Как сделать самому проект ремонта квартиры: Как самостоятельно создать дизайн-проект квартиры

Дизайн-проект квартиры или самостоятельный ремонт?

27 декабря, 2019

Дизайн-проект квартиры – основа любого ремонта. Однако многие отказываются от этого этапа, считая, что можно все сделать и самостоятельно, и это не займёт много времени и сил. Но создать идеальный интерьер без профессиональных навыков и четко проработанных задач, которые впоследствии должна выполнить строительная бригада, не так просто. В реальности финальный результат практически всегда отличается от того, что задумывал владелец. Ведь нельзя на словах объяснить то, что должно быть выполнено и до деталей продумано профессионалом.

Студия дизайна интерьера «Home Interiors» расскажет, как правильно спроектировать, сэкономить и создать идеальный дизайн-проект, который точно вам понравится!

#1. Для чего нужен дизайн-проект квартиры?

Дизайн-проект – это подробное описание будущего ремонта. Оно представляет собой не только визуализацию желаемого интерьера, а еще и план с точной расстановкой каждого предмета мебели, сантехники и оборудования. Выполняется планировка согласно вашим пожеланиям и эргономическим нормам. Также в проект входит чертежная документация.

На основании чертежей строительная бригада может выполнить ремонт и отделку любой сложности. Также наличие полной чертежной документации существенно снижает сумму сметы. Так, по чертежам можно просчитать все материалы и объем работ еще до их начала, и не закладывать 25-30% на непредвиденные расходы. Помимо этого, чертежи защищают от ситуации неправильного трактования слов.

Профессионально разработанный проект помещения выполняется в одном стиле, который четко прослеживается в каждой детали. Тогда как дизайн, сделанный по фото из интернета, конкретно в вашем помещении может выглядеть неуместно, а разные идеи — не сочетаться между собой. Чтобы не тратить время и силы зря, лучше сразу узнать, как выбрать дизайнера интерьера в Киеве и воспользоваться его услугами.

#2. Каковы последствия ремонта без дизайн-проекта?

В интерьерах квартир без проекта всегда повторяются одни и те же ошибки. Например:

• свет не попадает в те зоны, где он нужен;
• розетки не предусмотрены в нужных местах. Приходится пользоваться удлинителями;
• схема выключателей не продумана: установлен один выключатель на входе в помещение. Что очень неудобно, к примеру, когда вы уже в кровати и так не хочется вставать, чтобы выключить верхний свет в спальне.
• цвета краски, выбранные в салоне, в вашем помещении выглядят совершенно по-другому. В результате приходится перекрашивать стены и дважды платить за материалы и работу.
• неудобное открывание дверей и шкафов, габариты мебели и расположение бытовых приборов. Особенно важно продумать удобство пользования каждой полочкой на кухне и в зоне рабочего стола.

На первый взгляд кажется, что проблемы несерьезные. Однако они существенно повлияют на финальную смету ремонта.

Работаем не с трендами, а с человеком. Дизайнерский ремонт с гарантией 1 год.

Узнать больше

#3. Что входит в дизайн-проект квартиры?

Основа нашего проекта — это 4 ключевых элемента.

1. Планировочное решение

Оно включает в себя несколько вариантов перепланировки, выполненных с учетом всех потребностей будущих жильцов, удобства и комфорта проживания, а также строительных норм и правил.

2. CG Визуализация

В первую очередь 3D визуализация для клиента — возможность увидеть реализованный дизайн-проект квартиры в фотореалистичном качестве. Также это наглядная опора для тех, кто будет осуществлять ремонт. С ее помощью вы получите интерьер, который с 93% точностью повторяет визуализацию.

Готовый интерьер

3. Чертежная документация

Это один из главных элементов проекта квартиры, по которому работает ремонтная бригада. В него входят все необходимые чертежи для ремонта. Это схема расстановки мебели, оборудования и сантехники, схема расположения освещения, розеток и выключателей, схема кондиционирования и вентиляции, план пола и потолка, раскладка плитки , план теплых полов, развертки по стенам с указанием отделочных материалов.

4. Подбор элементов наполнения

Это альбом, в котором будут указаны все предметы, используемые в проекте квартиры. В нем перечислено все: от точечного светильника и смесителя для умывальника до дивана и кухонного гарнитура. По каждому предмету указана полная информация— фабрика, страна-производитель, артикул, габариты, технические характеристики, цвет или ткань, стоимость. Также, по необходимости, наши специалисты подберут подходящий для вас аналог. С таким альбомом комплектация квартиры не составит труда.

#4. Что вы получаете, работая со студией Home Interiors?

Работая с профессионалами, вы сэкономите время, нервы и деньги. Стоить дизайн-проект квартиры будет намного ниже, чем самостоятельная работа — за счет отсутствия переделок. Проект под ключ избавит от головной боли, которая непременно появится, когда вы столкнетесь с огромным количеством вопросов, от выбора стиля до поиска правильного расположения перегородки. Профессионал же предложит массу идей, подходящих именно для вашего жилья, и сделает все в максимально сжатые сроки.

Еще один плюс – дизайн-проект квартиры предотвращает проблемы с поиском и закупкой материалов, мебели и прочего, а также конфликты со строителями. Ведь он включает все необходимые расчеты и чертежи. Вам нужно просто показать их рабочим.

Клиента в нашей студии дизайна интерьера всегда держат в курсе всех событий. Этапность, последовательность и график — это три кита, на которых стоит процесс реализации дизайн-проекта. Для нас очень важна возможность получать от вас отзывы и пожелания по всем ключевым моментам дизайна и ремонта вашей квартиры.

Если вы хотите получить стильное современное жилье, где каждая деталь находится на своем месте, то авторский надзор так же важен, как и дизайн-проект квартиры. Профессионал проследит за тем, чтобы все было сделано по плану, и результат оправдал ваши самые смелые ожидания.

Услуги дизайнера интерьера в студии «Home Interiors» предполагают создание качественного дизайн-проекта квартиры под ключ. Ваши мечты могут воплотиться в реальность совсем скоро. Нужно только сделать правильный выбор.

Как самому сделать дизайн проект квартиры бесплатно и онлайн

Существует достаточно много программ и онлайн сервисов, которые позволяют самостоятельно сделать планировку и дизайн комнаты, ванной, кухни, спальни, да и всей квартиры в целом. Обзор некоторых подобных сервисов я уже делал на страницах сайта – познакомиться с ними можно здесь.

В отличие от тяжеловесных ArсhiCAD и 3DS Max, которые надо изучать не один месяц, чтобы создать в них что-то стоящее, сервисы и программы для создания интерьера крайне просты в использовании и справится с ними абсолютно любой. Конечно, это влияет на качество результата, так как простота работы безусловно накладывает ряд ограничений, но, как оказалось, есть исключение из этого правила…

Сегодня я хочу познакомить Вас с онлайн сервисом, который просто поразил меня своими возможностями. Он прекрасно сочетает широкий функционал по планировке интерьера и создания дизайна с высоким качеством конечного результата.

Сделанный Вами самостоятельно дизайн проект «утрет нос» многим профессионалам, это я Вам гарантирую! )

Планоплан – онлайн 3D-планировщик квартир. С его помощью Вы буквально за пять минут нарисуете стены ванной, кухни, туалета, комнат, прихожей, «повесите» на них обои, уложите напольное покрытие, расставите мебель и пр. Только посмотрите на интерьеры, которые были созданы обычными пользователями Планоплан:

Впечатляет, не так ли? Признаюсь, если бы я сам не опробовал сервис в работе и не получил похожие фотореалистичные результаты

, я бы подумал, что эти интерьеры созданы профессионалами в 3DS Max, потому что подобного качества рендеринга я до этого не встречал ни у программ, ни у сервисов конструкторов интерьера.

Как работать в планировщике Планоплан

Друзья, я бы мог подробно написать о том, какую кнопку нажать, чтобы нарисовать стены, как загружать план-подложку, как вставлять объекты, как переключаться между 2D, 3D-режимами и режимом виртуальной прогулки по созданному интерьеру. Но, как говорится, лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать. Поэтому посмотрите данное обучающее видео по работе в Планоплан, а чуть ниже я опишу, какие возможности вообще имеет онлайн сервис для создания дизайн проектов.

Возможности сервиса

Кратко опишу основной функционал онлайн планировщика:

• Более 1200 наименований готовых предметов обстановки (мебель, бытовая техника, зеркала, домашние растения и пр.) и более 800 наименований текстур в библиотеке
• Произвольная настройка размеров объектов
• Назначение цвета, материалов и произвольных текстур стенам, полу, потолкам, окнам, дверям и предметам мебели
• Создание контурных объектов: гнутых стен в помещениях, фигурных проёмов и плинтусов, многоуровневых потолков, подиумов и пр.
• Расстановка освещения
• Три режима работы: план (2D), 3D и виртуальная прогулка по интерьеру
• Изменение угла обзора в режиме виртуальной прогулки
• Автоматический расчет количества использованных при создании проекта материалов и мебели (в скором времени добавится расчет стоимости ремонта)

Интерфейс конструктора лаконичен, прост, интуитивно понятен и не вызывает затруднений в работе. Создавать дизайн квартиры в нем одно удовольствие. Настройка объектов (положение, размеры, цвет, материал) быстро осуществляется по клике на них левой клавишей мыши.

Планоплан создан на игровом движке Unity, который сейчас набирает всё большую популярность, так как является отличной альтернативой уже морально устаревшей технологии Flash. Благодаря этому в браузере пользователь видит отличное качество картинки. Unity также позволяет реализовать такие немаловажные для создания атмосферы интерьера элементы, как горящий огонь в камине, текущее время на часах, звук радио, открывание дверей и пр. В целом, в режиме виртуальной прогулки складывается ощущение, что играешь в какую-то компьютерную игру ). А если еще и шлем Oculus Rift подключить, который прекрасно работает с Планоплан, то 100% погружение в интерьер гарантировано!

Процесс рендеринга (отрисовка фотореалистичной картинки интерьера) и сборка сцены не нагружают компьютер пользователя, так как происходят на стороне серверов Планоплан. Качество сделанного самостоятельно дизайн проекта удивит не только Вас, но и специалистов по 3D-графике!

Кому будет полезен Планоплан

Данный онлайн сервис по созданию дизайн проекта помещения пригодится всем, кто задумал провести ремонт в своей квартире, сделать перепланировку, передвинуть мебель и пр. Для некоммерческого использования возможности сервиса бесплатны, но есть некоторые несущественные ограничения:

• можно создать максимум три проекта
• не более трех рендеров в сутки с разрешением 640х360 px
• три места для собственных текстур

Для студий и организацией, занимающихся разработкой дизайн проектов подойдет «Аккаунт PRO». В его рамках становятся доступны такие функции, как управление солнечным светом в зависимости от времени суток, сохранение позиций камер, рендеры со «срезанными» стенами и др.

6 полезных приложений для ремонта, планировки помещений и дизайна интерьера

21 января 2018AndroidiOS

С помощью этих приложений можно ознакомиться с массой готовых проектов или самостоятельно заняться проектированием новой кухни, квартиры или даже дачного дома.

Поделиться

0

1. ПРОраб Free

Полезное приложение, которое поможет в расчётах при строительстве, отделке или ремонте. Благодаря удобным формам в нём можно подсчитать площадь помещения, необходимое количество кирпича и его стоимость, затраты на гипсокартон, количество плитки и клея для неё, число рулонов обоев, метраж ламината.

Также с его помощью можно быстро составить смету на отделку, в том числе с процентовкой. Полная версия приложения позволяет сохранить все расчёты в виде файла на карте памяти или отправить по почте.

appbox fallback https://play.google.com/store/apps/details?id=ru.gvpdroid.foreman_free&hl=ru&gl=ru

2. Дизайнер интерьера для IKEA

1 / 0

2 / 0

3 / 0

4 / 0

5 / 0

Это приложение позволяет рисовать красивые и аккуратные планировки квартир, схемы домов на несколько этажей и интерьеры отдельных помещений. Создавать всё это можно в 2D-ориентации, а корректировать детали — в 3D. Трёхмерная модель также может демонстрироваться в VR-режиме через шлем Google Cardboard.

Используемая мебель и предметы интерьера взяты из каталогов IKEA. Готовые проекты можно сохранять в виде изображения, а в полной версии приложения ещё и записывать в отдельный файл. Результаты творчества легко переслать друзьям любым удобным способом.

appbox fallback https://play.google.com/store/apps/details?id=com.planner5d.swedishhomedesign&hl=ru&gl=ru

appbox fallback https://apps.apple.com/ru/app/1082679597

3. Planner 5D

1 / 0

2 / 0

3 / 0

4 / 0

5 / 0

Более известный аналог предыдущего приложения с практически идентичной функциональностью. Одно из отличий — ряд демопроектов, которые можно взять за основу, чтобы не начинать всё с нуля. Доступны те же возможности проектирования с видом сверху или же в трёхмерной ориентации. Правда, в бесплатной версии программы не так много предметов интерьера и мебели.

Загрузить

Цена: Бесплатно

Загрузить

Цена: Бесплатно

4.

Кухонный конструктор

1 / 0

2 / 0

3 / 0

4 / 0

5 / 0

Более простое в использовании приложение для проектирования кухонных гарнитуров. В нём можно подобрать основные модули к угловой или прямой кухне, отрегулировать их по размерам и расположению, а также продумать размещение бытовой техники. В настройках доступно немало вариантов фасадов, столешниц, стен, текстур фартуков и иных деталей.

appbox fallback https://play.google.com/store/apps/details?id=air.com.flashgemdev.KitchenMobile&hl=ru&gl=ru

5. Roomle

Это большой каталог мебели и предметов домашнего декора, дающий реалистичное представление о том, как и что впишется в ваш интерьер. Достаточно одного нажатия, чтобы оценить это «живьём». За такую возможность отвечает функция дополненной реальности, позволяющая видеть понравившийся предмет через объектив камеры смартфона.

Выбранный элемент можно жестами вращать и передвигать в пределах помещения. Это может быть кресло, лампа, тренажёр, стеллаж, цветок или даже покрытие для пола.

appbox fallback https://play.google.com/store/apps/details?id=com.roomle.android&hl=ru&gl=ru

Загрузить

Цена: Бесплатно

6. Houzz

Это приложение предоставляет доступ к большой коллекции готовых дизайн-проектов с возможностью связаться с автором каждой работы. Также предусмотрен обширный каталог мебели, предметов декора, товаров для дома и сада с указанием актуальных цен и ссылками на сайты для покупки.

На эскизах с помощью скетчей можно оставлять заметки, обводить детали интерьера и отправлять эти правки с помощью социальных сетей, почты и мессенджеров. Так можно общаться с дизайнером удалённо, обсуждая детали будущего проекта.

Загрузить

Цена: Бесплатно

Загрузить

Цена: Бесплатно

Читайте также 🧐

• 9 советов для тех, кто хочет сделать хороший ремонт
• 5 самых частых ошибок в оформлении интерьера
• Как создать роскошный интерьер при маленьком бюджете

Как спланировать ремонт квартиры?

Думаете сделать ремонт в своей квартире, но не знаете с чего начать? Этот пост проведет вас через процесс планирования успешного ремонта квартиры. Мы покроем все от составления сметы до выбора подрядчика. Итак, мечтаете ли вы о капитальном ремонте или о нескольких простых обновлениях, читайте советы о том, как воплотить свои мечты в реальность!

Что тебе нужно? Найдите время, чтобы подумать об этом.

Вам нужно чистое, современное помещение или что-то более уютное? Сколько вы готовы потратить? Это важный вопрос, потому что он поможет вам принять решение на следующем этапе.

Теперь, когда у вас есть представление о том, чего вы хотите, пора приступать к планированию. Это можно разбить на несколько простых шагов:

1) Определитесь с бюджетом

2) Выберите материалы и отделку

3) Наймите подрядчика

4) Начните ремонт!

Если вы не знаете, с чего начать, поищите вдохновение в журналах или в Интернете. Как только у вас появится представление о том, чего вы хотите, составьте бюджет. Это поможет определиться с выбором материалов и отделки.

Если вы планируете капитальный ремонт, важно нанять подрядчика. Они смогут помочь с логистикой проекта и обеспечить его безопасное и своевременное завершение.

Когда все распланировано, пора приступать к ремонту! Это может быть захватывающим и сложным процессом, но при правильном планировании все пройдет гладко. Спасибо за прочтение и удачи в ремонте!

Выберите подходящего архитектора.

Если вы собираетесь делать ремонт в квартире, вам нужно найти подходящего архитектора для этой работы. Ищите кого-то, кто специализируется на ремонте квартир и имеет опыт ремонта, который вы планируете. Попросите рекомендации и проверьте их, прежде чем нанять кого-либо.

Получить точные оценки.

Прежде чем приступить к работе, убедитесь, что вы получили от своего подрядчика точную смету. Это поможет вам избежать неожиданностей в дальнейшем и контролировать свой бюджет.

Планируйте заранее.

Как и в случае любого крупного проекта, ремонт квартиры необходимо планировать заранее. Решите, что вы хотите сделать, прежде чем начинать что-либо разрушать. Таким образом, вы можете убедиться, что все сделано в правильном порядке и что готовый продукт именно такой, как вы хотели.

Будьте готовы к сбоям.

Ремонт квартиры может разрушить как вашу собственную жизнь, так и жизнь ваших соседей. Будьте готовы к некоторому шуму и пыли и постарайтесь заранее договориться, чтобы это не было слишком разрушительным.

Соблюдайте правила.

Обязательно соблюдайте все правила и нормы, касающиеся ремонта квартиры. Если вы этого не сделаете, вас могут оштрафовать или даже отменить всю вашу работу.

Не торопись.

Спешка с ремонтом может привести к ошибкам и низкому качеству изготовления. Не торопитесь и делайте это правильно, чтобы вы были довольны результатами на долгие годы.

Спланируйте пространство

1. Начните с измерения пространства и отметьте все возможные препятствия. Если вы работаете с профессиональным дизайнером или архитектором, они смогут помочь вам создать план этажа, максимально использующий ваше пространство.

2. Когда у вас есть план этажа, пришло время подумать о том, как вы хотите использовать пространство. Вам нужно больше места для хранения? Хотите создать домашний офис? А гостевая спальня?

3. Теперь пришло время подумать о стиле. Просматривайте журналы и веб-сайты в поисках вдохновения и создавайте доску настроения со всеми вашими любимыми образами. Это поможет вам донести свое видение до дизайнера или подрядчика.

4. Наконец, начните устанавливать бюджет. Это поможет вам принять решение о материалах, отделке и технике. Не забывайте учитывать стоимость работ!

Часто задаваемые вопросы

Сколько времени занимает ремонт дома?

На этот вопрос сложно ответить, потому что он во многом зависит от размера и объема вашего ремонта.

Для небольших проектов обычно можно ожидать, что ремонт займет от нескольких недель до нескольких месяцев.

Для более крупных проектов, таких как выпотрошение целой квартиры, процесс может занять до года и более.

Конечно, во время любого ремонта всегда случаются непредвиденные задержки, поэтому важно быть готовым ко всему.

Что мне нужно учесть перед началом ремонта?

Первое, что вам нужно сделать, это определить свой бюджет. Знание того, сколько денег у вас есть для работы, поможет вам принять решение о том, какой ремонт вы можете сделать и насколько обширным он может быть.

Вам также необходимо учитывать сроки ремонта. Когда вам нужно, чтобы проект был завершен? Это поможет вам определить, какой объем работы необходимо выполнить и сколько людей вам понадобится, чтобы выполнить эту работу.

Наконец, вам нужно подумать о цели вашего ремонта. Вы ремонтируете, чтобы увеличить стоимость вашего дома перед его продажей? Вы делаете ремонт, чтобы сделать свой дом более удобным или функциональным для вашей семьи? Ответ на этот вопрос поможет вам принять все другие решения о ремонте.

Какие виды ремонта квартир обычно бывают?

Некоторые общие ремонтные работы в квартирах включают покраску, укладку новых полов, обновление кухни или ванной комнаты, а также добавление новой мебели или кладовки.

Вы также можете сделать более масштабный ремонт, например, выпотрошить всю квартиру, добавить пристройку или отделку подвала.

Когда дело доходит до ремонта вашего дома, возможности действительно безграничны, поэтому важно выяснить, чего вы хотите достичь, прежде чем приступить к работе.

Какие советы по успешному планированию ремонта?

Есть несколько ключевых моментов, о которых следует помнить при планировании ремонта:

1. Установите реалистичный бюджет и придерживайтесь его. Это, пожалуй, самый важный совет. Легко увлечься ремонтом и начать тратить больше денег, чем планировали изначально. Но если вы хотите, чтобы ваш ремонт был успешным, вам нужно оставаться в рамках бюджета.

2. Наймите надежного подрядчика. Это особенно важно, если вы делаете масштабный ремонт. Хороший подрядчик сможет помочь вам спланировать и реализовать ваше видение, не выходя за рамки бюджета и графика.

3. Не забывайте о деталях. Это мелочи, которые могут сделать или сломать успешный ремонт. Обратите внимание на детали своего проекта и не забудьте включить в свои планы такие вещи, как цвета краски, оборудование и осветительные приборы.

4. Будьте готовы к задержкам. Всегда есть вероятность, что во время ремонта что-то пойдет не так. Задержки неизбежны, поэтому важно быть к ним готовым. Выделите в своем расписании немного дополнительного времени и не расстраивайтесь, если что-то пойдет не по плану.

5. Наслаждайтесь процессом! Ремонт вашего дома может быть большой работой, но это также может быть очень весело. Постарайтесь получить удовольствие от процесса и помните, что вы сможете наслаждаться результатами долгие годы.

Итак, планируете ли вы большой ремонт или несколько небольших обновлений, обязательно следуйте этим советам, чтобы проект прошел гладко и успешно. И если вам нужна помощь в поиске подходящего подрядчика, Bricble здесь, чтобы помочь! Мы имеем многолетний опыт работы в строительной отрасли и можем реализовать проект любого масштаба. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы начать ремонт квартиры вашей мечты.

‍

4 Советы по ремонту квартиры для вашего следующего проекта

Ремонт вашего дома может стать захватывающим проектом, но также может быть и сложным. Жизнь в квартире повышает вероятность того, что вы столкнетесь с осложнениями, поскольку вопрос этажей, соседей и разрешений может создать дополнительные проблемы. Ознакомьтесь с советами по ремонту квартиры, которые помогут сделать процесс более плавным.

Поймите, как важны деньги

Вы не можете начать такую ​​большую работу, как ремонт квартиры, не проверив свои финансы. Сколько вы готовы потратить, напрямую повлияет на то, в какие материалы и последние штрихи вы можете инвестировать и каких подрядчиков вы можете нанять. Кроме того, если вы не установите строгий бюджет, легко потерять контроль над своими расходами.

Начните с изложения того, чего вы хотите достичь, на бумаге. Хотите обновить всю квартиру или полностью переделать некоторые комнаты? Затем попробуйте составить прайс-лист на работы всех размеров и обязательно учтите бытовую технику, мебель, электромонтажные работы и многое другое. Когда у вас есть прайс-лист, вы можете изменить его в большую или меньшую сторону, чтобы он соответствовал вашему общему бюджету.

Старайтесь откладывать дополнительные деньги на скрытые расходы и непредвиденные расходы. Нет ничего хуже, чем быть пойманным и в результате ваш ремонт сорвался с рельсов.

Начните планировать свое видение

Если вы рассчитаете свои расходы, как в приведенном выше примере, вы также станете надежной отправной точкой для планирования. Теперь возьмите вещи, которые, как вы знаете, вы хотите сделать, и начните превращать их в последовательный план с отметками времени и затратами. Также стоит обратиться к своему агенту по недвижимости, чтобы узнать, какие улучшения дома обеспечат вам наилучшую рентабельность инвестиций, если вы рассматриваете возможность продажи в ближайшее время. Например, Даррен Робертсон из Darren Robertson Homes говорит, что лучшие улучшения дома, если вы хотите повысить ценность своего дома, — это замена изношенных гаражных ворот, незначительная реконструкция кухни и добавление деревянной террасы.

Затем визуализируйте, как должен выглядеть конечный результат, и постройте свой план вокруг этого. Вам нужно будет заранее заказать материалы, краску и мебель, которые должны соответствовать вашему общему видению. Вы можете обратиться к журналам о дизайне интерьера или социальным сетям, чтобы составить свой лукбук.

Просто помните, что любая крупная реконструкция потребует некоторых менее интересных работ, особенно в начале. Поэтому учитывайте время, чтобы вырвать пол и обновить сантехнические работы на начальных этапах ремонта.

Обратитесь к профессионалам

После того, как вы определились с тем, что нужно сделать и когда вы можете начать связываться с подрядчиками и поставщиками, помните, что часто придется долго ждать, поэтому важно набраться терпения.

Вам также необходимо помнить, что любые подрядчики, с которыми вы связываетесь, должны быть согласованы с другими. Например, нет смысла назначать декоратора, если ваш электрик не внес свою лепту за кулисами. Таким образом, вам нужно будет начать формировать свою команду заранее, чтобы убедиться, что все они могут сыграть свою роль в соответствии с вашим графиком.

Возможно, вы захотите обратиться в проектно-строительную фирму, которая может предложить более широкий спектр услуг и координировать их собственными силами. В качестве альтернативы наймите менеджера проекта с большим опытом взаимодействия с фирмами и отдельными генеральными подрядчиками, который возьмет на себя эту работу за вас.

Начните проект

Ваш бюджет составлен, план составлен, а подрядчики готовы к работе. Наконец пришло время заняться ремонтом. Теперь этот этап будет выглядеть по-разному для всех, в зависимости от масштаба их плана. Как правило, все ремонтные работы должны начинаться с необходимых ремонтных работ.

Скажите, например, что ваша собственность подвержена наводнениям или уже была в прошлом. Предположим, вы не принимаете соответствующие меры, чтобы решить какие-либо проблемы сейчас или предотвратить их повторение. В этом случае вся тяжелая работа, которую вы вложили в ремонт, может быть легко сведена на нет одним неожиданно дождливым днем.

Как только вы закончите любой ремонт, вы можете начать творить чудеса. Независимо от того, вырываете ли вы старые блоки, добавляете новые слои краски или выбираете новые системы и устройства, это тот момент, когда все действительно начинает складываться воедино.

Правильный подход к ремонту квартиры

Ремонт квартиры – это стоящее дело, но оно может быть очень трудоемким и дорогим. Чтобы убедиться, что вы не тратите дополнительное время, деньги или важные ресурсы, следуйте приведенным выше советам. Они дадут вам отличную основу для создания вашей идеальной квартиры.

Только для информационных целей. Всегда консультируйтесь с лицензированным специалистом по недвижимости, прежде чем приступать к любой сделке с недвижимостью.

Планирование увеличения добавленной стоимости — Tactica Real Estate Solutions

Multifamily Добавленная стоимость — это распространенный жаргон, который летает по миру недвижимости уже более десяти лет. Это была чрезвычайно успешная стратегия инвестирования в квартиры, которая сосредоточена на покупке квартир, ремонте квартир и повышении арендной платы.

Это был предпочтительный бизнес-план для многих многоквартирных инвесторов в текущем цикле. Это было настолько обычным явлением, что почти невозможно найти недвижимость, которая была бы нетронутой косметически с момента постройки на определенных рынках.

Multifamily Renovation Contents

1. Classifying the Apartment Units

2. Apartment Renovation Organization

3. Apartment Renovation Pre-Planning

4. Functional Obsolescence

5. План реконструкции квартиры

6. Подход к андеррайтингу

   • Более глубокое добавление значений на всех единицах

   • Завершение прицела старой квартиры

   • Завершение старой квартиры.

Классификация квартир

Большинство объектов недвижимости, выставленных на продажу, уже подверглись ремонту квартир. Как инвестор, вы должны определить, есть ли потенциал для большего. Как правило, старая квартира представляет собой одну из трех вещей:

1. Нетронутый

2. частично отремонтированный

3. Полностью реконструированный.

   Нетронутый: Вы, вероятно, нашли для себя прекрасную возможность, которая готова к некоторым капиталовложениям и арендной плате. Единственный случай, когда это не так, — это если недвижимость находится в месте с 90 153 сопоставимыми объектами поблизости , что могло бы оправдать аренду более высокого уровня отделки.

   Частично отремонтированный : Вам необходимо решить, будете ли вы продолжать реализацию плана ремонта текущего владельца на оставшихся квартирах. Если вы считаете, что существует потенциал для «более глубокого» добавления ценности (лучших улучшений), будете ли вы реализовывать его только на оставшихся нетронутых единицах? Или по всем юнитам, включая те, над которыми недавно работали?

   Полностью отремонтирован: Вам нужно решить, стоит ли пересматривать объекты и добавлять новые/лучшие улучшения. Вы будете удивлены тем, как часто есть потенциал роста, даже когда новая недвижимость позиционируется как «отремонтированная» и «под ключ».

   Планировать частично отремонтированный дом сложнее всего. Легко понять состояние собственности на высоком уровне, но продумать реальную логистику поэтапного ремонта квартиры, которая потребует различных затрат и планов ремонта для разных квартир, может быть сложно.

   Сложности усугубляются, когда старый владелец за эти годы реализовал три или четыре различных объема реконструкции. Мне приходилось работать над ними! Это может быть грязно.

   Эта статья призвана научить вас, как организовать эти данные таким образом, чтобы их можно было легко интерпретировать, и помочь вам разработать приемлемый для банка бизнес-план с добавленной стоимостью для единиц после вступления в собственность.

   Организация по ремонту квартир

   Достоверная информация о текущем состоянии объекта имеет ключевое значение.

   Управляющая компания, которая осуществляет надзор за недвижимостью, должна предоставить вам ведомость арендной платы, которая показывает:

   • Квартиры (очевидно)

   • План каждой квартиры

   • Аренда каждой единицы

   • Обновления, которые были реализованы в каждой единице

   • Проформа добавления стоимости

   Иногда вы можете наблюдать за многоквартирной собственностью, которая плохо управляется до такой степени, что записи отсутствуют. Менеджер может сказать: «О, мы проводили некоторые ремонтные работы, но это было случайным образом, и у нас их нет в файлах». Если это так, вам нужно будет делать подробные заметки или фотографии во время тура. Хотя это раздражает, будьте уверены, это, вероятно, феноменальная возможность.

   Как только вы узнаете, какие подразделения они отремонтировали и что включают в себя эти обновления, следующим шагом станет мозговой штурм бизнес-плана.

   Предварительное планирование ремонта квартиры

   Наиболее важными допущениями при формулировании плана страхования с добавленной стоимостью являются :

   1. Какие обновления необходимы?

   2. Какова стоимость этих обновлений?

   3. Какую арендную плату они могут получить?

   Если вы думаете об установке твердых поверхностей, бытовой техники из нержавеющей стали и обновлении ковров и освещения в местах общего пользования, найдите компании, которые сделали то же самое, и посмотрите, сколько они получают за аренду.

   Для меня сопоставимая недвижимость:

   • Построен в том же десятилетии

   • Имеет аналогичные удобства

   • Находится в похожем месте

   1 Буду часто смотреть субрынок тоже. Обычно это дает отличные идеи для улучшений. Как правило, вы можете имитировать особенности этих новых разработок в более старой собственности. Эта стратегия может стать убедительным аргументом для экономных арендаторов, чтобы арендовать вашу квартиру с «новыми современными функциями» за небольшую часть стоимости. Это будет работать только в том случае, если есть значительная разница в стоимости вашей единицы по сравнению с новыми конкурентами.

   Например:

   «Вы можете жить в новом доме за 2000 долларов, или вы можете жить в этом недавно отремонтированном доме со многими из тех же удобств за 1350 долларов».

   Независимо от того, конкурируете ли вы с другими объектами недвижимости, в которых была проведена реконструкция квартир, или с более новыми продуктами на субрынке, никогда не думайте, что отремонтированный объект недвижимости сможет приносить более высокую арендную плату. Всегда убедитесь, что вы можете сделать резервную копию. Если вы не можете, вы просто догадываетесь.

   Примечание: Запланируйте соответствующую сумму капитала, чтобы улучшить привлекательность свойства. Каждый потенциальный арендатор сначала увидит жилой комплекс снаружи. Вы же не хотите испортить их первое впечатление о собственности до того, как они начнут осматривать квартиру.

   Функциональное устаревание

   Иногда будут устаревшие компоненты проекта , которые, вероятно, будут сдерживать максимальную ренту, которую вы можете получить после завершения реконструкции. Вот некоторые примеры:

   • 8-футовые потолки

   • Отсутствие подземной парковки

   • Фалевые планы с другой эпохи

   • Отсутствие коммунального пространства. может компенсировать стратегию создания добавленной стоимости за счет нового строительства. Однако, если недвижимость с добавленной стоимостью имеет 8-футовые потолки, не имеет подземной парковки, предлагает ограниченное пространство подсобных помещений и имеет закрытую планировку, получить арендную плату в новом здании будет непросто.

     Даже если вы соответствуете уровням отделки, нет реального способа увеличить высоту потолка до 9 футов. Винтажные помещения будут казаться меньше и более клаустрофобными, чем новый проект, с лофтовыми потолками и окнами от пола до потолка. Вы никогда не сможете сравниться с удобством, предлагая жителям теплую охраняемую парковку. Хотя вы можете переместить или убрать некоторые стены, чтобы немного открыть винтажную квартиру, она никогда не будет казаться такой же открытой, как недавно построенный проект, с которым вы соревнуетесь.

     План реконструкции квартиры

     После того, как вы составите общий план, пора переходить к более подробному плану. Эти данные включают:

     • Стоимость новых обновлений для каждой планировки (как для старых, так и для ранее отремонтированных квартир)

     • Сколько лет потребуется, чтобы отремонтировать все квартиры ремонтировать каждый месяц?)

     • В каком году вы начнете внедрение дополнительных услуг ?

     • Как долго квартиры будут свободны при ремонте? Один месяц? Два месяца?

     • Средняя окупаемость затрат ( окупаемость инвестиций ) для плана ремонта квартиры

     Эти маркеры будут разными в зависимости от стратегии.

     В качестве примера рассмотрим апартаменты XYZ.

     Квартиры XYZ состоят из 85 квартир по рыночной цене и были построены в 1970 году. На сегодняшний день группа владельцев отремонтировала 30 квартир. Улучшения в этих единицах включают:

     Ассортимент квартир в собственности, организованный по статусу реконструкции («R» означает ранее отремонтированный), следующий:

     Подход к андеррайтингу

     После того, как арендная плата за недвижимость введена, разбита и понята, необходимо принять решение о том, как бизнес-план будет развиваться в будущем. Чрезвычайно важно иметь четкое представление о том, какое место занимает имущество в своем соответствующем наборе, чтобы иметь возможность создать план атаки, который осуществим и выгоден для банка.

     Давайте рассмотрим несколько возможных сценариев.

     Более глубокая добавленная стоимость для всех единиц

     В этом примере потенциал состоит в том, чтобы добавить новые усовершенствования и улучшить 30 единиц, которые текущая группа владельцев уже отремонтировала. План улучшения будет включать в себя некоторые из прошлых улучшений, таких как шкафы, полы, осветительные приборы и сантехника, а также:

     Добавление этих функций должно привести к более высокой арендной плате, чем те, которые достигаются в настоящее время. Эти новые и улучшенные обновления часто упоминаются в инвестиционном сообществе как:

     Все термины взаимозаменяемы, но означают одно и то же.

     Можно сэкономить, не меняя ни шкафов, ни пола, ни сантехники в 30 ранее отремонтированных квартирах. Предполагается, что во время реконструкции помещения будут оставаться свободными в течение одного месяца, а на ремонт всех 85 квартир уйдет три года.

     Премии, использованные в проформе, и капитальные затраты на единицу приведены ниже:

     Обратите внимание, что капитальные затраты на ранее отремонтированные объекты меньше. Шкафы, напольные покрытия и сантехника уже готовы, поэтому на эти устройства можно значительно сэкономить.

     Изучив набор компов, вы сможете определить, что такое премиум. В этом случае это дополнительные 100 долларов сверх ранее отремонтированных единиц. А как насчет оригинальных юнитов? Как определялись эти надбавки?

     Я врезался в них. Я посмотрел, какой будет целевая арендная плата за каждую планировку этажа после реализации второго этапа ремонта квартир. Затем для исходных единиц я добавил надбавку, чтобы догнать их до целевого уровня арендной платы. Для плана этажа One BR эта арендная плата составляет 1175 долларов США, что на 150 долларов США больше, чем текущая средняя арендная плата за исходные единицы One BR.

     Если подумать, в этом есть смысл. Оригинальные устройства потребуют больше работы, их ремонт будет стоить дороже, а надбавка к ним будет выше, , но арендная плата не должна превышать арендную плату за ранее отремонтированный аналог

     .
     Завершение реконструкции старой квартиры

     Может быть, вы хотите продолжить работу в соответствии с бизнес-планом старого владельца. Ключ в том, чтобы убедиться, что они максимизируют свои премии. Если это так, вы можете использовать премии, которые они уже получают в собственности.

     Например, надбавка в размере 50 долларов США за One BR представляет собой среднюю арендную плату в размере R в размере One BR и исходную арендную плату в размере One BR .

     1 075 долл. США — 1 025 долл. США = 50 долл. США

     По моему мнению, средняя смешанная надбавка в размере 36 долларов США за набор единиц слишком мала. Если бы в этой собственности не было больше преимуществ, я не знаю, имело бы смысл продолжать этот бизнес-план. Награда не стоит риска.

     Завершение проекта реконструкции старой квартиры + наверстать упущенное

     Иногда владелец просто недооценивает то, что его план реконструкции квартиры должен достичь в плане арендной платы. В приведенном выше примере смешанная премия в размере 36 долларов США является слишком низкой. Давайте представим; вы продолжите действовать по их плану, но будете брать значительно больше.

     Целевая арендная плата за ремонт значительно превысит арендную плату за уже отремонтированные квартиры. Например, Two BR/Two BA достигнет $1261 + $200 = $1461. Two BR/Two BA R нынешнего владельца с таким же ремонтом стоит всего 1300 долларов. Вы не планируете больше работать над 30 отремонтированными квартирами, но теоретически этот план этажа должен стоить 1461 доллар.

     К счастью, в модели добавленной стоимости есть переключатель «органический рост арендной платы».

     Вы можете видеть выше, что я увеличиваю в среднем 1300 долларов. Two BR/ Two BA R арендует 6% в течение двух лет, чтобы наверстать упущенное до целевого уровня в 1461 доллар.

     1 300 долл. США * 1,06 * 1,06 = 1 461 долл. США

     В реальной жизни вам нужно будет дождаться истечения срока аренды, чтобы увеличить ее, поэтому всегда будьте осторожны и предполагайте, что потребуется не менее двух лет, чтобы наверстать упущенное. -арендованные единицы. Наверстывать упущенное за год нереально.

     Связанный: Вы всегда должны подчеркивать свой план ремонта и концептуализировать лучшие и худшие сценарии .

     Проформа добавленной стоимости

     При страховании любой добавленной стоимости важно понимать, что рост арендной платы происходит из двух разных источников.

     1. Надбавки к аренде

     2. Органически — что происходит независимо от добавленной стоимости (я называю это «базовым ростом арендной платы»)

     Модель, которую я использую, позволяет контролировать обе переменные. Вы вводите надбавку, а также можете контролировать базовый рост арендной платы, как показано в приведенном выше примере с 6%. Все планы этажей могут быть увеличены (или уменьшены) с помощью любого эскалатора, который вы считаете подходящим. Премия будет поэтапно введена вдобавок к этому.

     В конце концов, эти данные по конкретному подразделению сводятся в годовую проформу, как показано ниже.

     Премии за ремонт выплачиваются с задержкой с точки зрения андеррайтинга, потому что требуется время, чтобы потенциал роста отразился на финансовых показателях. Подумайте о покупке недвижимости и мгновенном ремонте одной квартиры в день вступления во владение. Предполагая, что ремонт и сдача в аренду занимает один месяц, вы получите только 91,67% от общей суммы премии (или 11 из 12 месяцев) в течение первого года. В следующем месяце вы получите только 10 месяцев премии из 12. месяцы. В последний месяц года вы отремонтируете квартиру и не увидите никаких улучшений до следующего года.

     Рост арендной платы составляет всего 4,95% в первый год, а затем подскакивает до 6,34% во второй год. В первый год он меньше из-за того, что задержка в выплате страховых взносов за ремонт квартиры сказывается на финансовых показателях. Год 4 по-прежнему составляет 4,17%, даже несмотря на то, что ремонт многоквартирного дома был завершен к году 3. Опять же, это эффект страховых взносов, поражающих финансовые показатели задолженностей. Это явление вызывает увеличение арендной платы через год после завершения ремонта.

     Вакансия на ремонт и капитальные затраты связаны с сделанными ранее допущениями в отношении продолжительности того, что единицы будут оставаться незанятыми во время реконструкции, и капитальных затрат по плану этажа.

     Подведение итогов анализа добавленной стоимости при реконструкции

     Поскольку старые объекты продолжают продаваться из рук в руки, вам потребуется создать бизнес-план для объекта, в котором уже был проведен ремонт в той или иной форме. Крайне важно, чтобы вы понимали, как организовать эти данные, и владели инструментами, которые позволят вам точно и надежно моделировать множественные перестановки сценариев потенциальной добавленной стоимости.