Как сделать в квартире перепланировку: Перепланировка квартиры по закону [Инструкция]
Как сделать перепланировку в частном доме или квартире? Как узаконить, если уже сделана- Инструкция и Обзор +Виде
По существующему российскому законодательству, перепланировку и переустройство квартиры или дома необходимо отражать в техническом паспорте. В перепланировку квартиры и дома можно включить сооружение новых стен или разборку старых, также возможные изменения или удаления дверных и оконных проёмов. Перепланировка частного дома идет при изменении всех инженерных систем: электрических, технических, газовых или других систем.
Рассмотрим простой способ, как можно сделать перепланировку жилого каркасного дома.
Ниже, мы приведем список необходимых документов:
- Технический паспорт-план и его копия, полученные в БТИ.
- Выписка из домовой книги, выданную в домоуправлении.
- В строительной фирме, которая выполняет перепланировку дома, нужно взять копию плана будущего дома.
- Копия документов, подтверждающих ваше законное право на данное жилое помещение.
- Письменное заявление.
Собрав нужный пакет документов, обратитесь в администрацию по месту вашего жительства, с целью получения официального разрешения на проведение данного типа работ.
После того, как вы собрали необходимый пакет документов, и ваш будущий проект дома не противоречит государственным нормам и правилам, то администрация одобрит ваш запрос.
После проведения определенных ремонтных работ и осуществления преображения, которое еще называют перепланировкой, вам нужно будет вызвать специалистов – техников из БТИ, которые документально зафиксируют все новые изменения и на этом основании выдадут вам новый технический паспорт дома.
Данный способ перепланировки квартиры или дома является законным, когда нет каких-либо судебных разбирательств. Хотя, часто бывают такие случаи, которые потребует определенного узаконивания произведённой перепланировки в суде. Например, вы сделали перепланировку квартиры, без зафиксированных в техническом паспорте изменениях, доставшаяся вам в наследство или вы сами сделали ремонт, но не знали о всех тонкостях данного дела и не уведомили об этом необходимые службы.
В каркасных домах, построенных по каркасно-рамочной технологии, возможна перепланировка комнат, так как все внутренние перегородки данного дома не являются несущими и выполнены в виде облегченных каркасных конструкций, которые можно легко монтировать и демонтировать. Но перепланировка будет недоступной в каркасно-щитовом доме, т.к. перегородки являются несущими стенами дома и это определенным образом ограничит дизайнерские идеи, которые могут возникнуть на этапе перепланировки. Данный недостаток каркасного дома незначительный и есть различные варианты его устранения.
После необходимой подготовки примерного плана перепланировки дома, нужно составить техническое задание для работников, которые помогут вам с ремонтом. Необходимо выполнить все замеры и составить детальную картину конечной перепланировки.
После этого, рабочие и специалисты занимаются составлением проекта, который включает в себя дизайнерское и декоративное оформление, 3д макет, особенности реконструкции и т.
д. После проведения всех этих работ начинается рабочий процесс перепланировки дома.
Следует отметить, что одним из вариантов перепланировки каркасного дома служит дополнительная пристройка к уже имеющемуся дому. Подберите варианты типовых проектов домов и сделайте свой, также можно произвести дополнительное согласование с дизайнером и узаконить перепланировку.
Перепланировка в частном доме из кирпича
Пристройка к кирпичному домуВ кирпичных домах в качестве перекрытий выступают много-пустотные плиты, опирающиеся на продольные несущие стены. Внутренние перегородки дома производят из гипсокартоновых плит или кирпича.
Сносить их при перепланировке можно при условии определенных деталей. Если вы решили сломать перегородку из кирпича и передвинуть ее на другое место, то со временем она может упасть.
Причина данной проблемы в том, что плиты перекрытия выдерживают только определенную нагрузку, которая меняется по разному в различных частях дома.
Кирпичные стены высотой 2,6м весят намного больше массы человека, поэтому панель не удержит вес тяжелой перегородки.
С течением времени она начнет прогибаться, а в конечном итоге просто рухнет.
Чтобы избежать данной ситуации, при переносе стены используйте конструкции из гипсокартоновых плит, обработанными специальными звукоизолирующими строительными материалами.
Принимая решение о перепланировке старого дома, следует выбрать надежную строительную компанию, которая справиться с этой ответственной задачей.
Перепланировка и постройка дома – это разные вещи, поэтому при реконструкции дома оставьте работу профессионалам, и вы точно будете уверены в надежности перепланировки и отсутствия в будущем каких-либо аварийно-опасных ситуаций.
И конечно лучше обратиться к специалистам, или строительной фирме с которыми вы сможете заключить договор на разработку всего проекта, перепланировку и всех соответствующих работ.
Вам необходимо будет прописать точные сроки изготовления и качество перепланировки, а также штрафы, которые могут быть применимы в случае невыполнения обязательств по договору.
Как самостоятельно согласовать перепланировку
Рубрика: Перепланировка квартиры
Всех, кто решил делать перепланировку квартиры, посещает важный вопрос: можно ли самостоятельно согласовать перепланировку квартиры? Честный ответ на него — несмотря на все сложности, самостоятельно согласовать перепланировку квартиры можно! Специально для этого мы подготовили для вас подробную пошаговую инструкцию «Как самостоятельно согласовать перепланировку квартиры».
В инструкции вы найдете:
— Общую схему и отдельные этапы согласования перепланировки квартиры
— Сроки согласования
— Списки необходимых документов
— Список органов власти и организаций, где нужно согласовывать перепланировку
— Последовательность действий на каждом этапе
— Возможные сложности и риски
— Важную информацию, которую вы должны знать
— Наши полезные советы и рекомендации
СКАЧАТЬ ИНСТРУКЦИЮ
Для вашего удобства мы разместили инструкцию целиком на этой странице в текстовом виде.
Процедура согласования перепланировки состоит из 5 этапов:
— Разработка проекта перепланировки вашей квартиры
— Согласование проекта перепланировки
— Переобмер квартиры кадастровым инженером после выполнения ремонта
— Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта
— Регистрация перепланировки (внесение изменений в сведения ЕГРН)
Шаг 1. Разработка проекта перепланировки квартиры
Срок:
1-2 месяца
Необходимые документы:
— Технический паспорт на квартиру
— Актуальная выписка из ЕГРН (свидетельство о собственности / правоустанавливающие документы)
— Поэтажные планы этажа выше и этажа ниже квартиры
— Акт обследования вентиляционных каналов
— Технические условия на электричество и воду (по требованию)
Последовательность действий:
— Сбор необходимых документов
— Составление технического задания для проектной организации с описанием концепции перепланировки
— Поиск и переговоры с проектной организацией
— Разработка проектной документации (разделы ПЗ, АР, ЭО, ВК, ОВ, КМ, проект изменения фасада здания)
Результат:
Оформленный в соответствие со всеми требованиями и нормами проект перепланировки
Возможные сложности:
- Если проектная организация только делает, но не согласовывает проекты, есть риск, что проект не пройдет согласование
- Далеко не каждую перепланировку можно согласовать. В таких ситуациях проектная организация может предложить альтернативный вариант перепланировки
- В разных комиссиях требования к объему и оформлению проекта могут отличаться
- Некоторые организации берут отдельную плату за печать дополнительных копий проекта перепланировки
В таких ситуациях проектная организация может предложить альтернативный вариант перепланировки
Советы и рекомендации:
- Выбирайте проектную организацию, которая специализируется на проектах перепланировки квартир
- Проверьте, есть ли у компании собственный проектный отдел, или она привлекает к проектным работам субподрядчиков и фрилансеров
- Уточните, дает ли организация гарантию того, что проект перепланировки можно согласовать
ВАЖНО!
На стоимость проекта перепланировки будет влиять площадь квартиры и сложность перепланировки
Проектная организация должна быть членом СРО (саморегулируемой организации) и иметь необходимые допуски к осуществлению проектных работ
Обязательные разделы проекта перепланировки: ПЗ, АР, ВК
Шаг 2.
Согласование проекта перепланировки вашей квартиры
Срок:
от 45 дней
Необходимые документы:
— Оформленный в соответствие со всеми требования и нормами проект перепланировки
— Правоустанавливающие документы на квартиру
Согласования:
— Возможные предварительные согласования
- Пожарная инспекция (ОГПН)
- Банк (если квартира куплена в ипотеку)
- Государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника)
- Орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания)
- Негосударственная экспертиза (если перепланировка затрагивает несущие конструкции)
- Управляющая компания / ТСЖ
— Межведомственная комиссия
Последовательность действий:
— Предоставление проекта перепланировки в надзорные органы и инстанции для получения предварительных согласований
— Подача проекта перепланировки в Межведомственную комиссию
— Исправление замечаний Межведомственной комиссии (при наличии)
— Получение решения Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки
Результат:
Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки квартиры или отказ
Возможные сложности:
- Межведомственная комиссия по истечении 45 дней может вернуть проект с замечаниями.
- После устранения замечаний проект перепланировки нужно повторно подать в Комиссию, которая будет рассматривать его до 45 дней
- Каждая комиссия может по-разному относиться к тем или иным видам перепланировки. Что можно согласовать в одном районе, необязательно будет согласовано в другом районе
- Ожидание приема в очередях
- Увеличение сроков согласования проекта
Советы и рекомендации:
- Перед подачей проекта узнайте, можно ли в принципе согласовать вашу перепланировку
- Заранее ознакомьтесь с законодательством и местными нормативными актами (Жилищный кодекс РФ, КоАП, СНИПы)
ВАЖНО!
Регламентом предусмотрен срок рассмотрения Межведомственной комиссией проекта перепланировки — 45 дней.
Комиссия может возвращать проект на доработку неограниченное количество раз до полного устранения замечаний.
И каждый раз рассматривать проект в течение 45 дней
Шаг 3. Переобмер квартиры после ремонта
Срок:
от 5 дней
Необходимые документы:
— Согласованный проект перепланировки
— Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки
— Выписка из ЕГРН
— Декларация об объекте недвижимости
Последовательность действий:
— Поиск кадастрового инженера или компании, оказывающей кадастровые услуги
— Выезд инженера на объект и переобмер квартиры после ремонта
— Составление инженером технического плана квартиры
Результат:
Технический план кадастрового инженера
Возможные сложности:
- Ошибки в составлении и оформлении техническокого плана кадастровым инженером
- Сложности во взаимодействии с кадастровым инженером (самодурство, необоснованная принципиальность и т. п.)
п.)
Советы и рекомендации:
- Помните, что фактически выполненный ремонт должен соответствовать согласованному проекту перепланировки квартиры
- Проверьте наличие у кадастрового инженера соответствующего аттестата и членства в СРО
- Найдите кадастрового инженера, который специализируется на изготовлении технических планов на квартиру
ВАЖНО!
По закону, переобмер квартиры может выполняться только кадастровым инженером
Статус кадастрового инженера подтверждается аттестатом кадастрового инженера
Если ремонт не полностью соответствует проекту перепланировки, у вас могут возникнуть сложности на этапе ввода квартиры в эксплуатацию
Шаг 4. Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта
Срок:
от 45 дней
Необходимые документы:
— Технический план квартиры
— Договор на строительные работы
— Договор на технический надзор
— Акты на проведение скрытых работ
— Документы, подтверждающие членство строительной компании в СРО строителей
— Справка о вывозе строительного мусора
Согласования:
— Возможные предварительные согласования (Пожарная инспекция (ОГПН), государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника), орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания), управляющая компания / ТСЖ
— Межведомственная комиссия
Последовательность действий:
— Получение предварительных согласований
— Подача в Межведомственную комиссию пакета документов
— Выход Межведомственной комиссии на квартиру
— Устранение замечаний — изменить или переделать ремонт (при наличии замечаний)
— Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию
Результат:
Акт ввода квартиры в эксплуатацию
Возможные сложности:
- Комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию после ремонта, если фактическая перепланировка не соответствует согласованному проекту
- Квартиру не введут в эксплуатацию, если отсутствует договор со строительной компанией на проведение ремонта
- Значительные затраты личного времени на согласование даты и показ квартиры Межведомственной комиссии
Советы и рекомендации:
- Выполняйте ремонт в строгом соответствии с согласованным проектом
ВАЖНО!
Согласно установленной процедуре, комиссия должна выйти на объект для проверки соответствия реальной перепланировки согласованному проекту
Шаг 5.
Регистрация перепланировки
Срок:
от 14 дней
Необходимые документы:
— Технический план квартиры для Росреестра в электронном виде (на электронном носителе)
Последовательность действий:
— Предоставление кадастровому инженеру акта ввода квартиры в эксплуатацию
— Корректировка технического плана кадастровым инженером
— Подача пакета документов в МФЦ
— Получение выписки из ЕГРН с узаконенной перепланировкой
Результат:
Выписки из ЕГРН (внесение изменений в сведения ЕГРН)
Возможные сложности:
- Большие очереди в МФЦ
- Приостановка регистрации на срок до 2х месяцев и отказ Росреестра
- Необходимость повторно оформять технический план в случае приостановки или отказа
- Необходимость предоставления в Росреестр дополнительных документов
ВАЖНО!
Сроки регистрации перепланировки могут существенно увеличиваться
Росреестр может предъявлять дополнительные требования к пакету документов, если квартира куплена в ипотеку
Более подробно:
— Сколько стоит согласовать перепланировку квартиры
— Как правильно сделать перепланировку квартиры
Наши услуги:
— Согласование перепланировки квартиры
— Узаконить перепланировку квартиры
— Разработка проекта перепланировки
Узнать стоимость и сроки согласования вашей перепланировки
Все статьи
10 вещей, которые следует учитывать при ремонте многоквартирного дома
Ремонт отдельного дома и ремонт многоквартирного дома могут дать похожие результаты, но процессы могут сильно различаться.
Каждая реконструкция пространства кондоминиума имеет свои ограничения, возможности и стратегии, которые вы должны учитывать перед началом проекта — даже до покупки помещения. Чтобы убедиться, что вас не ждут неприятные сюрпризы, вот некоторые вещи, которые следует учитывать, прежде чем погрузиться в проект дизайна своей квартиры.
Toronto Interior Design Group
1. Знайте правила. Первое, что нужно понять, прежде чем планировать ремонт квартиры, — это соответствующие правила вашего управления квартирой. У вашего правления могут быть или не быть правила, влияющие на косметические решения или выбор материалов, но, скорее всего, оно будет иметь правила относительно того, в какие дни и часы можно проводить ремонтные работы, когда материалы могут быть доставлены в здание, какой лифт можно использовать и скоро.
Если вы не проверите эти логистические детали заранее, это может вызвать большие головные боли позже при попытке запланировать доставку или торговцев. Вашему совету может потребоваться разрешение или одобрение для начала любой формы работы.
Подобные правила действуют для того, чтобы ваши соседи были довольны, так что в целом это положительный момент. Тем не менее, они могут замедлить процесс ремонта, поэтому вы должны установить для себя длинный график. Обсудите предполагаемые сроки со знающим членом совета директоров и вашим дизайнером или подрядчиком, а затем добавьте к ним не менее двух месяцев, чтобы ваши ожидания оставались реалистичными.
Anne Grice Interiors
2. Знайте, для кого вы делаете ремонт. Как только вы узнаете, что ваша доска позволит, а что нет, вы должны выяснить, для кого вы разрабатываете дизайн.
Под этим я подразумеваю, ремонтируете ли вы помещение, чтобы повысить его стоимость при перепродаже или сдаче в аренду, или же чтобы получить больше удовольствия от своего дома. В некоторых случаях можно добиться и того, и другого. Но на самом деле ремонт обычно больше склоняется к одному или другому, с разными подходами для обоих, поэтому важно решить, что должно быть приоритетным, и быть честным с самим собой в этом выборе.
Nest Design Studio
При проектировании для себя вы все равно должны учитывать, как долго вы будете находиться в пространстве, и расставлять приоритеты в работе на основе этого предполагаемого графика. Например, если вы планируете жить в помещении менее пяти лет, вы можете сосредоточиться на добавлении предметов, которые вы можете взять с собой, таких как подключаемые бра и обновленная мебель, а не на замене фиксированных материалов, таких как плитка.
Meshberg Group
При ремонте для перепродажи вы обычно получаете максимальную отдачу от инвестиций, сосредоточившись на нескольких ключевых областях и экономя на красивых, но ненужных деталях.
Кухонные шкафы, сантехника, напольное покрытие, плитка, дверная фурнитура и очищенные стены — все это, как правило, разумные инвестиции.
BiglarKinyan Design Planning Inc.
3. Знайте свои пределы. Многие пункты этой статьи могут показаться вам непонятными , но важно знать ограничения вашего проекта, прежде чем вы влюбитесь в идею, которую не сможете воплотить в жизнь.
Узкие многоквартирные дома иногда включают в себя стены с нечетным углом или навязчивые колонны, но часто это происходит потому, что они не могут быть перемещены конструктивно. Важно знать, какие стены и другие элементы можно снять или открыть, а какие нельзя, поэтому разумно заранее пригласить эксперта для консультации.
Группа дизайнеров интерьера Торонто
4. Перемещайте глаз, а не приборы. Обычно сантехнику нельзя перемещать на значительное расстояние — по крайней мере, не без огромных затрат — а это значит, что вам придется оставить этот туалет там, где он есть, и вы, возможно, не сможете добавить вторую раковину.
Что вы можете сделать, так это изменить то, как глаз видит пространство. Выбирая одни отделки, чтобы они сливались, а другие выделялись, вы можете сфокусировать взгляд на самых красивых элементах.
Попробуйте скопировать эту формулу: установите стеклянную душевую панель или минималистскую занавеску для душа, все белые светильники и бледно-белую или почти белую плитку. Затем используйте смелую или богатую косметичку с качественной отделкой, которая станет изюминкой комнаты. В качестве альтернативы используйте простой белый туалетный столик и потрясающую акцентную плитку — все зависит от того, куда вы хотите привлечь внимание.
Drew McGukin Interiors @drewmcgukin
5. Приглушите освещение. Говоря о движущихся светильниках и стенах, вы должны иметь в виду, что во многих квартирах есть цементные потолки, а это значит, что вы не сможете их сильно просверлить.
Spectra Design Build
Вы заметите, что во многих помещениях, описанных в этой статье, потолочные панели над кухней опущены, чтобы можно было установить новые потолочные элементы. Это может быть полезно, когда вы хотите добавить новое освещение (особенно встроенные светильники) или внести любые другие изменения, связанные с потолком, такие как изменение направления вентиляции или использование нового вытяжного вентилятора.
В зависимости от приборов, которые вы хотите добавить, может потребоваться перепад высоты от 6 до 12 дюймов. Это будет заметное изменение высоты потолка, но только на небольшой площади и, как правило, не настолько сильное, чтобы вы ударились головой.
Jeannine Williams Design
6. Стройте, а не разрушайте. Богато детализированные молдинги популярны для традиционных домов, но они также часто включаются в проекты кондоминиумов, чтобы придать дому в небе то же богатство и традиционную элегантность, что и классические земные жилища. Однако получить этот вид не так просто, как просто снести старый простой молдинг; Дверные рамы, с которыми поставляется ваша квартира, вероятно, металлические, и их нелегко просто снять.
Вместо того, чтобы пытаться заменить дверные рамы, вы можете попытаться создать их, добавив «заднюю ленту» или молдинг, предназначенный для наложения на существующую раму. Это приводит к глубоким лепным украшениям, которые создают определенное ощущение величия. Возможно, вы не захотите останавливаться только на дверных косяках, как только увидите эффект.
Toronto Interior Design Group
7. Оставайтесь гибкими. Я обнаружил, что клиенты часто приходят к проектам реконструкции с уже принятым множеством решений о том, что им делать, а что нет, не только в более общем смысле, но иногда и в очень конкретном смысле.
Например, клиенты часто хотят большой холодильник, большую двуспальную кровать или двойную раковину. Тем не менее, быть гибким в некоторых из этих деталей разумно: когда вы видите, что вы можете получить, если готовы пойти на компромисс, вы можете понять, что некоторые из этих приоритетов в конце концов не являются обязательными.
Например, желание использовать меньший холодильник может освободить много места для хранения, которое затем можно использовать для всевозможных предметов роскоши, о которых вы, возможно, не думали.
Тим Барбер Архитекторы
8. Не бойтесь рисовать. Вы можете ненавидеть резко темную окраску. Или вы можете любить его, но беспокоиться о том, что подумает следующий владелец. В конечном счете, риск выбора необычного цвета краски переоценен. В то время как покраска всей комнаты (в несколько слоев) может показаться большой проблемой для устранения драматического оттенка краски, это довольно небольшая часть бюджета на весь ремонт.
Когда вы в конечном итоге перепродадите, вы должны предполагать, что вы будете перекрашивать в то время, чтобы обновиться до свежего пальто в модном оттенке. Между тем, покраска стен в ваши любимые оттенки оживит пространство по относительно более низкой цене, чем многие другие потенциальные улучшения.
Toronto Interior Design Group
9. Работа с третьей стороной. Если вы работаете в рамках более строгих правил ассоциации кондоминиумов, работа с дизайнером или торговцем может принести вам еще больше пользы, чем обычно. Эти профессионалы могут выйти за рамки основных обязанностей подрядчика и помочь координировать многие поставки. Таким образом, доставка мебели и материалов упрощается и сокращает число индивидуальных поездок, а материалы доставляются только тогда, когда они необходимы.
Это позволит избежать неудобств, связанных с необходимостью резервировать лифт десятки раз и складированием материалов внутри или снаружи устройства в течение длительного времени, прежде чем они будут использованы.
Например, в моей дизайнерской фирме мы обычно стараемся, чтобы мебель собирала одна компания по доставке, а не пользовались услугами доставки каждого отдельного магазина и поставщика. Таким образом, все они прибывают одновременно и перемещаются в блок грузчиками, с которыми мы работали ранее. Это позволяет избежать множества вмятин в стенах и неожиданных задержек, что, в свою очередь, приводит к более плавному проекту в целом.
Toronto Condo Staging and Design Inc.
10. Остановитесь в другом месте. Если есть возможность, выполните ремонт квартиры, пока не живете в ней. Либо выполните работу до переезда, либо найдите временное жилье на неделю или около того во время самой напряженной части строительства, например, когда у вас не будет ванной или кухни в течение нескольких дней.
Пребывание с друзьями, семьей или даже в гостинице в течение нескольких дней может превратить кошмар посреди ремонта в веселую поездку или отдых. Вы испытаете гораздо меньше стресса и получите больше удовольствия от процесса без необходимости видеть уродливые, грязные промежуточные этапы строительства, когда клиенты чаще всего сходят с ума.
В некоторых многоквартирных домах даже есть гостевые апартаменты, в которых можно остановиться на несколько дней, чтобы не быть далеко от дома. Возможно, вам даже не придется собираться.
Подробнее
Готовая мечта: как составить план ремонта в соответствии с вашим бюджетом
Готовая мечта: как доработать концепцию ремонта в соответствии с вашим бюджетом Remodel Journal —
Как некоторые из вас знают, с начала 19-го века я выступал за создание богатства с помощью сдаваемой в аренду недвижимости.90-е. Недавно я приобрел еще одну арендуемую недвижимость в многоквартирном доме Иликай, одном из моих любимых кондоминиумов среди всех многоквартирных домов Вайкики, что позволяет сдавать ее в краткосрочную аренду на время отпуска. Этот блок был в первоначальном состоянии и нуждался в полной реконструкции.
Гостиная с оригинальной дверью сёдзи
Прошло несколько лет с тех пор, как я в последний раз делал полную реконструкцию. Этот журнал описывает еженедельный прогресс, включая фотографии до и после.
Гостиная/спальня с оригинальным шкафом
Ванная комната до
Кухня с зеленой духовкой
Это типичная планировка Иликая с 1 спальней, внутренней площадью 500 кв. футов и красивой верандой площадью 120 кв. футов с видом на океан. Оригинальная планировка имеет раздвижную дверь сёдзи, отделяющую спальню от гостиной. В спальне есть большой шкаф, который занимает часть пространства спальни. Небольшая кухня отделена от гостиной и кажется замкнутой. Есть большой оконный блок переменного тока, который предотвращает полное открытие одной стороны стеклянной раздвижной двери веранды. Шкаф для ванной комнаты занимает место, из-за чего ванная комната кажется тесной. Все устарело и нуждается в замене сверху донизу.
Целью реконструкции является создание удобного современного пространства, которое могло бы приносить максимальный доход от сдачи в аренду. Решения по реконструкции основывались на следующих критериях:
1.) Максимальное удовольствие для посетителей
Счастливые посетители делают повторных посетителей. Реконструкция должна быть ориентирована на то, что является наиболее практичным для посетителей. В Ilikai более 1000 квартир с 1 спальней общей площадью 500 кв. футов. В большинстве этих номеров установлена кровать размера «king-size» или 2 двуспальные кровати. Моя цель состоит в том, чтобы убрать шкаф из спальни и увеличить пространство спальни до двух 9 человек.0149 Кровати Queen плюс раскладной диван Queen . Я не знаю ни одной другой спальни Ilikai с 1 спальней, в которой есть две кровати размера «queen-size» и раскладной диван размера «queen-size». Прочные стальные каркасы кроватей имеют 13-дюймовый зазор для скрытия / хранения чемоданов внизу.
Так как посетители, скорее всего, будут останавливаться на более короткий срок, место в шкафу и кухонном шкафу имеет второстепенное значение. Чтобы установить две кровати размера «queen-size», мне нужно снять оригинальную дверь сёдзи. Первоначальный дизайн почти не предлагал уединения и излишне разделял пространство. Квартира должна выглядеть счастливой, дружелюбной, яркой, открытой и привлекательной. Потолочный вентилятор и сплит-система переменного тока должны быть установлены, чтобы всем было прохладно.
50-дюймовый смарт-телевизор высокой четкости будет крепиться к стене. Wi-Fi модем обеспечит бесплатный высокоскоростной доступ в Интернет. Кухня будет открыта для соединения с гостиной. Большая столешница будет выполнять функцию обеденного стола.
2.) Низкие эксплуатационные расходы и высокая надежность
То, что достаточно долговечно для автосалона, достаточно хорошо для аренды на время отпуска. Керамогранит почти не поддается разрушению, лучше, чем керамическая плитка, натуральный камень, деревянные полы, ламинат, пробка, винил, ковер или любой другой пол, который я могу придумать. Легко чистить и обслуживать, сегодня доступно множество привлекательных цветовых решений. Новая столешница будет из кварца, термостойкая, не ломкая и не оставляет пятен. В ванной будет простая занавеска для душа, которую можно будет легко заменить со временем. Посетители вряд ли будут швабрить красивую стеклянную душевую кабину. Удлиненный, но компактный цельный унитаз Kohler Santa Rosa со стандартными деталями Kohler снизит расходы на ремонт сантехники в будущем.
3.) Энергоэффективность и экономичность
Энергоэффективные 3-дюймовые светодиодные встраиваемые светильники с диммерами будут установлены на кухне, в прихожей и ванной. Все приборы имеют рейтинг Energy Star. Большой 52-дюймовый потолочный вентилятор и энергоэффективный сплит-кондиционер минимизируют расходы на охлаждение. Яркие цвета, шкафы и столешницы плюс открытая планировка сведут к минимуму необходимость включать свет в течение дня. Унитаз будет эффективной конструкции на 1,2 галлона с низким смывом. Я подумываю о том, чтобы моя любимая швея модифицировала существующие затемняющие шторы, единственный компонент квартиры, который кажется довольно новым и пригодным для вторичной переработки.
Приступим:
T минус 3 недели: (06.02.2017)
Я считаю недели назад (T минус 3 недели) до начала строительства. Покупка зарегистрирована, арендатор съехал, и наконец-то я получил ключи. Я сразу же заменил оба дверных замка на замок входной двери с клавиатурой и замок с засовом, чтобы облегчить доступ подрядчикам, а также будущим посетителям. Изучив сотни фотографий других перестроенных объявлений Ilikai с 1 спальней, размещенных в Интернете, я сформировал представление о том, какой дизайн, материал и выбор цвета мне нравятся.
Я измерил все стены, кухню, ванную, потолки, двери, шкафы и сделал предварительный чертеж того, как я себе представлял конечную планировку. Подвесные потолки в кухне и ванной скрывают сантехнику, спринклер и бетонные колонны. Удаление шкафа и открытие кухни позволило бы мне также изменить место, где заканчивается фальшпотолок. Есть три разбрызгивателя, которые я хотел бы переместить для более чистого вида.
Выбор подрядчика:
Качество изготовления, готовность выполнить работу быстро, цена и коммуникативные навыки занимают первое место в списке, который следует учитывать при выборе подходящего подрядчика.
Я получил рекомендации трех подрядчиков с большим опытом реконструкции Ilikai, обратившись к генеральному директору и моему любимому управляющему недвижимостью Ilikai. У подрядчика №1 был сильный иностранный акцент, из-за чего мне было очень трудно общаться. Подрядчик №2 казался опытным, но когда его спросили, можно ли переместить спринклерные головки, я получил отрицательный ответ. Он не касается спринклерных головок.
Подрядчик №3 ответил на тот же вопрос: «Да, можно сделать, но за дополнительные деньги».
Решение принято. Есть что-то приятное в работе с подрядчиком, который может переместить дождевальные головки и за последнее десятилетие снес и восстановил более 100 квартир с 1 спальней в Иликае.
T минус 2 недели: (13.02.2017)
Выбор материалов:
Я часами посещал местных поставщиков материалов Home Depot, Lowes, Golden Cabinets, Selective Stone, Daltile и Ferguson Plumbing. Я сузил выбор материалов для пола из керамогранита, акустической подложки (необходимой для полов с твердым покрытием), кухонных шкафов и цветов, столешниц из кварца, фартука, цельного унитаза, потолочного вентилятора, смесителей и светодиодных диммеров.
Я также заказал холодильник, выдвижную плиту и вытяжку для микроволновой печи, которые должны быть доставлены примерно через 5 недель, вероятно, слишком амбициозные сроки. Коробка с 3-дюймовыми встраиваемыми комплектами светодиодного освещения и моими любимыми диммируемыми светодиодными лампами GU10 мощностью 6,5 Вт прибыла с Amazon. Теперь ожидание в выходные письменного предложения подрядчика кажется вечностью. – Я готов к этапу сноса.
T минус 1 неделя: (20.02.2017)
Предложение подрядчика подписано. У меня есть конкретные идеи по выбору материалов, и я буду делать большую часть покупок. Предложение в основном касается рабочей силы, за некоторыми исключениями, такими как разделенный кондиционер, строительные растворы и столярные изделия.
Заявка на полную реконструкцию с планами, подтверждением страховки подрядчика и спецификацией звукоизоляции подстилающего слоя была подана на утверждение AOAO. Выгодно работать с подрядчиком, который построил много блоков в зданиях и знает, что необходимо для утверждения заявки.
Я снова посетил все местные магазины, чтобы еще раз проверить материалы и цены. У Home Depot была снятая с производства керамогранитная плитка 12×24, которая была снижена до невероятно низкой цены в 1,73 доллара за плитку. Это 86,5 центов за кв. Я разместил заказ на напольную плитку с датой доставки HD, которая еще не определена.
Я также купил вставки для плитки для душа, потолочный вентилятор, смесители, светильник для умывальника, вешалки для полотенец и крючки. Ожидание одобрения AOAO для начала сноса.
Начало строительства – неделя №1: (27.02.2017)
Утверждение AOAO получено в понедельник. Сделал платеж 1 st подрядчику и обсудил два изменения дизайна: 1.) Включите плитку для террасы с той же керамогранитной плиткой для расширенного единообразного вида и 2.) Добавьте небольшой изготовленный на заказ шкаф в спальне для максимального использования пространства. . Приобретена звукоизоляционная подложка для пола Laticrete, а также дополнительные керамогранитные плитки для веранды, напольная плитка для душа и туалет Kohler Santa Rosa. Home Depot доставляет товар только на двух поддонах, упакованных в термоусадочную пленку. Мне потребовалось несколько часов, чтобы поднять все ящики с плиткой на служебном лифте. Это тяжелая работа и непосильная работа. Заказал кухонную раковину, плавающий настенный шкаф, настенное крепление для телевизора, вешалку для полотенец, вешалки для полотенец, смеситель для ванной на Amazon с eta на следующей неделе. Снос начался в пятницу, неделя №1.
Неделя 2 — снос — кухня, полы и туалеты убраны
Неделя № 2: (06.03.2017)
Среда блок показывает снесенным. Мебель, дверь и рама сёдзи, шкаф в спальне, обои, большое настенное зеркало, напольное покрытие, кухонная стенка, кухонные и ванные шкафы, душевая кабина, туалет для ванной, туалетный столик — все исчезло.
Неделя 2 – снос – снято зеркало со стены гостиной
Неделя 2 – снос – сняты туалетный столик, зеркало и напольное покрытие
Неделя 2 – снята плитка в душе
Сегодня прибыли большие ящики Amazon: кухонная раковина Zuhne 23”, плавающий настенный шкаф, настенное крепление для телевизора, 2 утопленные розетки/кабельные порты для скрытия проводов настенного крепления для телевизора и плавающий шкаф. Еще коробки Amazon: смеситель для ванны, светильник для туалетного столика, вешалки для полотенец, держатель для бумаги и т. д.
Я купил у Росса зеркало в раме для ванной. Не тот размер, на который я рассчитывала, но сойдет. Я заказал 2 стальных реечных каркаса кровати Queen Olee. У них есть 13-дюймовый зазор для хранения чемодана. Нет необходимости в громоздких коробчатых пружинах. У меня есть идеи для изголовий, но я хочу подождать, пока сначала не увижу рамы. Над изголовьями будут два встроенных светодиодных светильника, и я визуализирую определенный вид. Все еще присматриваюсь к 12-дюймовым матрасам и постельным принадлежностям из пены с эффектом памяти.
Для установки потолочного вентилятора я взял пластиковый кабельный канал и ромекс из Home Depot. В перекрытии между бетонными плитами прямые канавки (постройка 1960-х годов, до постнатяжного бетона). Я хочу проложить провод потолочного вентилятора в одной из прямых бетонных канавок, прежде чем гладить потолок. В конечном итоге электрик сделает окончательное подключение в распределительной коробке за стеной. В эти выходные нужно будет просверлить бетон для крепления опорной плиты потолочного вентилятора, а также поднять еще 7 ящиков из керамогранита на служебный лифт. Один и тот же материал напольного покрытия внутри и снаружи веранды зрительно увеличит пространство и создаст бесшовную связь между внутренним и наружным пространством. Разметить встраиваемый свет можно местами на кухне и в ванной.
Я заказал потолочные карнизы для гостиной и потолочный карниз для душевой занавески. Как только я увижу дорожки для штор, швея изменит мои плотные шторы до нужного размера.
Неделя 2 — квартира разрушена, но вид по-прежнему отличный
Неделя № 3: (13 марта 2017 г.)
Перенесена поставка устройства HD на неделю № 9. Ясно, что мы к этому не готовы. Ко мне домой прибыло еще несколько коробок, в том числе карнизы для штор и специальные каркасы кроватей размера «queen-size» 9.0121 с 13-дюймовым зазором для дополнительного хранения чемодана внизу. Я измерил и отметил места для новых электрических розеток, выключателей, плавающего шкафа для телевизора и телевизора с настенным креплением.
Подрядчик сбросил некоторые электрические кабели и гипсокартонный каркас. Больше ничего, ждем отключения воды на следующей неделе.
Неделя #4: (20.03.2017)
Электрик переместил и установил новый электрический щит. Во вторник были перемещены три спринклерные головки. ? Выглядит отлично. Потолок и софит перестраиваются вокруг новых мест расположения спринклерных головок и кондиционеров. В четверг отключили воду и заменили все водопроводные краны. Началась черновая сантехника в душевой кабине, а сантехника на кухне была перемещена в соответствии с новым расположением раковины.
Подводка переменного тока и кабелепровод установлены. Устанавливается электропроводка к новым встраиваемым потолочным светильникам, электрическим выключателям и розеткам. Хороший прогресс по сравнению с прошлой неделей.
Неделя #5: (27. 03.2017)
Понедельник был День принца Кухио, государственный праздник, работа в Иликае запрещена. В течение этой короткой рабочей недели больше электромонтажных работ, т.е. электрическая панель, кабельные каналы, выключатели и расположение вилок были доработаны. В потолке были вырезаны места для встроенного освещения, и все работы по кабелепроводу были завершены. Электричество восстановлено на новом электрощите.
Неделя 5 – новый каркас, перемещение разбрызгивателей и электрические работы
Дополнительные работы по каркасу и гипсокартону с грунтовкой. Выбор цвета покраски завершен, готов к покраске на следующей неделе.
Неделя 5 – сантехника для кухни
Месяц назад я наметил планировку кухни и подтвердил Golden Cabinets, что выбранный мною шкаф готов. Поскольку новый гипсокартон установлен, и размеры теперь окончательны, я отправился заказывать шкафы сегодня, 31 марта, и обнаружил, что нескольких шкафов нет в наличии до 25 апреля, то есть через 4 недели с сегодняшнего дня! облом. Это отсрочит установку кухни более чем на 3 недели! Урок выучен. Когда материал доступен, закрепите его. Не принимайте текущую доступность как должное.
Неделя 5 – Каркас софита переменного тока
Заказаны и оплачены столешницы из белого арктического кварца MSI от Selective Stone. Они не понадобятся, пока шкафы не будут установлены, но хорошо, если они будут закреплены.
Неделя #6: (03.04.2017)
Неделя 6 – оштукатуривание акцентной стены и новый потолок кондиционера
Неделя 6 – новая зеленая плита душевой кабины
Установка гипсокартона «Зеленая доска» в душевой кабине завершена. Бетонные канавки в потолке замазаны и отшлифованы. Завершена отделка верхней части небольшого нового шкафа. Все загрунтовано и покрашено грунтовкой Kilz. Вот и все. Выглядит уже лучше, но прогресс слишком медленный для меня.
Покупка матрасов королевского размера и раскладного дивана на этой неделе.
Неделя #7: (10.04.2017)
Взял шкафчик для ванной. Кухонные шкафы не будут готовы до 25.04. Еще работы по гипсокартону в ванной. Потолок покрыт текстурой апельсиновой корки. Покраска гостиной и кухни почти завершена, включая акцентную стену гостиной. Электрическая панель завершена и промаркирована. Установлены все встроенные светильники и диммеры. Наконец-то у нас работает свет, в том числе и в ванной. Установлена акустическая стяжка пола. Демонтирован старый оконный кондиционер. Необходимо будет установить новую стеклянную панель в оконную панель веранды, где располагался кондиционер. Вот и все.
Неделя 7 — новая краска
Неделя № 8: (17.04.2017)
Старый унитаз демонтирован.
Укладка кафельной плитки в гостиной, ванной комнате и на веранде На 90% завершена затирка швов. Выглядеть лучше. Установлен новый шкафчик в ванной.
Неделя 8 – укладка новой плитки на пол со звукоизоляцией
Неделя 8 – покраска акцентной стены под потолком кондиционера, – новый плиточный пол
Ожидание кухонных шкафов. ETA было изменено на 4/28 вместо 4/25. Потолок гостиной должен получить еще один последний слой. Доставка холодильника, плиты и микроволновой печи была в пятницу 21 апреля, но кухонных шкафов пока нет.
Неделя 8 — оборудование доставлено
Неделя № 9: (24.04.2017)
Неделя 9 — Душевая кабина завершена
Укладка плитки в душевой кабине завершена, установлена новая сантехника.
Ванная собирается. Кварцевая столешница была вырезана по размеру и установлена с раковиной для ванной комнаты. Подрядчик использовал остатки среднего выреза, чтобы создать небольшую треугольную полку для мыла для душевой кабины. Установлен новый цельный унитаз Kohler. Вещи собираются вместе.
Установлена новая сплит-система Mitsubishi с внешним компрессором. Над кухонной столешницей новый трековый светильник.
Помните маленький нестандартный шкаф в спальне? Теперь он был построен с дверью нестандартного размера и новой фурнитурой, соответствующей новой двери в ванную. Еще надо покрасить.
Верхние кухонные шкафы и новый шкаф для кухонной раковины прибыли в пятницу вечером.
Неделя 9 – Верхние шкафы прибыли
К сожалению, оставшиеся нижние шкафы с ящиками не прибыли и ожидаются в пятницу 5/5.
Неделя #10: (01.05.2017)
Наконец-то установлены верхние кухонные шкафы, понедельник, 01.05.17.
Неделя 10 – Установлены верхние шкафы
Мы обнаружили, что колпак микроволновки перегнулся сверху, а правая боковая стенка выгнута наружу на ½ дюйма (!) Этот неисправный блок не подходит под шкаф. Это был специальный заказ, и в настоящее время в Home Depot нет на складе других микроволновых печей GE Slate на замену…??
Неделя 10 — Новый нестандартный шкаф и новый Split AC
Подрядчик осторожно сжал микроволновую печь мебельным зажимом и отогнул боковую стенку назад, чтобы устройство поместилось. Задача решена. Мак Гайвер был бы горд. Специально построенный гараж для хранения над раковиной в ванной комнате был обрамлен. Мой подрядчик Брайан Чен отлично справился с последним штрихом.
Неделя 10 – Зеркало в ванной и свет
Зеркало в ванной с подсветкой наверху установлены. Дверь в ванную комнату и дверь шкафа в спальню вырезаны по размеру и покрашены грунтовкой. Установка потолочного вентилятора завершена.
Неделя 10. Плавающий шкаф и книжная полка
Новый плавающий шкаф и книжная полка Maze были установлены рядом с настенным кронштейном для телевизора. Также был установлен новый карниз. Плотные шторы все еще у швеи и должны быть готовы на следующей неделе. Я заказал два 12-дюймовых синусных матраса размера «queen-size». Два новых изголовья от Ashley Furniture готовы к установке.
Неделя 10. Последние кухонные шкафы готовы к установке
Большим обновлением на этой неделе стало давно ожидаемое позднее поступление в пятницу нижних кухонных шкафов. Сейчас мы действительно летим к завершению проекта.
Неделя №11 (08.05.2017)
Подрядчик установил нижние кухонные шкафы, и последний участок кухонной плитки был завершен. И дверь в ванную, и дверь шкафа были окрашены и установлены с соответствующей фурнитурой. Установка плинтуса полностью завершена. Установлена новая дверь зеркального шкафа в коридоре с системой органайзера для хранения вещей. Установлены новые крышки спринклерных головок. Выглядит чистым и простым.
Неделя 11 – Кухонные шкафы, раковина и смеситель установлены
Перед кухонной раковиной мы установили удлиненную ручку, подходящую по стилю к другим ручкам шкафа. Эта дополнительная ручка действует как вешалка для полотенец непосредственно перед раковиной, именно там, где она понадобится. Я считаю, что он должен быть на каждой кухне.
Ножки у изголовья отрезаем, так как они будут крепиться прямо к стене.
Неделя 11. Готовый шкаф для спальни
Мне нужно еще раз съездить в Home Depot за дополнительным оборудованием, настенными анкерами и карнизом для занавески для душа.
Прибыли два 12-дюймовых матраса. Металлические каркасы кроватей имеют 13-дюймовый зазор для удобного хранения чемоданов внизу. Чтобы люди не спотыкались о металлическую раму, мы устанавливаем вокруг некоторых ножек изоляционные пенопластовые трубки.
Почти пау, это похоже на 24-ю милю из 26-мильного марафона. Обе системы стеллажей для шкафов были завершены, и новая стеклянная панель заменила пустоту, где раньше был старый оконный кондиционер. Две изголовья кровати размера «queen-size» были прикреплены к стене и собраны каркасы кроватей. Два матраса Queen были доставлены в среду. Удивительно, сколько дырок было просверлено и затянуто шурупов только на этой неделе.
Неделя 12 – Изголовья, каркасы кроватей и матрасы размера «queen-size»
Установлены штанга для занавески для душа, штанги для полотенец, крючки для ограблений и держатель для бумаги. Оставшиеся электрические розетки и накладки были установлены. Теперь у нас есть полностью функционирующая ванная комната.
Неделя 12 – вешалка для банных полотенец
В четверг была доставлена раскладная кушетка размера «queen-size» с подвижной пуфом.
Неделя 12 – новый раскладной диван Queen с возвратом/оттоманкой
Неделя 12 – дверцы кухонного шкафа установлены
Верхние дверцы кухонных шкафов со стеклянными вставками прибыли и установлены вместе со всеми ручками шкафов, фартуком для кухни и ванной и смесителями. Установлена плита и установлена ручка холодильника. Теперь у нас есть полноценная кухня.
Неделя 12 – кухня
Новый смарт-телевизор с плоским 50-дюймовым экраном высокой четкости был установлен на стене и подключен. Были подключены новый Wi-Fi роутер и кабель.
12-я неделя – установка новых иллюстраций и штор
В пятницу были установлены карнизы и новые плотные шторы. Доставлена новая мебель для веранды, барные стулья, тумбочка. Мы заменили ролики на дверях веранды для плавной работы. Было сделано еще больше мелочей, таких как дверные упоры, протекторы для стен, новый дверной замок для веранды, герметик для подкрашивания, краска и очистка.
Неделя 12 – картина на стене
Неделя 12 – картина на стене в ванной комнате
Завершающий штрих – произведения искусства, постельное белье, подушки, полотенца, кухонные принадлежности, этикетки с инструкциями и ламинированная поздравительная открытка для приветствия посетителей.
Неделя 12 – кухня-гостиная – последний штрих
Неделя 12 – новая тумбочка с лампой и шторами – последний штрих
Неделя 12 – ванная комната последний штрих
Я думаю, нам удалось создать современную, практичную и уютную комнату для отдыха. Насколько мне известно, этот отряд может быть одним из очень немногих, если не единственный номер Ilikai 1 спальня / студия с 2 кроватями размера «queen-size» и раскладным диваном размера «queen-size», на котором могут комфортно разместиться 5 и более взрослых. Пусть наши гости получат огромное удовольствие от пребывания здесь.
Неделя 12 – последний штрих
Иликай #712 – сводка затрат на реконструкцию
Общая стоимость реконструкции составила 59 363 долл. США , что примерно на на 20% выше бюджета . Я доволен конечным результатом. Подрядчик Брайан Чен из CB Construction LLC проделал хорошую работу. Вы можете связаться с Брайаном здесь: bryanc@cbconstructionllc. com
Проект реконструкции занял 12 недель, вдвое больше, чем планировалось , из-за того, что кухонные шкафы были неожиданно заказаны. Лучшее планирование с моей стороны может уменьшить задержки в следующий раз.
– Pau – (гавайское слово означает «завершено»)
Квартирой теперь управляет «Waikiki Beach Rentals». Они отлично справляются с заказом. Если вы планируете провести отпуск в Иликае, можете остановиться здесь: Иликай № 712, проверьте наличие мест здесь.
Окончательные снимки при дневном свете:
Неделя 12 – Кровать Queen
Неделя 12 – Раскладной диван
Неделя 12 – Гостиная
Неделя 12 – Гостиная и двуспальная кровать
Неделя 12 – Кухня 1
Неделя 12 – Кухня
3 90 – Ванная
Неделя 12 – Веранда с великолепным видом на океан и лагуну
Обновление от 02.06.2017:
Некоторые из вас спрашивали, готов ли я повторить все это снова. На данный момент я не в восторге от того, чтобы заняться еще одним полным проектом реконструкции до следующего года. Это отнимало много времени и внимания из-за моего плотного графика. Вместо этого только сегодня (!) 02.06.2017 я остановился на другой квартире с видом на океан Иликай, которая уже был реконструирован в в 2003 году. Этот объект имеет устоявшуюся историю сдачи в аренду на время отпуска и требует лишь нескольких обновлений для увеличения доходов, например. установить две новые кровати, заменить ковер на пол из керамогранита, добавить потолочный вентилятор и заменить шторы. Я займусь внесением этих изменений в межсезонье после лета.
Интересно, что эта боковая часть Ilikai Marina на 3-м этаже продается на рынке с декабря 2016 года. Я показал ее более чем полудюжине потенциальных покупателей, так как в то время это была лучшая цена с видом на океан Ilikai. К сожалению, ни один из моих клиентов не был готов двигаться вперед с этим конкретным устройством. Просто время было неподходящим. Квартира стояла там, и никто не хотел ее покупать, так что… я решил купить ее сам.
Время от времени всегда будут появляться исключительные ценности, но вы должны быть готовы, решительны и способны действовать быстро.