Проект гостевого дома 6х4: Маленький брусовой дачный домик 4х6 проект Тучково.

Ваш простой путеводитель по основам

Гостевые дома больше не предназначены только для счастливых друзей Хэмптона, прыгающих, играющих в теннис, светских львиц. Сегодня домовладельцы строят гостевые дома в качестве творческого решения проблемы жилья для нескольких поколений и избавления от ипотечных кредитов. А в разгар пандемии гостевые дома помогают семьям экономить на расходах во времена экономических потрясений, размещают студентов отдаленных колледжей и предоставляют альтернативные условия проживания пенсионерам.

«Тенденция очень, очень значительно растет», — делится Тейлор Крессуэлл, ведущий агент по недвижимости, который продает на 86% больше недвижимости, чем средний агент в Тампе, Флорида. Во Флориде 4% домов принадлежат нескольким поколениям, а еще 45 000 домов функционируют как Airbnbs — больше, чем в любом другом штате.

«За последние два-три года я видел намного больше семей [из нескольких поколений], которые ищут что-то конкретное для своего дохода, и, поскольку цены на недвижимость растут, многие покупатели жилья, впервые покупающие жилье, ищут собственника собственность с набором в законе. Это самый простой способ покрыть их платеж по ипотеке».

Давайте погрузимся во все тонкости строительства гостевого дома и узнаем, как добиться наибольшей отдачи от инвестиций, чтобы сделать ваш проект стоящим.

Гостевые дома по определению

Гостевые дома обозначаются многими региональными разговорными выражениями: casitas, квартирки для бабушек, люксы свекрови, коттеджи, крошечные домики. С точки зрения закона эти миниатюрные версии основного дома делятся на две категории:

1. Дом для гостей:
   Жилое помещение, подчиненное основному дому, без полностью оборудованной кухни и/или необходимых водопроводных и электрических систем для функционирования в качестве самостоятельной единицы.
2. Дополнительный жилой блок (ADU):
   Автономный блок с полностью оборудованной кухней и ванной комнатой, отвечающий необходимым законодательным стандартам в отношении сантехники и электричества для независимого проживания членов семьи или арендаторов.

Мы сосредоточимся в первую очередь на ADU, но будем использовать разговорный термин «гостевой дом». Строительство ADU обходится дороже, но приносит более высокую рентабельность инвестиций, поскольку они могут функционировать как легальная аренда. Кроме того, все удобства этих квартир благословляют оба дома конфиденциальностью и независимостью, поэтому вы можете держать свою шумную тещу или двадцать с чем-то гостей Airbnb на удобном расстоянии.

1. Начало работы: ознакомьтесь с местными законами об ADU

Прежде чем отправиться в страну фантазий с дополнительными деньгами от casita, изучите местные законы, чтобы узнать, что возможно в вашем районе. В ответ на Airbnb и VRBO многие города вводят ограничения на краткосрочную аренду, чтобы местное жилье не превратилось в отели. Что еще более позитивно, районы с нехваткой жилья ослабляют законы о ADU, чтобы они могли служить столь необходимой арендной платой.

Законы о зонировании

Найдите свой жилой район на веб-сайте вашего города в разделах «Развитие сообщества» или «Планирование». Веб-сайт Accessory Dwellings также предоставляет справочный каталог законов ADU в городах США. Зонирование определяет:

• Максимальная площадь в квадратных футах для ADU
• Расстояние между ADU и главным домом
• Минимальное количество парковочных мест на главный дом и ADU
• Законность долгосрочной аренды
• Минимальная длина краткосрочной аренды
• Максимальное количество дней использования в качестве краткосрочной аренды в год
• Максимальное количество гостей на единицу
• Необходимые разрешения на строительство и использование

Правила товарищества собственников жилья

Даже если зонирование будет подтверждено, ваша ассоциация домовладельцев может наложить вето на ваши планы гостевого дома, диктуя типы и условия аренды. Запустите свой план в соответствии с правилами ТСЖ и спросите, будет ли ваш гостевой дом унаследован, если правила ужесточатся в будущем.

2. Определите назначение и базовый проект вашего гостевого дома

Помня о местных законах, сформулируйте намерение своего гостевого дома и подумайте, как его назначение повлияет на дизайн.

Хотите сдать в аренду студентам близлежащего университета? Или примите разнообразный поток гостей Airbnb/VRBO?

Для аренды установите отдельный счетчик для отслеживания использования коммунальных услуг. Для краткосрочного хостинга инвестируйте в энергоэффективные функции, такие как 5-звездочная техника, окна с двойным остеклением и светодиодное освещение. Эти гости не несут ответственности за коммунальные услуги, поэтому будут счастливо включать кондиционер, пока отсутствуют на экскурсиях.

Переедет ли Нана, когда ей потребуется помощь?

Затем постройте гостевой дом на первом этаже с доступными элементами, такими как пандус, пол без порога, поручни в ванной и широкие дверные проемы.

Вы когда-нибудь переедете в гостевой дом и сдадите в аренду свой главный дом, чтобы жить без ипотеки?

Если вы испытываете искушение, спроектируйте пространство в соответствии с вашими потребностями с помощью высококачественной техники и шикарной мебели. Чем комфортнее вы себя чувствуете, тем дольше вы можете наслаждаться дешевой жизнью.

Не забудьте сверить свои личные желания с тем, что реально для вашего рынка. Вам может понравиться идея высоких ставок Airbnb за ночь, но если вы не находитесь в двух шагах от основных достопримечательностей, долгосрочная аренда может обеспечить более стабильный доход при гораздо меньших затратах. Также подумайте, как дизайн вашего гостевого дома повлияет на перепродажу — гостевой дом на уровне земли понравится большему количеству покупателей из разных поколений, чем над гаражом.

3. Определите тип здания и стоимость проекта

Стоимость строительства гостевого дома сильно различается в зависимости от местоположения, качества и типа здания. Из нашего исследования, сравнивающего цены в Интернете со стоимостью проекта из наших интервью с домовладельцами, средняя стоимость колеблется от 30 000 долларов США для базового преобразования гаража до 200 000 долларов США для отдельных квартир.

Базовая стоимость разрешений, проектирования, подключения к инженерным сетям, сантехнике и строительству повышает цену проекта еще до того, как квадратные метры вступят в игру. Оттуда цена увеличивается в зависимости от размера и качества материалов, которые вы выбираете.

Переоборудование гаража

Преобразование вашего гаража — один из самых доступных способов построить гостевой дом, поскольку он предлагает базовую инфраструктуру для проекта: фундамент, три полные стены, крышу и базовую электрику.

«Восемьдесят процентов квартир родственников будут преобразованы из гаража или чего-то в этом роде», — делится Крессуэлл. «Я думаю, что именно здесь люди видят ценность в преобразовании гаража в апартаменты свекрови, потому что они буквально сокращают четверть стоимости».

Отдельный блок

Отдельные квартиры предлагают лучшую конфиденциальность и личное пространство для арендаторов, гостей Airbnb и членов семьи. С другой стороны, они имеют высокую цену — вы, по сути, строите небольшой дом с нуля.

Приставной блок

Несмотря на то, что пристроенные юниты менее частные, их легче построить, и они часто менее ограничены по размеру, чем отдельные юниты. Гостевой дом не обязательно должен иметь общую стену, чтобы считаться пристроенным. Крессуэлл рассказывает о недавней работе клиента:

«Чтобы пристроить его, у них был только подъезд с двумя французскими дверями с каждой стороны. Это был просто коридор с запертыми дверями на концах, но именно так они соединили главный дом с апартаментами свекрови, чтобы считать его примыкающим».

Сборные и модульные

Благодаря повальному увлечению крошечными домами вы можете выбирать из широкого ассортимента готовых блоков. Со сборным домом вы избавляетесь от стресса и финансовой непредсказуемости строительства. Тем не менее, вам все равно придется модифицировать квартиру, включив в нее полностью оборудованную кухню и ванную комнату, чтобы ее можно было квалифицировать как ADU.

4. Нанять специального подрядчика или архитектора

В гостевых домах ограниченного размера каждый квадратный метр на счету. Для проектирования с максимальным использованием полезного пространства наймите архитектора, подрядчика или строительную компанию, которая специализируется на небольших объектах. Специалист ADU будет лучше разбираться в соответствующих строительных нормах и стоимости проекта, чем генеральный подрядчик.

5. Надежное финансирование и окупаемость проекта

Если у вас нет наличных денег сразу, есть много доступных кредитов, которые помогут преодолеть разрыв и начать строительство. US News предоставляет исчерпывающий список лучших кредитов на ремонт дома в 2020 году. Вот некоторые общие примечания о различных доступных типах кредитов:

• Кредит на строительство:
  Краткосрочный кредит (обычно сроком на год), который дает вам 95% денег, которые гостевой дом добавит к оценочной стоимости вашего дома. При первоначальном взносе 20-25% вы либо погасите кредит поэтапно по завершенному строительству, либо заплатите проценты во время строительства, а затем погасите весь кредит по завершении.

• Строительный кредит:
  Это вариант вышеперечисленного для домовладельцев, выступающих в качестве собственного генерального подрядчика. Чтобы соответствовать требованиям, вам необходимо подготовить подробный план строительства со всеми сопутствующими затратами, чтобы показать кредитору, что вы компетентный строитель.
•  Рефинансирование с выплатой наличных
  Еще один вариант, который стоит изучить, — так называемое рефинансирование с выплатой наличных, при котором вы рефинансируете свой дом, а кредитор выдает вам дополнительную сумму наличными. Затем вы можете положить эти деньги на строительство вашего гостевого дома. Кредитор, как правило, позволяет вам рефинансировать 80%-90% стоимости вашего дома. Итак, допустим, у вас есть дом стоимостью 500 000 долларов (что, вероятно, должно быть подтверждено оценкой), и вы должны за него только 300 000 долларов. Вы можете рефинансировать ипотеку на 400 000 долларов и взять 100 000 долларов в качестве обналичивания для финансирования вашего проекта. Что хорошо в этом маршруте, так это то, что рефинансирование наличными является стандартным первым ипотечным кредитом, а не вторичным залогом или кредитной линией.

• HELOC:
  С помощью кредитной линии под залог собственного дома вы занимаете деньги у кредитора, используя капитал в вашем доме в качестве залога. HELOC — это второе право удержания в дополнение к вашей существующей ипотеке, и оно больше похоже на традиционную возобновляемую кредитную линию, которая обеспечена вашим домом. Как правило, для получения права на участие в программе вам потребуется не менее 10 % капитала в вашем основном доме (20 % в инвестиционной собственности или втором доме).

• Потребительский кредит:
  Вам не обязательно иметь собственный капитал, чтобы получить личный кредит. Срок и процентная ставка личного кредита будет во многом зависеть от вашей кредитоспособности.

Рассмотрите возможность рефинансирования вашего дома после завершения строительства

После того, как вы закончите строительство своего гостевого дома, вы сможете рефинансировать свой дом, чтобы консолидировать долги по собственности и, в некоторых случаях, обеспечить более низкую процентную ставку.

При переоценке дома стоимость гостевого дома определяется типом здания и сравнительными свойствами. Например, прикрепленные единицы увеличивают стоимость в квадратных футах, а отдельные единицы — нет. Вместо этого оценщик добавляет стоимость в качестве корректировки статьи расходов, обычно в размере от 15 000 до 30 000 долларов США… что может быть значительно меньше ваших затрат на строительство.

«Иск свекрови не обязательно влияет на оценочную стоимость, он влияет на финансирование», — делится Крессвелл.

Финансирование — это место, где начинают действовать преимущества ADU. Если вы используете ADU в качестве арендной платы и предоставляете подтверждение аренды, вы можете требовать 75% ежемесячной арендной платы в качестве дохода. Хозяева Airbnb с гостевой историей не менее 12 месяцев могут аналогичным образом претендовать на доход в рамках ипотечной программы Airbnb, поддерживаемой Fannie Mae. Увеличивая отношение долга к доходу, вы можете претендовать на получение ипотечного кредита с более низкой процентной ставкой.