берете средства по кредиту. Вы можете нарисовать часть HELOC или весь его при закрытии. Вы платите проценты только за полученную сумму. Вы также можете погасить его, а затем повторно использовать кредит для дополнительных проектов в течение установленного периода времени.
• Кредиты на рефинансирование с обналичиванием: Вы можете заменить свой текущий жилищный кредит новым кредитом, достаточно большим для финансирования ваших строительных проектов и для погашения существующей ипотеки.«Обналичивание» относится к капиталу, который вы можете получить из своего существующего дома

Все три варианта требуют, чтобы вы накопили капитал в своем доме. Сумма денег, которую вы можете снять, зависит от вашего текущего капитала и стоимости вашего дома.

Если вы не используете рефинансирование с обналичиванием VA, вы не сможете снять 100 процентов своего капитала.

Часто задаваемые вопросы о кредите на строительство

Остались вопросы? Вот несколько быстрых ответов, в основном предоставленных Gevurtz, на часто задаваемые вопросы о кредитах на строительство.

Нет, вы не можете получить кредит на строительство без залога. Заемщик должен иметь денежные средства или собственный капитал для получения кредита на строительство.

Помимо подробного плана и квалифицированного, утвержденного заемщика, также нужны деньги для первоначального взноса и подтверждение способности погасить кредит.

Как и в случае с традиционной ипотекой, подтверждение вашей «способности погасить кредит» будет представлено в виде кредитных отчетов, банковских выписок, W2 и других документов, подтверждающих, что у вас есть достаточный стабильный доход для погашения кредита.

Из-за риска, связанного со строительными кредитами, их труднее получить, чем ипотеку.

При использовании ссуды на строительство в общую сумму займа встроен процентный резервный фонд, который используется для выплаты процентов во время строительства.

Минимальный 10-процентный первоначальный взнос обычно рекомендуется для ссуды на строительство, хотя 20 процентов часто предпочтительнее для кредиторов.

Частные кредиторы и региональные банки часто лучше всего подходят для строительных кредитов. Они подходят для большего риска и способны предложить более инновационные решения.

На момент написания этой статьи, в зависимости от кредитора, 4,5 процента являются типичной процентной ставкой для строительных кредитов. Это примерно на один процент выше, чем типичная ставка по ипотечным кредитам за тот же период времени.

Для получения ссуды на строительство вам может потребоваться более высокий кредитный рейтинг, чем для получения большинства ипотечных ссуд. Для утверждения кредита рекомендуется оценка FICO 720 или выше.

Идеальное соотношение долга к доходу для кредита на строительство может варьироваться, но никогда не должно превышать 45 процентов.

Обычно дешевле построить, чем купить дом.Это потому, что вы можете создать что-то точно в соответствии с вашими спецификациями и желаниями, как правило, по цене ниже той, которую вы заплатили бы за покупку существующего дома.

Тем не менее, получить кредит на строительство сложнее, чем ипотеку. Для многих людей просто более реалистично купить существующий дом, особенно для тех, кто впервые покупает жилье.

График розыгрыша — это план, в котором подробно описывается, как вы будете отправлять средства застройщику.При строительстве дома вы не отправляете всю сумму кредита застройщику еще до начала проекта. Это напрашивается на неприятности. Скорее, ваш кредитор будет высвобождать средства медленно по мере завершения каждого этапа проекта. Фундамент сделан? Часть средств высвобождается. Оформление сделано? Больше денег застройщику. Таким образом, вы минимизируете убытки в случае недобросовестного застройщика или того, кто просто разорится во время вашего проекта.

Таким образом, ссуда на строительство напоминает кредитную линию.«Розыгрыш» берется порциями, а не единовременно.

Строительные кредиты требуют затрат на закрытие, как и традиционные ипотечные кредиты. Наряду с комиссией за обработку и инициирование, взимаемой ипотечным кредитором, вам также придется заплатить за оценку, страхование правового титула и судебные издержки.

Преимущество постоянного финансирования строительства заключается в оплате только одного комплекта расходов на закрытие. С кредитом только на строительство вы платите за закрытие дважды: один раз по строительному кредиту и один раз по постоянному кредиту.

Да, ипотечный кредитор потребует частную ипотечную страховку по строительному кредиту, если вы внесете менее 20 процентов первоначального взноса.

При стандартной ипотеке кредитор может использовать существующий дом в качестве залога. В случае кредита на строительство новый дом еще не существует, поэтому его нельзя использовать для обеспечения кредита.Участок недвижимости, который вы покупаете, имеет стоимость, но сумма кредита, как правило, превышает стоимость самой недвижимости. Ипотечные кредиторы отражают этот дополнительный риск за счет более высоких процентных ставок.

Онлайн-банкинг упростил получение стандартного ипотечного кредита, но для получения кредита на строительство обычно требуется более личное общение с кредитным специалистом. Чтобы получить одобрение, вам нужно будет поделиться уникальными деталями вашего нового домашнего проекта.

Это зависит от ваших индивидуальных потребностей, и кредитный специалист может помочь вам принять решение.

Для многих заемщиков временный кредит только на строительство может обеспечить большую гибкость. Например, когда вы будете готовы к постоянному финансированию, у вас будет больше контроля над долгосрочным кредитом, поскольку он будет отделен от кредита на строительство.

Тем не менее, один кредит может сэкономить деньги на закрытии.

Какие сегодня ставки по ипотеке?

Процентные ставки по ипотечным кредитам, а также по другим видам финансирования, таким как кредиты на строительство, остаются на рекордно низком уровне.

Но, как всегда, цены зависят от человека. Так что получить несколько цитат, чтобы увидеть, какой кредитор может предложить вам лучшее предложение.

Информация, содержащаяся на веб-сайте The Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker. Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.

Процесс ссуды на строительство | Жилищные кредиты

Ключом к положительному опыту строительства дома является понимание процесса строительства и того, как работает кредит на строительство. Имея это в виду, мы делимся этими шестью основными шагами, чтобы получить строительный кредит BankWest и в конечном итоге преобразовать его в постоянную ипотеку.

NMLS № 685987

Шаг 1: Предварительное одобрение вашей постоянной ипотеки
Шаг 2: Выбор подрядчика, строительной площадки и планов этажей
Шаг 3: Закрытие вашего временного кредита на строительство
Шаг 4: Получение средств из вашего кредита и отслеживание непогашенных остатков
Шаг 5: Блокировка Ставка по вашей постоянной ипотеке
Шаг 6: Закрытие вашей постоянной ипотеки

Шаг 1: предварительное одобрение вашей постоянной ипотеки

Ваш пакет финансирования фактически будет включать два отдельных займа.

1. Первоначальный промежуточный заем на строительство позволяет авансировать или «вытягивать» средства для оплаты расходов на строительство во время строительства или реконструкции. Проценты выплачиваются ежемесячно по этому кредиту, и он имеет максимальный срок 12 месяцев. Важно тесно сотрудничать с вашим кредитором в течение этого времени, чтобы обеспечить плавный переход между кредитами.
2. После того, как ваш дом будет построен, вам будет предоставлена ​​постоянная ссуда или «ипотека» для погашения промежуточной ссуды. Ипотека будет выплачиваться ежемесячно на срок до 30 лет.

Первым шагом на пути к строительству дома вашей мечты является встреча с вашим кредитором BankWest, чтобы определить, сколько вы можете занять для вашего строительного проекта. BankWest требует, чтобы вы прошли предварительный отбор на постоянную ипотеку, прежде чем будет рассмотрен временный кредит на строительство. Чтобы пройти предварительную квалификацию, вы должны продемонстрировать, что ваш доход покроет платежи по кредиту, расходы на закрытие и другие расходы по кредиту. Кроме того, наши кредиторы рассмотрят любые существующие долги, которые вы можете иметь, и сумму вашего первоначального взноса.Пожалуйста, имейте в виду, что существуют кредитные программы, которые позволяют заемщикам купить или построить дом с небольшим первоначальным взносом. Право на участие и требования будут основываться в основном на финансовой и кредитной истории. В зависимости от вашей индивидуальной ситуации ваш кредитор может объяснить ваши варианты.

Для предварительного отбора на сумму кредита и цену покупки вы должны предоставить следующую информацию о каждом заявителе, а также заполненную заявку на ипотеку:

• W-2 за последние два налоговых года
• Последние платежные квитанции за последние 30 дней
• Налоговые декларации (как личные, так и юридические) за последние два года со всеми приложениями
• Самые последние банковские и инвестиционные отчеты с указанием средств, доступных для закрытия расходов и первоначального взноса

Может потребоваться дополнительная информация, но пункты, перечисленные выше, должны служить убедительным показателем того, что вы можете позволить себе взять взаймы.Наконец, BankWest запросит у всех заявителей кредитный отчет, чтобы помочь определить максимальную сумму кредита. Когда все эти документы будут заполнены, вы получите «добросовестную оценку» и таблицу сборов, показывающую строительный кредит и постоянные расходы по ипотеке, исходя из этой суммы кредита.

Имейте в виду, что финансовые изменения в процессе оформления кредита на строительство могут повлиять на ваше право на постоянное финансирование. Эти изменения могут включать: ваш статус занятости, снижение дохода, увеличение долгов или просроченные платежи по вашему кредитному отчету. Если у вас произойдут какие-либо финансовые или трудовые изменения в течение срока действия временного кредита на строительство, очень важно работать с вашим кредитором, чтобы убедиться, что у вас есть обновленный план постоянного финансирования.

НАЗАД

Шаг 2: Выбор подрядчика, строительной площадки и планов этажей

Теперь начинается самое интересное! Важно выбрать надежного строителя дома, который поможет вам создать план этажа, который будет соответствовать вашим текущим и будущим потребностям.Эти потребности следует учитывать до того, как будет забит первый гвоздь, поскольку изменения во время строительства могут привести к дорогостоящим заказам на изменение. Уважаемый генеральный подрядчик должен знать все расходы, связанные с вашим строительным проектом, и гарантировать, что все расходы включены в общую стоимость строительства. BankWest требует только одно письменное предложение, но вы можете получить как минимум два предложения от сопоставимых подрядчиков.

Поиск идеальной строительной площадки также должен происходить в это время.Мы знаем, что вам будет не терпится начать работу, но есть несколько моментов, которые следует помнить при выборе и/или подготовке земли для проекта:

• Подготовка участка, включая удаление деревьев, не может начаться до закрытия временного кредита на строительство.
• До закрытия промежуточного кредита на строительство необходимо предоставить подтверждение страхования рисков строителей. Спросите своего кредитора о получении цитаты от одного из наших опытных страховых агентов BankWest.
• Все коммуникации, колодцы и септиктенки должны находиться в пределах правового описания, на основании которого вы строите.
• Другие дома, расположенные на участке, должны быть снесены в течение срока действия вашего первоначального кредита на строительство.
• Площадь земельного участка не должна превышать 10 акров. Пожалуйста, спросите об исключениях.
• Если участок обследуется на ферме или на большей площади, шаги, необходимые для утверждения округом нового юридического описания, могут занять несколько недель. Пожалуйста, планируйте соответственно.

После того, как ваши планы этажей будут готовы и строительная площадка будет защищена, будет назначена оценка для определения рыночной стоимости вашего дома.BankWest потребуется следующая информация для завершения оценки:

• Все планы домов и спецификации.
• Предложения от вашего застройщика.
• Договор купли-продажи земли, на которой вы планируете строить.

Оценщик также посетит строительную площадку и использует сопоставимую информацию о продажах, чтобы определить реальную рыночную стоимость вашего дома. Это значение поможет установить лимиты для ваших временных строительных и постоянных ипотечных кредитов.

Когда оценка завершена и окончательная стоимость определена, BankWest закажет титульные работы и одобрит ваш временный кредит на строительство. Следующим шагом будет закрытие этого кредита и начало двигать грязь!

НАЗАД

Шаг 3: Закрытие временного кредита на строительство

Когда придет время закрыть ваш строительный кредит, мы встретимся в банке или титульной компании, чтобы заполнить необходимые документы, включая примечание, ипотеку и другие раскрытия информации.Если есть много кредита, он будет погашен в это время. Если вы заказываете готовый дом, модульный или системный дом, BankWest теперь может выделить необходимые средства для первоначального взноса, и ваш новый дом может быть заказан. Как правило, затраты на закрытие должны быть оплачены заемщиком во время закрытия и не могут быть включены в кредит на строительство.

BankWest обычно выдаются на срок, не превышающий 12 месяцев. В течение этого времени вы должны будете ежемесячно выплачивать только проценты по сумме строительного кредита, который вы обеспечили.Эти проценты будут выплачиваться первого числа каждого месяца.

BankWest может принять решение о проведении проверок на месте по определенным кредитам на строительство в процессе строительства. Это просто внутренний аудит, и его ни в коем случае нельзя рассматривать как контроль за соблюдением строительных норм или соответствием, качеством или точностью конструкции. Некоторые гарантированные или застрахованные государством кредиты также могут потребовать проверок. Мы предоставим вам дополнительную информацию, если ваш кредит подлежит этим проверкам.

После того, как первоначальный кредит на строительство закрыт, строитель может начать строительство.

НАЗАД

Шаг 4: Получение кредита и отслеживание непогашенных остатков

Раз в месяц вы должны оплачивать счета за строительство, используя «вытягивание» кредита. Вы несете ответственность за отслеживание счетов и отправку их в банк. С каждым запросом на розыгрыш вы можете предъявить столько счетов, сколько необходимо.

При подаче счетов за строительство обратите внимание, что на получение чеков уходит около 72 часов. Пожалуйста, планируйте соответственно.В зависимости от местоположения вашего проекта, эти чеки могут быть получены от титульной компании или от BankWest. Отправляя запрос на розыгрыш, вы соглашаетесь с тем, что работа завершена, и подрядчик и поставщики должны будут подписать отказ от залогового удержания для каждого платежа, который они получают. Это документирует, что подрядчик получил полную или частичную оплату, и показывает, что залоговое удержание не может быть предъявлено в отношении имущества за выполненную работу. Важно предоставить информацию обо всех расходах, включая счета, которые вы оплачиваете из своего кармана.Вам будут предоставлены формы для сообщения этой информации, и вас могут попросить получить освобождение от залога для предметов, оплаченных непосредственно вами.

После того, как каждый запрос на розыгрыш будет выполнен, мы предоставим вам обновленный отчет, показывающий общее количество розыгрышей на сегодняшний день, а также оставшиеся кредитные средства, доступные для строительства. Если в какой-либо момент вы обеспокоены тем, что оставшихся средств недостаточно для завершения проекта, обратитесь к своему кредитору для финансового анализа.

Помните, что никакие изменения не могут быть внесены во время строительства без уведомления кредитора, так как это может повлиять на оценочную стоимость дома.Изменения включают в себя такие вещи, как добавление или удаление гаража, отделка подвала и т. д.

НАЗАД

Шаг 5: Фиксация ставки по вашей постоянной ипотеке

Почти готово! Все остальные затраты и затраты подсчитаны. Ваш генеральный подрядчик представляет окончательный счет. Вы и кредитор договариваетесь об окончательной сумме кредита. Что теперь?

Процентные ставки могут быть заблокированы за 30 дней до завершения строительства вашего дома, но вы должны знать окончательную сумму кредита.Для этого может потребоваться окончательный счет от вашего подрядчика. Хорошо связаться с нами после завершения строительства дома, чтобы мы могли обсудить с вами сроки и варианты блокировки ставки. Скорее всего, вы выберете блокировку ставки с истечением 60 дней. *

Когда вы встретитесь с нами, чтобы обсудить фиксирование постоянной ставки по кредиту, мы обновим информацию о вашем доходе, запросим новые банковские или инвестиционные отчеты и закажем новый кредитный отчет для проверки текущих долгов. Обязательно сохраняйте платежные квитанции, а также банковские и инвестиционные отчеты во время процесса получения кредита на строительство, чтобы их было легче найти при составлении окончательной информации о постоянном кредите.

Когда ваш дом будет наконец завершен, нам потребуется 30 дней, чтобы обновить ваш файл и закрыть постоянное финансирование. За это время оценщик произведет переоценку дома. Кроме того, будут проведены любые заключительные проверки, необходимые для финансирования. Если обследование не было проведено во время строительства, мы закажем окончательное обследование, показывающее, что ваш дом был построен в соответствии с юридическим описанием (требование титульной компании). Наконец, необходимые титульные документы будут обновлены, чтобы показать, что с момента начала строительства в отношении собственности не было предъявлено никаких залогов.Затем ваш кредитный специалист BankWest отправит вашу заявку на постоянное финансирование вместе с окончательным отчетом о проверке и фотографиями оценщика в андеррайтинг для окончательного утверждения кредита. BankWest проводит большую часть андеррайтинга собственными силами. Андеррайтинг должен дать окончательное одобрение для завершения вашего постоянного кредита.

*Расширенные программы блокировки доступны для кредитов на новое строительство. Могут потребоваться дополнительные сборы. Подробности узнайте у своего кредитного инспектора.

НАЗАД

Шаг 6: Закрытие вашей постоянной ипотеки

Ваша постоянная ссуда теперь утверждена, и назначены время/дата для подписания ваших постоянных ипотечных документов.Когда это произойдет, ваш промежуточный строительный кредит будет погашен за счет постоянной ипотеки. Титульная компания завершит эту часть процесса и обеспечит необходимое покрытие правового титула, необходимое BankWest для продажи кредита на вторичном рынке (гарантируя вам лучшую процентную ставку по кредиту). Вам будет предоставлен расчетный отчет от титульной компании, который показывает вам все финансовые детали закрытия постоянного кредита.

Наконец, вы закончили. Дом построен, ключи ваши!

НАЗАД

Как работают кредиты на строительство при строительстве нового дома

Когда дело доходит до получения финансирования для дома, большинство людей понимают базовые ипотечные кредиты, потому что они очень просты и есть почти у каждого.Тем не менее, кредиты на строительство могут быть немного запутанными для тех, кто никогда раньше не строил новый дом. За те годы, что я помогаю людям получить ссуду на строительство дома, я многое узнал о том, как это работает, и хотел бы поделиться своими мыслями, которые могли бы помочь демистифицировать этот процесс и, надеюсь, вдохновить вас продолжать получать кредиты. кредит на строительство, чтобы построить новый дом самостоятельно. Я надеюсь, что вы найдете эту информацию полезной!

Как работают кредиты на строительство: основы

Я начну с отделения строительных кредитов от того, что я бы назвал «традиционными» кредитами.Традиционный жилищный кредит — это ипотечный кредит на существующий дом, который обычно длится 30 лет по фиксированной ставке, при которой заемщик выплачивает основную сумму и проценты в течение всего срока кредита. Эти ипотечные кредиты можно получить через обычного кредитора или через специальные программы, подобные тем, которые проводятся FHA (Федеральное жилищное управление) и VA (Управление по делам ветеранов).

Напротив, ссуда на строительство выдается только на время, необходимое для строительства дома (в среднем около 12 месяцев), и вам, по сути, предоставляется кредитная линия до определенного предела, и вы предоставляете « направлять запросы» своему кредитору и выплачивать проценты только по факту.Например, если у вас есть ссуда на строительство в размере 400 000 долларов США, вам не нужно будет ничего платить по ней, пока ваш строитель не отправит запрос на розыгрыш (возможно, что-то вроде 25 000 долларов США для начала), и тогда вы будете платить только проценты по 25 000 долларов США.

Строительные кредиты похожи на большую кредитную карту

Лучший способ думать о ссуде на строительство — это сравнить ее с гигантской кредитной картой, которая действует только до тех пор, пока дом не будет построен. В этот момент вы получаете ипотечный кредит на построенный вами дом, который погасит остаток вашего строительного кредита.В кредите на строительство нет штрафов за досрочное погашение, поэтому вы можете погасить остаток в любое время, когда он наступит, или раньше (если у вас есть средства). Таким образом, в конце ссуды на строительство есть выплата в виде шара, но ваша ипотека погасит эту ссуду.

Процентные ставки также рассчитываются по-разному: в случае традиционного кредита кредитор продает ваш кредит инвесторам на рынке облигаций, но в случае кредита на строительство мы называем их портфельными кредитами (что означает, что мы храним их в наших книгах).У нас есть свобода договориться о правильной процентной ставке, основанной на нескольких факторах. Это не автокредит, когда вы идете в банк и смотрите на таблицу ставок на стене, которая показывает сегодняшнюю процентную ставку (которая может измениться завтра). У меня есть возможность взглянуть на «общую картину» и определить ставку на основе многих факторов, включая ваш кредит, финансовую историю, доход и капитал проекта.

Вам нужен как кредит на строительство, так и ипотечный кредит

В конце концов, после того, как наша ссуда на строительство профинансирует строительство вашего дома, вам нужно будет получить ипотечный кредит на дом, который погасит ссуду на строительство.Люди все время спрашивают меня: « Должен ли я получить ипотечный кредит в той же компании, которая обеспечила мое строительство?» », и я с радостью отвечаю «Нет». Вы имеете полную свободу в выборе ипотечной компании. Я все время финансирую людей для получения ссуд на строительство, а затем передаю их другой компании, чтобы сделать постоянную ипотеку.

Соответствующие и не соответствующие требованиям займы

Я думаю, что людям полезно знать разницу между «соответствующими» и «несоответствующими» кредитами.Соответствующая ссуда — это ипотека на сумму менее 417 000 долларов, а ссуда на большую сумму — несоответствующая (иногда называемая «гигантской») ссудой. Существуют различия в квалификационных правилах по этим кредитам. Есть миллион ипотечных компаний, которые могут одобрить вам соответствующий кредит: поиск кредитора для крупного кредита иногда может быть более сложным, потому что правила строже.

Одноэтапные и двухэтапные строительные кредиты

Существует два различных способа получения финансирования для строительства дома: A) одноэтапные кредиты (иногда называемые «простыми кредитами») и B) двухэтапные кредиты.Оба кредита — отличные продукты, но это зависит от типа дома, который вы строите. Вот отличия:

Одноэтапные кредиты: с одноэтапным кредитом на строительство вы выбираете одного и того же кредитора как для строительного кредита, так и для ипотеки, и вы заполняете все документы для обоих кредитов одновременно и когда вы закрываете один одноэтапный кредит, вы фактически закрываете кредит на строительство и постоянный кредит. Раньше я давал много таких кредитов много лет назад и обнаружил, что они могут быть самым большим кредитом в мире, ЕСЛИ вы абсолютно уверены в том, сколько будет стоить ваш дом, когда он будет построен, и точное количество времени, которое потребуется на его строительство.Например, строитель небольших домов, который строит 200 домов в год, может легко работать с одноэтапной ссудой, когда он строит план этажа, который он использовал в прошлом пятьдесят раз. Однако при строительстве индивидуального дома, когда вы не можете быть абсолютно уверены, какова будет точная цена или сколько времени займет процесс строительства, этот выбор может оказаться не очень подходящим.

Если у вас есть одноэтапный кредит, а позже вы решите « Ой, подождите, я хочу добавить еще одну спальню на третий этаж, », вам придется заплатить за это наличными прямо сейчас, потому что нет места для маневра для увеличения кредита.Кроме того, как я уже упоминал, сроки очень важны для одноэтапного кредита: если вы ожидаете, что дом будет строиться всего за 8 месяцев (например), а затем строительство по какой-то причине откладывается до 9 или 10 месяцев, у вас серьезные проблемы.

Двухэтапная ссуда: с двухэтапной ссудой вы разделяете ссуду на строительство и ипотеку, когда вы заканчиваете строительство своего дома и , а затем закрываете ипотеку, когда она будет построена. Это гораздо лучше подходит для людей, строящих индивидуальный дом.У вас больше гибкости в отношении окончательной стоимости дома и сроков строительства. Я все время говорю людям ожидать, что изменения произойдут: вы собираетесь строить свой дом и на полпути поймете, что вам нужна другая функция или вы хотите что-то изменить. Вам нужна гибкость, чтобы иметь возможность принимать такие решения по мере их возникновения.

С помощью двухэтапного кредита вы можете вносить изменения (в разумных пределах) в объем дома и добавлять заказы на изменение, и вы по-прежнему сможете закрыть ипотечный кредит.Кроме того, поскольку часы не идут, как при закрытии на один шаг, вам может потребоваться немного больше времени, чтобы закончить строительство дома. Я всегда даю людям достаточно времени, чтобы построить свои дома. Задержки случаются, будь то из-за плохой погоды или других непредвиденных обстоятельств. С двухэтапным, будет иметь гибкость продления кредита на строительство.

Квалификация и авансовые платежи

Мы смотрим на одни и те же основные критерии при утверждении кредита на строительство, но с некоторыми отличиями.В отличие от кредитов VA или некоторых кредитов FHA, где вы можете получить 100% финансирование и даже ничего не иметь, максимальное отношение LTV (кредита к стоимости), с которым мы обычно работаем, составляет около 80%. Это означает, что если общая стоимость вашего дома составит 650 000 долларов, вам нужно будет внести на стол 130 000 долларов наличными или, по крайней мере, где-то иметь столько же капитала. Если вы владели своим лотом в течение длительного периода времени, мы можем рассматривать оценочную стоимость лота как вклад в удовлетворение ваших требований к собственному капиталу.

Вы можете (или не можете) сначала продать свой текущий дом

Мне часто задают вопрос: «Нужно ли мне продать мой нынешний дом, прежде чем я получу кредит на строительство нового дома?» и мой ответ всегда «это зависит». Если вы ищете кредит на строительство, скажем, дома за 500 000 долларов и участка за 250 000 долларов, это означает, что вы ищете общую сумму в 750 000 долларов. Так что, если вы уже живете в доме, который окупился, в этом нет никаких проблем. Но если вы в настоящее время живете в ипотечном доме и должны по нему 250 000 долларов, возникает вопрос: можете ли вы получить одобрение на общую долговую нагрузку в 1 000 000 долларов? Как специалист по ипотечному кредитованию, я должен убедиться, что вы не слишком много берете на себя из-за отношения долга к доходу.

Некоторые люди продают свой нынешний дом и сдают его в аренду, пока строят новый дом. Другие смогут жить в своем нынешнем доме во время строительства и продадут этот дом после завершения строительства нового. Поэтому в большинстве случаев вопрос заключается просто в том, продаете ли вы свой текущий дом до или после того, как будет построен новый дом. С моей точки зрения, все, что действительно нужно знать кредитору, это: «Может ли клиент производить платежи по всем кредитам, которые он берет?». Финансовое положение у всех разное, поэтому просто помните, что все зависит от того, сможете ли вы справиться с общей суммой долга, который вы приобрели.

5 распространенных заблуждений и ошибок

Есть несколько вещей, которые многие люди не совсем понимают, когда речь идет о кредитах на строительство, и несколько ошибок, которые я часто вижу. Вот лишь некоторые из них:

#1) Вам не обязательно иметь землю!

Отличные новости: некоторые люди думают, что им уже нужно владеть своим участком, чтобы получить кредит на строительство дома, но это не так! Я часто выдаю ссуды на строительство для людей, которые включают в себя и дом, и землю: все это является частью стоимости строительства дома.Если у вас уже есть своя земля, это здорово, но вам, конечно, это не нужно.

#2) Не думайте: « Меня одобрили, так что банк позаботится обо мне, несмотря ни на что. »

Иногда люди получают одобрение на получение ссуды на строительство, что их очень радует, и в своем волнении при проектировании своего дома они забывают, что они были одобрены до определенного предела. Например, я однажды работал с некоторыми клиентами, которым мы одобрили ссуду на строительство до 400 тысяч долларов, а затем они весело приступили к проектированию своего дома со строителем.Я ничего не слышал от них в течение нескольких месяцев и начал задаваться вопросом, что произошло, и в конце концов они вернулись ко мне с совершенно другим набором планов и другим застройщиком , а общая стоимость этого дома составляла около 800 тысяч долларов. По-видимому, в процессе они забыли сказать мне, что уволили своего старого строителя и наняли нового, и внесли всевозможные изменения в дизайн своего дома, и объем работ вышел из-под контроля. Я не смог получить финансирование для нового дома, потому что он удвоился в цене!

#3) Не тратьте деньги после получения квалификации.

Это особенно важно, если у вас есть двухэтапный кредит: иногда люди думают: « Я имею право на большой кредит! », и они идут и покупают новую машину. …что может быть большой проблемой, потому что это меняет соотношение их доходов и долга, а это означает, что если их квалификационные коэффициенты были близки при получении кредита на строительство, они могут не получить одобрение на ипотеку, которая необходима, когда срок кредита на строительство истекает. Не совершайте эту ошибку!

#4) Не забудьте оплатить другие счета!

Это может показаться чрезвычайно очевидным, но иногда случаются вещи, которые оказывают большее влияние, чем вы можете ожидать.Однажды у меня был клиент, который был на полпути к строительству своего дома и каким-то образом забыл один платеж по ипотеке за свой текущий дом. Он исправил это относительно быстро, но прошло достаточно времени, чтобы его кредитор сообщил о просроченном платеже в бюро кредитных историй, и когда процесс строительства был завершен, он не смог получить финансирование для ипотеки, потому что его кредитный рейтинг значительно упал. Несмотря на то, что у него был очень большой доход и большой капитал в сделке, его кредитный рейтинг упал слишком резко, чтобы мы могли предоставить ему ипотеку.В его случае я смог помочь ему, продлив его строительный кредит, чтобы он мог держать дом достаточно долго, чтобы его кредитный рейтинг восстановился, но это было большой проблемой, и я не всегда могу рассчитывать на возможность сделать это . Правда в том, что ипотечным компаниям на самом деле все равно, какая «история» о том, почему вы задерживаете платеж — если вы уезжаете в отпуск и забываете платить по ипотеке, ваша кредитная история испорчена.

#5) Убедитесь, что у вас есть резерв на непредвиденные или незапланированные расходы.

Я всегда предупреждаю своих клиентов, что будут дополнительные расходы при строительстве дома, и нужно иметь возможность их оплачивать. Иногда эти расходы связаны с возникающими вопросами и проблемами, например, с поиском камней при раскопках. Я помню одного клиента, который недавно строился недалеко от Бродмур-Блаффс, и все выглядело нормально, пока не начались раскопки, когда под поверхностью земли был обнаружен огромный валун размером с большой автомобиль. Им пришлось использовать динамит, чтобы взорвать его, и это добавило около 15 000 долларов к общей стоимости проекта.

В других случаях, даже если вы не обнаружите сюрпризов при раскопках, у вас могут быть веские причины увеличить стоимость проекта: вы можете передумать по некоторым пунктам пособия и захотите получить улучшенный материал для пола, или вы можете захотеть закончить больше комнат в подвале, чем вы планировали изначально. Возможно, вам придут в голову хорошие идеи или вы обнаружите, что какая-то бытовая техника или отделка стоят больше, чем вы заложили в бюджет: отсутствие денег на покупку этих предметов может лишить вас удовольствия от строительства вашего дома.Вам бы не хотелось говорить «нет» вещам только потому, что вы не заложили их в бюджет.

Таким образом, изменения могут быть как положительными, так и отрицательными, но за них все равно нужно платить, поэтому вы должны убедиться, что у вас есть дополнительные деньги. Некоторые контракты написаны с учетом непредвиденных обстоятельств, встроенных в бюджет, или иногда вы можете просто отложить немного денег на сберегательный счет.

Заключительные мысли: выбор правильного подрядчика

Одна из самых важных вещей, которую я говорю людям, это разумный выбор генерального подрядчика.Вот и не пытайтесь построить свой собственный дом! Одна из худших ошибок, которую вы можете совершить, — это играть роль собственного подрядчика. По моему опыту, это самый постоянный источник проблем: я видел все: от крупных задержек в процессе строительства до перерасхода средств, невозможности вызвать субподрядчиков на строительную площадку, до проблем с строительный отдел в отношении надлежащих процедур проверки и правил и многое другое. Вы определенно хотите нанять строителя, и убедитесь, что это авторитетный строитель.

Я работал с Энди Штауффером несколько лет, и когда его клиенты приходят ко мне за кредитом на строительство, им явно нравится работать с Энди (а кому нет?). Я говорю людям, что выбор строителя похож на женитьбу: вы собираетесь жить с кем-то от девяти месяцев до года (в среднем), и вам лучше ладить с кем бы этот человек ни был. Доверие — это то, что очень важно, и вы строите доверие с течением времени, но вам нужно сразу же убедиться, что вы с самого начала получаете удовольствие от отношений с вашим строителем.Я видел некоторые отношения между застройщиком и клиентом, которые были откровенно враждебными, и это просто не способ построить дом.

Если вы хотите построить дом в Колорадо-Спрингс вместе со Stauffer & Sons, вы можете связаться с ними здесь. Когда придет время, я буду рад обсудить с вами варианты кредита на строительство. Кроме того, если вы недавно потеряли свой дом в каньоне Уолдо или пожаре в Шварцвальде, у банка Kirkpatrick есть специальные варианты финансирования для вас.