Можно ли делать перепланировку в квартире: Перепланировка квартиры по закону [Инструкция]

Как сделать перепланировку квартиры по закону в 2020 году?

Вас интересует ответ на вопрос – “как сделать перепланировку в квартире по закону и получить разрешающие документы в 2020 году?”, давайте вместе разберем основные моменты данного вопроса. Из статистических данных кредитных историй россиян следует, что в последние годы основной причиной, по которой они решились на кредит, был ремонт недвижимости. И хотя, покупая квартиру, мы становимся её владельцами, закон регулирующий все процессы перепланировки и реконструкции — Жилищный кодекс РФ налагает на нас определенные ограничения, особенно это касается той ситуации, когда мы планируем капитальный ремонт с изменением конструкций. Касается это, прежде всего, собственников многоквартирных домов, где вмешательство в структуру здания может повлиять на состояние соседних квартир и привести к наложению административного штрафа за незаконную перепланировку.

Перепланировка квартиры по закону – на что обратить внимание. Прежде, чем мы начнем делать законную перепланировку в своей квартире, нужно знать, что можно изменять, а что трогать не стоит. Если в планах владельца лишь изменение дизайна квартиры – это ремонтно отделочные работы, но если они связаны с нарушением конструкции здания – это уже перепланировка (реконструкция). Стоит различать эти два термина и знать разницу между ремонтом и перепланировкой, чтобы не иметь проблем с законом. Простые ремонтные работы, такие как покраска стен или модернизация ванной комнаты, не требуют уведомления соответствующих инстанций.

Однако, если мы собираемся сносить стены или строить новые необходимо оформление соответствующего разрешения на строительство – документы для согласования перепланировки квартиры. Перед демонтажем или перестройкой стен, мы должны знать, какие из них несущие – конструктивные, а какие – перегородки, не входящие в силовую конструкцию здания. Не каждую стенку, вы можете убрать или перестроить. По закону перегородки мы можем удалять, перестраивать или изменять без препятствий. Часто эти работы выполняются, когда мы хотим из двух раздельных комнат сделать одну. Несущая стена, как правило, значительно толще перегородки, она передает часть веса дома на фундамент.

Её удаление или серьезное вмешательство может представлять угрозу для безопасности эксплуатации здания в целом и привести к катастрофе. Поэтому, прежде чем делать перепланировку в квартире по закону, стоит ознакомиться с планами здания и убедиться, что стена не таит в себе, например, конструкционных элементов или скрытых коммуникаций: водопровод, электросети, вентиляционные шахты и другие.

Во время перепланировки по закону стоит дополнительно застраховать квартиру. Это позволит избежать неприятных последствий в непредвиденных ситуациях: затопление, обрушение, возгорание и т.д. Также стоит проверить компетентность ремонтной бригады, которую Вы выбрали для проведения перепланировки в квартире по закону, их уровень подготовки, опыт, ответственность. Проводя реконструкцию квартиры, мы должны принимать во внимание наших соседей, а все переработки начинать после предварительной консультации с управляющим. Это человек, который должен обладать подробной инженерной документацией и планом здания.

Незаконная перепланировка квартиры без согласования с соответствующими органами, может рассматриваться как строительный произвол. И хотя в российском законодательстве нет точного определения данного явления, перепланировка вне закона может привести к штрафу, а в отдельных случаях к необходимости восстановления первоначального состояния жилого помещения. Именно поэтому важно оформление всех формальностей, чтобы перепланировка в квартире проходила в соответствии с законом Российской Федерации.

правила и нормы — INMYROOM

Советы

Алексей Иванов из мастерской Geometrium рассказывает о правилах и нормах, которых нужно придерживаться, если вы решили перепланировать квартиру и не хотите, чтобы это вызвало лишние проблемы

Покупая новую квартиру или переоборудуя старую, мы хотим сделать ее функциональной и удобной для жизни. Но к сожалению или к счастью, не все идеи можно официально согласовать (а некоторые еще и опасно реализовывать). И тут главное – сразу понять, что легко сделать, что категорически нельзя, а что сомнительно, но при некоторых усилиях возможно. Как отделить одно от другого, объясняет Алексей Иванов. 

Алексей Иванов

Архитектор-дизайнер

Соруководитель мастерской Geometrium, которая специализируется на интерьерах, выполненных с отделкой из натуральных материалов.

Главное – не навреди!

Вы начинаете перепланировать свою квартиру, и сразу появляется столько вопросов, что вы начинаете говорить себе: «Может, ну ее, эту перепланировку?» или: «А если вообще ее не согласовывать? А если согласовывать, то куда идти?». И так далее, список можно продолжать… 

Исходя из своего опыта дизайнера интерьера и архитектора, я могу сказать, что основная идея всех законов, регламентирующих перепланировки квартир, не навредить жильцам дома (в том числе и самому себе). Из этого и надо исходить. 

Дизайн-проект Geometrium

Что в квартирах делать нельзя

  • Нарушать прочность и устойчивость несущих конструкций зданий, при котором может произойти их обрушение.
  • Увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх допустимой нормы (при устройстве стяжки на полу, замене легких перегородок на тяжелые, размещении дополнительного тяжелого оборудования).
  • Демонтировать или уменьшать вентиляционные короба.
  • Размещать ванные и туалетные комнаты над комнатами и кухней квартиры снизу, за исключением двухуровневых квартир, в которых можно располагать санузел на втором уровне над кухней снизу.
  • Соответственно нельзя размещать свою кухню под ванными комнатами квартиры сверху (для последних этажей это не действует).

Дизайн-проект Geometrium

  • Нельзя размещать кухню над жилой комнатой квартиры снизу (разумеется, это не действует для первых этажей). 
  • Нельзя делать выход в санузел из жилой комнаты или кухни, за исключением спальни (если в квартире есть еще один санузел с выходом не в жилую зону, в котором установлен унитаз).
  • Не разрешается перекрывать доступ к сантехническому оборудованию стоякам и счетчикам, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  • Переносить на лоджию или балкон радиаторы отопления (подключенные к центральной системе отопления).
  • Устраивать теплые полы за счет подключения к центральной системе отопления. 

Дизайн-проект Geometrium

  • В однокомнатных квартирах минимальная площадь общей жилой комнаты должна быть больше 14 кв. м, в двухкомнатных и с большим количеством комнат – превышать 16 кв. м, спальня – 10 кв. м, а кухня – 8 кв. м (кухня-ниша может быть 5 кв. м).
  • Во все жилые комнаты и кухню должен проникать естественный свет.
  • Если у вас газовая плита, кухня должна быть отделена входной дверью. Вы также не можете менять габариты помещения.
  • Нельзя изменять внешний облик жилого дома, относящегося к объектам культурного наследия. 

Дизайн-проект Geometrium

Что согласовать легко

  • Изменение расположения ненесущих перегородок в туалетах, ванных комнатах, кухне и увеличение за счет коридора и подсобных помещений.
  • Увеличение коридора и подсобных помещений за счет туалетов, ванных комнат, кухни.
  • Изменение расположения ненесущих перегородок в жилых комнатах и увеличение их за счет коридора.
  • Объединение кухни с комнатой, при условии размещения кухни в мокрой зоне.

Согласовать все эти изменения несложно, достаточно эскиза на основе плана БТИ. 

Дизайн-проект Geometrium

Что согласовать сложнее

  • Проем в несущей стене.
  • Присоединение балкона к комнате.
  • Демонтаж подоконной части проема между комнатой и балконом, при условии сохранения несущей перемычки и устройстве витражей или дверей.
  • Оборудование жилой комнаты за счет одной из кухонь при объединении двух квартир.
  • Изменение внешнего облика жилых зданий.
  • Размещение твердотопливного камина на последнем этаже многоквартирного дома (при двухуровневой квартире, расположенной на последних этажах, можно размещать на любом уровне)

Обсуждать, ухудшают эти правила или не ухудшают жилищные условия других жильцов, нет смысла. Просто есть законы, которые необходимо соблюдать. При желании нет ничего невозможного: если поставить цель, реализовать можно все, но иногда результат может быть неоправдан и слишком затратен по времени и средствам. 

Дизайн-проект Geometrium

Согласование: порядок действий

  • Получить технический паспорт жилого помещения в БТИ.
  • При простых преобразованиях – сделать эскизный план на основе плана БТИ.
  • При сложных преобразованиях, не затрагивающих несущие конструкции, – заказать проект перепланировки в любой организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ.
  • Если преобразования сложные и затрагиваются несущие конструкции, проект должен быть выполнен автором проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» (для Москвы, для других городов его аналогом).
  • Для физических лиц сдать документы в Многофункциональный центр по предоставлению государственных услуг (Мои документы).

Вы можете заниматься всем этим сами, предоставив все документы в нужные органы или нанять организацию, которая занимается согласованием перепланировок.  

Дизайн-проект Geometrium

Какие нормы можно обойти?

  • В каких-то ситуациях нормы выглядят абсурдно и можно придумать, каких обойти. Обратите внимание: это ни в коем случае не относится к изменениям несущих конструкций. В каждом конкретном случае нужно рассматривать конкретную ситуацию, поэтому приведу несколько примеров. 
  • Например, можно присоединить балкон к комнате, утеплив его надлежащим образом, а окно проложить в гараж.
  • То же самое с кухней – в месте, где должна быть кухня, оставить все необходимые выводы и обустроить там жилую комнату, а саму кухню разместить в удобном месте.
  • Если придет проверяющий, поставить по его просьбе окно/кухню на место (а по факту договориться с ним, что он этого не заметит). 

Дизайн-проект Geometrium

Несогласованная планировка: что за это будет?

  • По жалобе соседей к вам могут прийти люди из ТСЖ/Управляющей компании. Увидев несоответствия, они могут попросить вас согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. Если вы этого не сделаете, то по решению суда вы будете обязаны привести все к исходному состоянию. Также это относится к административному правонарушению.
  • Несогласованная перепланировка может быть проблемой при продаже квартиры. Покупатель может пытаться занижать цену за счет того, что планировка не согласована.

Разумеется, это не все правила и нюансы согласования, тем, кто решил заняться этим вопросом, стоит хорошо изучить законодательство или обратиться к специалистам по согласованию.

Дизайн-проект Geometrium

На обложке: дизайн-проект Geometrium.

Перепланировка не подходит для многих многоквартирных домов – JAPAN PROPERTY CENTRAL

Покупка квартиры в старом доме может быть привлекательной, потому что вы можете получить больше места за свои деньги, но что произойдет в дальнейшем, когда здание достигнет точки, когда он нуждается в восстановлении?

По данным Министерства земли, инфраструктуры, транспорта и туризма, только 218 многоквартирных домов по всей стране либо реконструированы, либо находятся в процессе реконструкции. Это составляет всего 0,5% от 38 000 зданий, построенных до 19 века.81 – год, когда было внесено серьезное изменение в сейсмостойкие строительные нормы и правила.

Так почему же так мало примеров?

Квартира, подходящая для перепланировки, должна находиться в желаемом месте и иметь избыточное пространство для строительства на ее месте более крупного здания.

Например, расходы на реконструкцию могут быть покрыты, если новое здание больше и содержит больше квартир, чем старое. В этом случае застройщик получит дополнительные квартиры, которые он может продать для покрытия затрат на строительство и получения собственной прибыли. Однако говорят, что менее 2% многоквартирных домов соответствуют этим требованиям.

По действующему законодательству 80% собственников должны дать согласие на перепланировку. Если первоначальный многоквартирный дом уже имеет максимально допустимую площадь для этого участка, собственникам квартир придется самостоятельно покрывать расходы на реконструкцию. Это может быть существенной стоимостью, и очень немногие владельцы готовы согласиться на это.

Учитывая, что у оставшихся 98% многоквартирных домов практически нет шансов на перепланировку, покупка старой квартиры может быть рискованным выбором для непритязательных покупателей.

Правительство рассматривает возможность предоставления некоторых послаблений путем увеличения максимально допустимого размера здания, а также снижения количества голосов, чтобы стимулировать перепланировку или даже продажу здания и земли.

Если вам посчастливилось купить ветхое здание, в котором есть планы по перепланировке, вы можете получить совершенно новую квартиру той же площади в качестве замены через несколько лет без каких-либо дополнительных затрат.

Как найти одно из этих сокровищ?

Самый простой способ — попросить у вашего агента по недвижимости копии протоколов общих собраний строительной ассоциации за последние три года. Просмотрите протокол, чтобы узнать, обсуждалось ли какое-либо обсуждение перепланировки на прошлой встрече.

К сожалению, такие квартиры редко выставляются на продажу. Вы можете найти их в зданиях, где владельцы должны оплатить часть стоимости реконструкции (например, Капсульная башня Накагина). Если вы найдете такую ​​в доме, у владельцев которого нет финансового бремени на реконструкцию, вы можете обнаружить, что старая квартира стоит чрезвычайно дорого.

Кроме того, поскольку обсуждение реконструкции обычно занимает около 10 лет, прежде чем начнутся какие-либо реальные работы, у вас может быть много времени, чтобы ждать, пока новое здание будет завершено. В некоторых случаях обсуждение может застопориться на полпути (например, Coop Olympia Harajuku).

 

Coop Olympia в Харадзюку (на фото выше):

  • Построен в 1965 году.
  • Квартиры с 2 спальнями могут стоить до 180 миллионов иен (1 500 000 иен/кв. м) в 2013 г.
  • Планы редевелопмента приведены в 2007 году.
  • 91% членов строительного товарищества проголосовали за перепланировку, но по весу голосов за перепланировку проголосовало только 72% голосов (ниже требуемых 80%).
  • Коммерческие арендаторы (в основном 7 торговых площадей на уровне улицы) контролируют 20,09% прав голоса из-за размера их коммерческих площадей. Они не поддержали реконструкцию, и она застопорилась.
  • Ограничения по высоте здания и соотношения площади пола изменились с тех пор, как был построен Coop Olympia, и новое здание не могло быть построено того же размера, если участок не объединен с соседним кварталом или правительство не предоставило особых послаблений.

Источник: Zakzak, 15 декабря 2013 г.

 3815 всего просмотров, 2 просмотра сегодня Дом

  • Новости бизнеса
  • 6 вещей, которые нужно знать о перепланировке квартиры

    • Ветхие здания на грани обрушения — мрачная реальность в Мумбаи.

    Застройщики в качестве стимула для владельцев старых домов предлагают дополнительную площадь, деньги и обещание новой квартиры с лучшими удобствами.

    скрытый 25 августа 2012 г. 14:05:43 IST

      Из-за ограниченного количества открытых земельных участков в Мумбаи, крупные застройщики в настоящее время рассматривают возможность проведения перепланировки.

      Ветхие здания, находящиеся на грани обрушения, являются мрачной реальностью для тысяч жилищных обществ по всему Мумбаи. Застройщики в качестве стимула для владельцев старых домов предлагают дополнительную площадь, деньги и обещание новой квартиры с лучшими удобствами.

      Прежде чем решиться на перепланировку, владельцы должны помнить о нескольких вещах.

      Что такое перепланировка и зачем она нужна?

      Реконструкция жилья относится к процессу реконструкции жилого помещения путем сноса существующей постройки и строительства новой по согласованию с Муниципальной корпорацией Большого Мумбаи (MCGM). В идеале он работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет необходимых для этого средств.

      Девелоперы, со своей стороны, также ищут участки с неиспользованными правами на застройку, где они могут построить новую и более высокую структуру, а дополнительные этажи можно продать с хорошей прибылью.

      По условиям договора между застройщиком и данным обществом действующие члены общества получают новые квартиры в реконструируемом доме площадью, равной или превышающей площадь имеющихся у них квартир. Но перепланировка может состояться только в том случае, если 75 процентов членов дадут свое согласие.

      Более 20 000 жилищных обществ, 17 000 сданных в аренду зданий и более 3 000 строений Mhada (Управление жилищного строительства и развития районов Махараштры) ожидают предложений по реконструкции.

      Преимущества перепланировки перед ремонтом

      По словам Redevelop Mumbai, консультанта по управлению проектами, который работал с более чем 45 жилищными кооперативами в Мумбаи, ремонт здания, которому уже 25 лет, только увеличит срок службы здание на три-четыре года.

      «Конструкционный ремонт экономически нецелесообразен для устранения просачивания, слабых стен и фундамента, протекающих водопроводных труб и т. д.», — сказал Дилип Шах, старший советник и аналитик по реконструкции жилищных обществ.0098 Первый пост.

      Реконструкция работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет необходимых для этого средств. AFP

      При перепланировке участники получают новое здание, больше площади и денежные льготы, не тратя денег из собственного кармана. Шах говорит, что застройщик может предложить дополнительные удобства, такие как спортзал, просторную автостоянку и высококлассные системы безопасности, среди прочего.

      Недостатки

      Тем не менее, несмотря на то, что перепланировка может быть в последнее время в центре внимания, граждане утверждают, что застройщики часто сносят старые колониальные особняки, чтобы построить роскошные башни для богатых. И чаще всего это делается бессистемно и без согласия членов общества.

      Любое здание старше 25 лет может быть передано на перепланировку после признания его архитектором ветхим. В соответствии с положениями Правил контроля застройки застройщикам стало проще добиваться признания зданий ветхими, даже если на самом деле это не так. Учитывая сильную связь между политиком и строителем в городе, нетрудно объявить здание ветхим по решению государственного архитектора.

      Процесс перепланировки также доставляет неудобства жильцам, поскольку им приходится искать альтернативные места для проживания, пока застройщик сносит старое здание и строит новое. Обычно застройщику требуется от 18 до 24 месяцев для завершения проекта с продленным льготным периодом в шесть месяцев в случае каких-либо неблагоприятных событий.

      Соблюдайте основные правила

      1. Перепланировка обычно отягощена озлобленностью и жалобами на своеволие и коррупцию в адрес Правления общества, поэтому члены общества всегда должны назначать юриста перед подписанием договора с строитель. «Строитель должен быть прозрачным, надежным и заслуживающим доверия. Самый рекомендуемый способ выбрать строителя — это пройти через систему торгов», — сказал Шах.

      Общество должно подготовить сравнительную таблицу и после проверки заслуг, репутации, технических возможностей, опыта, финансового положения, качества строительства и успешного завершения проектов выбрать строителя.

      2. В договоре должны быть четко указаны обязательства застройщика и членов общества, а также наказание или последствия любого нарушения договора любой из сторон. После принятия соглашения по площади и корпусному фонду оно не может быть пересмотрено.

      «Если площадь коврового покрытия, как указано в договоре, не предоставлена ​​застройщиком, владелец может потребовать соответствующую компенсацию через суд по делам потребителей, подав жалобу на застройщика по пунктам «Злоупотребление доверием, мошенничество, недобросовестная торговля». Практика и недостатки в служении», — сказал Шах.

      3. Жилищное общество должно настаивать на банковской гарантии, которая позаботится о денежной компенсации, чтобы гарантировать, что проект не будет отложен или остановлен на полпути. «Победитель тендера должен предоставить банковскую гарантию, эквивалентную 20 процентам от общей стоимости проекта», — сообщает redevelopmumbai.com.

      В соглашении должны быть указаны время завершения проекта, размер новых домов, способ и характер денежной компенсации, если это единовременный платеж, возмещение арендной платы или сочетание того и другого. Застройщик также должен предложить ежемесячную компенсацию заранее вместе с брокерскими и транспортными расходами, которые арендатор должен нести при поиске другого жилья, сказал Шах.

      4. Ежемесячная компенсация должна быть соответствующим образом согласована, что эквивалентно преобладающим арендным ставкам в том же районе. Застройщик обычно оплачивает чеки с опозданием. В случае несоблюдения этой предварительной арендной платы общество имеет право запретить застройщику продавать или разрешать любому новому покупателю квартиры занимать свои квартиры.

    РубрикаРазное