Особенности ремонта в новостройке: Советы по ремонту в новостройке от РемонтПрофи

Советы по ремонту в новостройке от РемонтПрофи

Смотровой лист поможет сэкономить

С подписания смотрового листа. Многие покупатели жилья в новостройках опускают эту процедуру, а зря — если в квартире в ходе осмотра будут выявлены дефекты (углы стен, не равные 90°, слишком малое сечение проводки и т.д.), то, имея на руках акт приемки и подписанный представителем строительной фирмы смотровой лист, можно добиться устранения выявленных недостатков за счет подрядчика. Обычно застройщики без проблем соглашаются на исправление дефектов, нужно только учесть два нюанса — работы проводятся в течение гарантийного срока и при условии, что в помещении не проводился ремонт серьезнее косметического.

Если же вы приняли квартиру, минуя официальную процедуру осмотра, то все огрехи строительства придется устранять за свой счет, а это добавит ощутимую сумму смете на ремонт.

Обязательная пауза

Но даже когда все дефекты исправлены, приступать к созданию ремонта своей мечты можно не раньше, чем дом окончательно осядет. Срок этот зависит от типа постройки — монолитные, кирпичные и панельные дома оседают по-разному, но для всех них есть максимальный срок, по истечении которого можно безбоязненно приступать к основательному ремонту — два года. До этого можно ограничиться простым бюджетным вариантом — косметическим ремонтом, если квартира была сдана в черновой отделке. Если по договору вы получили квартиру в свободной планировке, то сначала придется привести ее в состояние, пригодное для жилья — залить стяжку пола, сделать разводку водопровода и отопления, провести электричество от узла к основным точкам, и только после этого переходить к поклейке обоев и прочим косметическим обустройствам.

Этапы ремонта в новостройке

Если опустить подробности, то ремонт квартиры в новостройке будет состоять из следующих этапов (здесь приведен алгоритм для квартир в свободной планировке, если ваше жилье находится в другой стадии готовности, просто опустите не касающиеся вас моменты):

  • Планировка. Нужна, чтобы определиться с расположением комнат и тем, куда разводить коммуникации.
  • Работы, предшествующие отделочным. Возведение перегородок из пазогребневых блоков или гипсоволоконных листов (межкомнатных и декоративных), разводка коммуникаций (электричество, вода, интернет), установка батарей.
  • Черновой ремонт. Заливка стяжки пола, оштукатуривание потолка и стен, утепление окон.
  • Временная отделка. Проведение временного косметического ремонта, который через два года уступит место постоянному. Покраска стен или, как вариант, поклейка обоев, настил линолеума на пол, отделка потолков и санузла — на выбор можно использовать плитку ПВХ, водоэмульсионную краску или пластиковые панели.
  • Окончательный ремонт. Процесс усадки дома завершился, теперь можно распрощаться со временным ремонтом и приступить к созданию неповторимого образа вашей квартиры.
  • Ремонт бизнес-класса
  • Эксклюзивный ремонт
  • Ремонт в новостройке
  • Ремонт однокомнатной квартиры
  • Ремонт двухкомнатной квартиры
  • Ремонт трехкомнатной квартиры
  • Капитальный ремонт

с чего начать, этапы, особенности

Квартблог рассказывает, с чего начать ремонт квартиры в новостройке. Основные этапы и особенности.

Квартблог рассказывает, с чего начать ремонт квартиры в новостройке. Основные этапы и особенности.

Содержание:

  • Особенности ремонта в новостройке 
  • С чего начать?
  • Последовательность этапов ремонта

Особенности ремонта в новостройке 

Квартира в новостройке — это чистый холст, который соблазняет нового владельца воплотить на нем все свои замыслы. И почти все новоселы совершают одну и ту же ошибку — концентрируются на декоративной части, забывая об особенностях только что построенного здания.  

Перед планированием ремонтных работ в новостройке обязательно нужно учесть два негативных фактора:

1. Усадка. Вне зависимости от типа фундамента нового дома, его ожидает период обязательной усадки, который может продолжаться несколько лет подряд. Дополнительно к неизбежным деформациям новая стяжка и штукатурка в нескольких сотнях квартир тоже увеличат нагрузку на основание и будут способствовать видимым изменениям.

  Из-за этой проблемы через пару лет новосел может столкнуться с такими неприятностями, как трещины на стенах и отлетающий кафель в санузлах.

Хорошая новость в том, что современный рынок стройматериалов позволяет справиться с «плавающим» домом без потерь — достаточно использовать в ремонте специализированные средства: эластичные шпаклевки и клеи, демпферные ленты и армирующие сетки.

2. Массовый ремонт. Скорее всего, новый хозяин будет делать ремонт одновременно с несколькими десятками или даже сотнями соседей и такой концерт будет сопровождаться обилием пыли, вибрации и протечками коммуникаций. Борьба с атаками извне — задача бригады, выполняющей работы. Если объект в руках у профессионалов, то они знают, как уберечь отремонтированную поверхность от пыли и влаги. 

С чего начать?

Как и любое успешное дело, ремонт в новостройке необходимо начинать с тщательной проработки плана. У будущих владельцев часто есть фора в виде подробного и развернутого проекта квартиры, предоставленного застройщиком еще до ввода дома в эксплуатацию.  

При этом самое интересное для будущего владельца — выбор цвета обоев, компоновку мебели в комнатах и т.д. — придется отложить, занявшись в первую очередь планированием и расчетом коммуникаций — электрики, водопровода, отопления, вентиляции и газоснабжения. Этот этап — один из самых важных, потому что одна неучтенная в плане розетка может непоправимо испортить уже готовый интерьер в помещении. 

После технической планировки идет очередь создания дизайн-проекта. На этой стадии визуализируется будущий интерьер квартиры: выбирается общий стиль, материалы, мебель и даже элементы декора. Этот этап довольно сложен для самостоятельного исполнения, ведь просто нарисовать будущую комнату недостаточно. Нужно понимать, где и какие материалы будут приобретаться, и какое сочетание окажется выигрышным. Работа профессиональных дизайнеров так ценится в том числе и потому, что перенести красивую картинку в реальность — не самая простая задача.

Следующая стадия — расчет количества всех необходимых для ремонта материалов. Специалисты не советуют покупать что-либо «впритык», потому что ремонт всегда подразумевает некоторый перерасход в следствии порчи или дополнительной необходимости. Пара разбитых кафельных плиток в таком случае становятся настоящей проблемой — ведь в магазине этой серии может больше не остаться. Проблема решается легким округлением квадратов и погонных метров в большую сторону.

Последовательность этапов ремонта

Для любого ремонта существует ряд общих правил — движение сверху вниз: от потолка к стенам, от стен к полам;  черновая работа делается сразу во всех комнатах, а чистовая — от помещения к помещению. Однако, эти принципы слишком упрощены и не дают ответы на все вопросы, поэтому имеет смысл рассмотреть все шаги в ремонте последовательно.

1. Электрика

Электрические коммуникации — не та составляющая ремонта, на которой можно сэкономить. Во-первых, от качества электромонтажа и оборудования зависит пожарная безопасность квартиры, а, во-вторых, дальнейшая замена проводки потребует штробления стен и нового ремонта. Разводка электрических теплых полов, проводки, выключателей, розеток, систем видеонаблюдения и сигнализации, защитные электрощиты — все это требует только качественных материалов и профессионального монтажа с гарантией.  

2. Сантехника

Монтаж сантехнических коммуникаций подразумевает проводку труб водоснабжения и канализации в зонах ванной комнаты, туалета и кухни. Если планируется установка кухонного острова с мойкой, то на этом этапе обязательна подводка труб с учетом необходимого наклона, потому что смонтировать такой остров после заливки полов станет попросту невозможно.

3. Черновой пол

Вариантов обустройства пола сегодня очень много:

  • мокрая, сухая и полусухая стяжка;
  • каркасные конструкции под систему теплых полов;
  • наливные самовыравнивающиеся полы.

Выбор метода зависит от финишного покрытия и особенностей дома. Но, в любом случае, при обустройстве чернового пола необходимо соблюдать уровень и следить за отсутствием трещин и перепадов на поверхности. 

4. Черновые потолки

Этот этап необходим при создании многоуровневых гипсокартонных и окрашенных потолков. Если планируется натяжной потолок, то можно ограничиться грунтовкой поверхности для предотвращения попадания частиц бетона на внутреннюю поверхность полотна. 

5. Черновые стены

Редко черновой ремонт от застройщика может похвастаться ровными стенами, поэтому, в большинстве случаев, штукатурка — это необходимый этап ремонтных работ. Штукатурка выравнивает самые грубые перепады и требует дальнейшего нанесения финишного слоя специальной шпатлевки для идеально ровной поверхности стен. 

6. Монтаж радиаторов

Каким батареям отдать предпочтение: биметаллическим, чугунным, алюминиевым или стальным — это вопрос сложный. У каждого типа есть свои особенности: современные чугунные радиаторы отличаются изысканным дизайном, стальные лучше держат высокое давление в сети, у алюминиевых выше теплоотдача, а биметалл сочетает в себе преимущества сразу нескольких типов. Так что при выборе придется учитывать и технические, и эстетические нюансы каждого вида радиаторов. 

7. Монтаж окон 

Застройщики любят экономить на мелочах, на окнах — в том числе. При первом осмотре квартиры нужно обратить внимание на качество оконной фурнитуры, толщину профиля и количество стекол. Чтобы понять, два или три стекла в стеклопакете — нужно посмотреть на алюминиевую рамку внутри. По центру этой рамки должна проходить темная полоса — это и есть третье стекло. Однокамерный стеклопакет (в два стекла) подходит только для южных регионов России, а все, что северней — требует дополнительного утепления. 

8. Монтаж входной двери

Не смотря на то, что черновые работы закончены, следует обезопасить дверь от загрязнений и повреждений при помощи пленки. Зачастую в непосредственной близости от входа расположен ввод коммуникаций в квартиру, поэтому при установке двери нужно действовать аккуратно и не повредить трубы или провода.

9. Чистовой потолок

После завершения черновой отделки приходит время для монтажа натяжных потолков или окрашивания подготовленной поверхности. На этой стадии стоит еще раз вспомнить о возможной усадке здания и использовать специальную эластичную краску, которая выдержит незначительный разрыв. Или пойти путем экономии и использовать самый недорогой вариант побелки, который можно будет восстановить без особенных затрат.

10. Укладка плитки

В новостройке укладка плитки непосредственно на стены чревата скорым появлением трещин и связанной с ними атакой влаги и плесени. Избежать такого исхода поможет создание «плавающего» гипсокартонного каркаса с демпферными углами, на который и будет крепиться плитка. Более безопасная зона укладки — это кухонный фартук, который из-за своих небольших размеров вряд ли пострадает от деформации дома.  

11. Монтаж межкомнатных дверей

Двери устанавливаются без наличников и так же защищаются пленкой до окончания отделочных работ.

12. Отделка стен

Оклейка стен обоями, нанесение декоративной штукатурки и монтаж стеновых панелей требуют разных подготовительных работ и отличаются друг от друга по сопутствующим загрязнениям. При штукатурке и окраске следует принять меры предосторожности, чтобы не испачкать потолки и двери.  На этом этапе стоит еще раз убедиться, что все внутренние коммуникации проведены — до финишнной отделки стен есть возможность исправить огрехи малой кровью.

13. Монтаж сантехники

Следующий шаг — установка сантехники, полотенцесушителей, кранов и душевой кабины. 

14. Чистовые полы

Далее укладывается напольное покрытие. В случае использования простых материалов — линолеума или стандартного ламината, монтаж по силам и любителю. А вот такие капризные и дорогостоящие материалы, как паркет, керамогранит и наливной пол стоит передать под ответственность специалистов. 

15. Детали

Потолки, полы и стены уже готовы и пришло время закончить с отделочными работами — установить все необходимые мелочи. К ним относятся розетки, выключатели, светильники, плинтусы, наличники и пороги. После окончания масштабных работ легко забыть про какую-либо деталь или оставить её «на потом». Принимая решение отложить монтаж люстры до лучших времен не лишним будет вспомнить пословицу: » Нет ничего более постоянного, чем временное.»

16. Расстановка мебели и техники

Итак, квартира почти готова к заселению, осталось самое простое — расставить по своим местам мебель и элементы декора. Но и здесь есть свои нюансы — установить своими силами встроенный шкаф-купе  или кухонный гарнитур может быть крайне сложно для неподготовленного человека.  Монтаж встроенной техники так же потребует наличия определенных навыков и инструмента. Для удобства можно разделить финальный этап на две части — сначала смонтировать все, что потребует внимания наемных рабочих, а потом уже завезти и расставить всю остальную мебель.

Дайджест Квартблога

Ремонт: знать, учитывать, контролировать. Часть1. Черновые работы — Черновые работы в квартире, часть 1. Валерия Белоусова — основательница студии ValeryDesign — рассказала нам обо всех этапах, которые вы должны проконтролировать при ремонте, и обо всех подводных камнях, которых стоит избегать.

Как рассчитать бюджет на ремонт: шпаргалка — Дизайнер Ирина Иванова советует, как подступиться к формированию бюджета на ремонт квартиры.

Идеальный тандем с дизайнером и быстрый ремонт: реально ли это — Сегодняшние советы «Квартблога» — именно об этом — о главных аспектах переделки и оформления интерьера.

Миссия выполнима: ремонт от А до Я — Дизайнер Валерия Белоусова в мельчайших подробностях расскажет о том, как планировать и вести ремонт.

Частые ошибки при ремонте: реальный опыт — Мы собрали комментарии людей, которые рассказывают, о чем жалеют после прошедшего ремонта  квартиры и какие выводы сделали. Расскажем какие ошибки встречаются чаще всего, и какие есть варианты для их исправления.

Добавить в избранное2

  •  Теги
  • ремонт
  • новостройка

ремонт, новостройка

Уникальные функции, которые вы должны включить в свою следующую реконструкцию

Уникальные функции для решения проблем, которые выполняют двойную функцию в качестве вдохновляющего дизайна

Функциональность и мода — два основных фактора, которые следует учитывать при планировании ремонта дома. Хотя мы хотим, чтобы наши дома были эстетически привлекательными, нам также нужно, чтобы они были более эффективными, организованными и менее захламленными. Решение? Интеграция уникальных функций в проекты ремонта вашего дома может решить организационные проблемы, при этом выглядя красиво и оригинально.

Sweeten, бесплатная платформа для ремонта, которая подбирает домовладельцев с лицензированными генеральными подрядчиками и отслеживает их проекты, показывает, как домовладельцы Sweeten использовали уникальные функции в своих ремонтных работах, чтобы придать своим домам красоту и функциональность.

Ювелирная стена: серьезное обновление коробок и чаш
Ювелирная стена Тина + Эндрю

Ювелирная стена Дины + Дарьи

(Вверху) Тина + блестящая ювелирная стена Саннисайда Эндрю, закрытое хранилище аксессуаров Дины + Дарьи.

Когда Тина и Эндрю объединили два шкафа в главной спальне в гардеробную — «редкость для Нью-Йорка!» — они решили добавить стену с драгоценностями, которая служила уникальной особенностью для демонстрации и хранения. Узкая полка внизу добавляет тонкий компонент, который обеспечивает пространство для декоративных штрихов.

Братья и сестры Дина и Дарья разделяют эстетику Грандмиллениала, поэтому вполне уместно, что даже их стена с украшениями скрыта за зеркальной дверью в стиле старой школы. Внутри достаточно места для эффектных ожерелий, серег и колец, в соответствии с чувствительностью сестер.

Обновите, чтобы жить, Подсластите, чтобы

процветать!

Sweeten предлагает домовладельцам исключительный опыт ремонта, лично подбирая доверенных генеральных подрядчиков для вашего проекта, предлагая экспертное руководство и поддержку — бесплатно для вас.

Начните свой ремонт

Выдвижные ящики для пальцев ног позволяют максимально использовать каждый квадратный сантиметр

( Выше ) Ящики для разделочных досок Elie + Matt’s

( Выше ) Джессика + ящики Джесси цвета драгоценных камней

Эли и Мэтт ждали, прежде чем отремонтировать свою кухню, чтобы убедиться, что они могут полностью использовать пространство 7×7 в соответствии со своими потребностями. Когда они решили сделать рывок, они выбрали нестандартные шкафы с выдвижными ящиками в качестве уникальной функции, позволяющей получить больше места для хранения.

Джессика и Джесси, оба заядлые гурманы, знали, что им нужна «красивая кухня для приготовления пищи». С этой целью они перепроектировали пространство, включив шестифутовый остров с множеством интересных функций, а выдвижные ящики — одна из звезд.

Сушилка над раковиной = естественная экономия места
Кухонная сушилка Джулии

Кухонная сушилка Джо

(Вверху) Ностальгическая полка для посуды Джулии, эффективная сушилка Джо

Как часть плана Джулии по «функциональной» кухне, она знала, что хочет полку для сушилки над раковиной, идею, которую, по ее словам, она «украла» из Италии, своей родной страны.

Размещение стойки не только освобождает место на столешнице; это предотвращает появление ужасных «луж стоячей воды».

Ремонт кухни Джо был направлен на создание чистого классического пространства с использованием идей из ее путешествий и инновационных материалов. Бамбуковая сушилка над раковиной — нечто такое, что Джо видела в Европе — была закрыта для размещения мокрой посуды и создавала приземленный контраст с белой мебелью.

Открытая кладовая, лучший друг повара

(Вверху) Бесшовная кладовая Nazli

Для кухни открытой планировки Назли решила отказаться от верхних шкафов, проблему хранения она решила с помощью открытой кладовой. Хотя это отличное решение для удобного просмотра и доступа к ингредиентам, оно также может привести к визуальному беспорядку. Назли избежал этой ловушки, покрасив кладовую в темно-серый цвет, который «заставляет все пространство исчезнуть» после выключения света.

—

Ознакомьтесь с проектами Reno, которые наиболее выгодны для перепродажи, от кухонь и полов до экстерьеров.

Sweeten отбирает лучших генеральных подрядчиков в соответствии с местоположением, бюджетом, объемом и стилем каждого проекта. Следите за новостями в блоге  Sweeten Stories , чтобы найти идеи и вдохновение для ремонта, а когда вы будете готовы к ремонту,  , начните ремонт в Sweeten .

Факторы, которые следует учитывать при принятии решения о ремонте, аренде, покупке или строительстве

Когда университетское подразделение рассматривает возможность переезда из существующего помещения, расширения своего пространства или создания новой программы, требующей места, следует провести тщательный анализ потребностей в пространстве. Помощь архитектурной фирмы может быть необходима для рассмотрения программных потребностей и определения соответствующего количества и типа требуемого пространства.

Для небольших проектов информации, содержащейся в этом документе, может быть достаточно для определения наилучшего варианта удовлетворения потребностей в пространстве. Для крупных проектов анализ вариантов приобретения или использования площадей должен быть частью комплексного бизнес-плана, учитывающего другие факторы, помимо указанных ниже. Элементы бизнес-плана представлены в конце этого документа.

При хорошем понимании потребности в пространстве следует взвесить относительные достоинства факторов, которые необходимо учитывать. Во-первых, необходимо определить критические факторы; тогда другие, хотя и не определяющие, должны быть пересмотрены.

Ниже приводится объяснение факторов, которые необходимо учитывать. Кроме того, была предоставлена ​​матрица решающих факторов для определения возможных оптимальных решений на основе этих факторов. Обратите внимание, что не все проекты четко вписываются в эту матрицу; это просто руководство, и в особых случаях потребуются исключения.

Наличие помещений и рынка

Во-первых, необходимо рассмотреть существующие университетские помещения, которые есть или скоро могут стать доступными. Следует проконсультироваться с персоналом бизнес-подразделения, ответственным за выделение пространства, для обсуждения программных потребностей в пространстве, чтобы определить, какое пространство можно использовать.

Если места в университете нет, можно рассмотреть возможность аренды или покупки. Каждый рынок со временем меняется. В одних районах изобилие недорогих объектов, сдаваемых в аренду, в других – рынок покупателей. Прежде чем рассматривать относительные преимущества аренды по сравнению с покупкой, следует сравнить недвижимость, доступную на местном рынке. Даже когда другие факторы диктуют решение об аренде или покупке, следует провести сравнение доступных свойств.

Если недвижимость, выставленная на продажу, соответствует другим требуемым критериям, она должна быть доступна по разумной цене. Обычно это определяется путем подготовки двух оценок и переговоров о покупке по цене или ниже оценочной стоимости.

Пригодность помещения

При рассмотрении пригодности помещения следует задать следующие вопросы:

  • Соответствует ли внутренняя планировка помещения программе?
  • Какие модификации потребуются?
  • Какие расходы будут понесены для подготовки помещения к использованию?

Модификации могут привести к значительным дополнительным затратам. Если пространство строится или новый объект должен быть завершен, он может быть спроектирован в соответствии с конкретными программными и/или проектными спецификациями. Тем не менее, когда используются существующие помещения Университета или арендуются или покупаются существующие площади, следует учитывать любые дополнительные расходы, связанные с ремонтом и переоснащением помещений в соответствии с программными потребностями.

Все строительные работы на объектах Университета должны соответствовать соответствующим нормам. Любой ремонт, надстройка или строительство стоимостью более 25 000 долларов США должны выполняться работниками, получающими преобладающую заработную плату, если работа выполняется специально для размещения Университета. Работы, выполняемые арендодателем в рамках генеральной отделки, не требуют преобладающей заработной платы.

Срочная потребность

Относительная срочность потребностей в пространстве может повлиять на решение о покупке, аренде или строительстве. Неотложные потребности могут потребовать аренды. Если срочности меньше, более длительный срок может позволить ремонт, покупку или строительство. В некоторых случаях лучше всего сочетать эти варианты — с первоначальной арендой на время ремонта, покупки или строительства объекта.

Продолжительность потребности

Как правило, покупку или строительство объекта не следует рассматривать, если продолжительность потребности в помещении короткая или неизвестна. Для новых программ часто лучше арендовать до тех пор, пока успех программы не будет доказан. Исключение составляют случаи, когда существует такая значительная общая потребность в пространстве, что если программа, которая изначально занимала это пространство, прекращает свою работу, пространство будет востребовано другой программой.

Гибкость

Следует учитывать будущий рост или сокращение программы. Как правило, лизинг обеспечивает большую гибкость, чем другие варианты.

Местонахождение

Один из первых вопросов, который нужно задать: должна ли эта программа проходить в кампусе или за его пределами? Близость к существующей программе может оказать существенное влияние на эффективность операций. Следует пересмотреть необходимость физического взаимодействия с другими единицами, включая частоту и тип взаимодействия. Следует учитывать расходы, связанные с поездками персонала и доступом к услугам. Если программа, занимающаяся поиском помещений, будет наиболее эффективно функционировать в непосредственной близости от существующих отделов или программ, следует рассмотреть вопрос о поиске или строительстве помещений поблизости. В некоторых случаях это может быть одним из основных факторов, определяющих решение.

В каждом студенческом городке разработан генеральный план, в котором указаны границы студенческого городка и территории, подлежащие приобретению. Если объект, указанный в генеральном плане, выставлен на продажу, следует учитывать как неотложные, так и долгосрочные потребности. Помещение на территории кампуса может подойти в качестве временного помещения до тех пор, пока земля не понадобится в качестве строительной площадки.

Расположение за пределами кампуса может быть желательным для обслуживания определенного рынка. Как правило, помещения сдаются в аренду.

Если существующая программа уже занимает объект в очень желательном месте, но объект не подходит в своей нынешней конфигурации или отделке, следует рассмотреть вопрос о реконструкции. Однако во время ремонта может потребоваться альтернативное место, и все связанные с этим расходы должны быть включены в бизнес-план.

Услуги

При аренде или покупке помещений за пределами кампуса при принятии решения следует учитывать дополнительные расходы на предоставление услуг. Должны быть рассчитаны установка и текущие расходы на получение безопасного доступа в Интернет, парковку и услуги для вычислений, почты, обслуживания, коммунальных услуг, хранения, газонов, уборки снега и безопасности.

В учреждении на территории кампуса эти услуги обычно легко доступны в кампусе или у подрядчиков, уже обслуживающих кампус. Для учреждения за пределами кампуса следует учитывать все расходы, связанные с получением этих услуг.

Стоимость

Полное понимание всех затрат необходимо для разработки бюджета и определения оптимального решения. Затраты, которые необходимо учитывать, могут включать: плату за проектирование, строительство, расходы на переезд и мебель в дополнение к операционным расходам на услуги, указанные в абзаце выше.

Анализ приведенной стоимости должен быть подготовлен, чтобы помочь определить относительные преимущества реконструкции, аренды, покупки или строительства. Особенно важно при рассмотрении вопроса о долгосрочной аренде также рассмотреть возможность покупки, если она доступна.

При прочих равных условиях анализ текущей стоимости альтернатив, как правило, будет определяющим фактором при выборе конкретного варианта.

Тип финансирования

Ведомственные фонды, доходы от операций или безвозмездное финансирование обычно используются для аренды и/или небольших проектов реконструкции.

В некоторых случаях арендодатель готов предоставить авансовые средства на строительство/ремонт и либо покрыть расходы в течение срока долгосрочной аренды, либо амортизировать финансирование за счет повышения арендной платы в течение срока аренды. Некоторые договоры аренды структурированы таким образом, чтобы обеспечить оплату неамортизированного остатка затрат на строительство в случае досрочного расторжения договора аренды университетом.

Программа внутреннего кредита полезна для небольших краткосрочных строительных или ремонтных проектов. Минимальный размер кредита составляет 5000 долларов США. Суммы свыше 50 000 долларов США или финансируемые на срок более 5 лет должны иметь специальное письменное обоснование. Ссуды, превышающие 500 000 долларов США и / или сроком на 5 лет, требуют полного плана финансирования и обоснования, и Системный комитет по объектам должен одобрить ссуду. Проект должен генерировать достаточный доход для погашения кредита.

Доходные облигации системных объектов могут использоваться для крупных долларовых долгосрочных строительных проектов. Должно быть покрытие долга 1,5 или лучше, и Совет должен одобрить эти проекты. В некоторых случаях эти облигации могут быть погашены за счет средств и административных расходов (косвенное возмещение затрат).

Доступность финансирования

Пропускная способность становится проблемой, как для Системных Облигаций Дохода, так и для Внутренних Займов. Варианты финансирования следует обсудить с бизнес-офисом и/или казначейством.

останутся постоянными.
Факторы принятия решения Ремонт Аренда Купить Сборка
Наличие подходящего места Пространство доступно, но недостаточно сконфигурировано или закончено Доступна подходящая аренда, конкурентный рынок Подходящий объект доступен для продажи, цена находится в пределах оценочной стоимости Нет подходящего помещения
Срочная необходимость В течение 6–9 месяцев или дольше для крупных проектов Немедленно до 6 месяцев 6 месяцев — 2 года 2 года +
Продолжительность потребности Срочный или долгосрочный Неизвестно, краткосрочное или долгосрочное Долгосрочная Долгосрочная
Гибкость Ожидается, что потребности в пространстве для предлагаемой программы Ожидается, что со временем программа будет расширяться или сокращаться Ожидается, что потребности в пространстве будут постоянными — либо для предлагаемой программы, либо для будущих потребностей Ожидается, что потребности в пространстве будут постоянными — либо для предлагаемой программы, либо для будущих потребностей
Местоположение Важна близость к существующей программе или конкретному месту Рядом с существующей программой, или близость не обязательна, или желательно конкретное расположение за пределами кампуса В пределах генерального плана, рядом с существующей программой, крайне желательно расположение или близость не важна Важна близость или конкретное местоположение
Услуги Услуги, предоставляемые бизнес-подразделением Услуги, предоставляемые арендодателем или доступные поблизости Услуги, доступные поблизости или предоставляемые бизнес-подразделением Услуги, предоставляемые бизнес-подразделением
Стоимость Анализ текущей стоимости, поддерживающий вариант с наименьшими затратами Анализ текущей стоимости, поддерживающий вариант с наименьшими затратами Анализ текущей стоимости, поддерживающий вариант с наименьшими затратами Анализ текущей стоимости, поддерживающий вариант с наименьшими затратами
Тип финансирования Имеются ведомственные фонды, внутренний кредит или облигации Внутренний заем, операционные фонды или доступные грантовые средства Внутренний заем (недорогая кредитная линия), доходные облигации (дорогая кредитная линия) или доступные резервы Внутренний заем (недорогая кредитная линия), доходные облигации (дорогая кредитная линия) или доступные резервы
Доступность финансирования Средства на планирование и строительство доступны по мере необходимости Доступно со временем Финансирование или финансирование, доступное на момент закрытия Средства на планирование и строительство доступны по мере необходимости

 
Факторы, поддерживающие каждую опцию
Обновление:
  • Существующее пространство доступно, но не настроено для программных потребностей.
  • Имеются средства на ремонт.
  • Временное помещение доступно на время ремонта или его заселение не является срочным
Аренда:
  • Программа короткая или продолжительность неизвестна
  • Финансирование доступно только на короткий период или капитальные вложения нежелательны
  • Подходящий объект доступен для аренды
  • Срочно нужно место
  • Необходима гибкость для будущего сокращения или расширения пространства
  • Расходы на аренду, расходы на помещения общего пользования, пристройку или модификацию, а также услуги являются разумными и не выходят за рамки бюджета
Купить:
  • Определенная долгосрочная потребность в программе или общем кампусе
  • Нет подходящего университета или арендованного помещения
  • Объект доступен по разумной цене
  • Расположение и размер (включая возможное расширение программы) подходит
  • Затраты на приобретение, наращивание, перемещение и техническое обслуживание в рамках бюджета
  • Источник финансирования определен для первоначальной стоимости или продолжительности платежей
  • Недвижимость может быть приобретена вовремя для удовлетворения потребностей программы
  • В рамках Генерального плана
Сборка:
  • Расположение рядом с существующей программой или в определенном месте обязательно
  • Продолжительность программы или общая потребность кампуса в помещении является долгосрочной
  • Потребность не является срочной или может быть временно удовлетворена другим пространством
  • Долгосрочное существующее место в университете недоступно
  • Сайт находится в собственности или может быть приобретен по разумной цене
  • Имеется финансирование для строительства и эксплуатации

 

Бизнес-план
(Исследование планирования программы: ремонт-аренда-покупка-строительство)
Введение

Исследование планирования программы (PPS) представляет собой документ, в котором описывается и систематически обосновывается потребность в улучшении или расширении объектов ; оценивает альтернативные решения; и предписывает стратегию реализации рекомендуемого решения. Он должен четко демонстрировать, как рекомендуемое решение будет устранять как качественные, так и количественные недостатки, выявленные для конкретной программы.

PPS позволяет объективно оценить относительные потребности в капиталовложениях и облегчает определение приоритетности проектов в рамках процесса составления бюджета капиталовложений; обеспечивает основу для целей, объема и бюджета проекта в качестве основы для соглашений между заинтересованными сторонами; предоставляет руководство для дальнейшего планирования, проектирования и разработки; и предоставляет вспомогательные материалы, необходимые для включения предлагаемого проекта в ближайший бюджетный цикл университета, если это необходимо.

  1. План программы и распределения помещений

    Предоставление справочной информации программам. Эта информация, основанная на исторической перспективе, а также на недавнем опыте и будущих тенденциях, должна четко описывать требования программы.

    Для облегчения сравнительного анализа каждого проекта и оценки текущих мощностей и прогнозируемых затрат информация, представленная в этом разделе, должна включать следующую информацию:

    • Кратко изложите текущую миссию программы. Укажите прогнозируемый рост конкретной программы. Прогнозы должны включать горизонты 5, 10 и 15 лет. Объясните предположения, которые поддерживают используемые прогнозы.
    • Соберите информацию, связанную с текущими космическими заданиями, из реестра помещений университета. Показать текущие задания по типу пространства и местоположения. Укажите любые качественные проблемы, связанные с существующими заданиями, которые подтверждают необходимость предлагаемого проекта.
    • Определите потребности в помещениях на основе текущих и прогнозируемых потребностей и уровней укомплектования персоналом, используя руководящие принципы использования помещений или признанные на национальном уровне стандарты.
    • Предоставьте описание параметров, используемых в анализе, и покажите расчеты, используемые для определения потребности в пространстве.
  2. Определение проекта

    Предоставьте всестороннюю оценку альтернативных решений для потребностей, указанных в предыдущем разделе. Этот анализ должен включать краткосрочные и долгосрочные последствия для программы, а также эксплуатационные расходы и затраты в течение жизненного цикла.

  3. Обоснование проекта

    Опишите преимущества предлагаемого проекта в отношении повышения качества, доступности и поддержки затронутых академических программ. Включите как можно больше следующей информации:

    • Укажите, как этот проект удовлетворяет потребности в пространстве, как указано выше. Предоставьте подробное описание специальных объектов, программ/мероприятий, которые будут проводиться в пространстве, включая любые предлагаемые мероприятия, не финансируемые университетом, и объекты, доступные для использования на территории всего кампуса.
    • Опишите мощность объекта с точки зрения программных потребностей с течением времени. Определите требования к будущему расширению и опишите гибкость, заложенную в предлагаемом объекте, чтобы приспособиться к будущим изменениям программы.
    • Опишите, как арендованное, новое или отремонтированное помещение влияет на другие программы. Определите программы, которые будут занимать освободившееся пространство, или программы, которые будут временно закреплены за частью нового или отремонтированного пространства, пока основная программа не разрастется в этом пространстве.
    • Опишите последствия для сервисной миссии программы, если проект не будет выполнен в соответствии с предложенным графиком. Опишите планы по умолчанию, если таковые имеются.
  4. Описание проекта

    Предоставьте описание, описывающее участок, размер здания и любые особенности, которые помогут в поддержке проекта. Включите как можно больше следующей информации:

    • Опишите и проиллюстрируйте выбранное место, а также объясните преимущества и взаимосвязь с Планом физического развития кампуса, если таковые имеются. Укажите любые особые цели развития сайта, которые будут достигнуты.
    • Предоставьте краткую информацию о существующих и предлагаемых космических программах для всего проекта (т. е. офисных, складских, общих и т. д.). Укажите любые изменения в типе помещения или назначении существующих объектов.
    • Опишите предполагаемый тип строительства и особые требования к строительству объекта.
  5. Стоимость проекта и расписание

    Для строительных проектов или проектов, включающих строительный компонент, предоставьте сводку прогнозов затрат и предположений, на которых они основаны. Определите затраты на архитектурные и инженерные требования по основным компонентам здания (например, структурная оболочка, электрооборудование, ОВКВ, сантехника и т. д.). Включите сметные расходы на мебель, приспособления, подвижное оборудование, ландшафтный дизайн и управление/администрирование проекта как часть общего бюджета проекта.

  6. Стратегия финансирования

    Опишите предполагаемые источники финансирования и график получения средств.

  7. Операционные расходы

    Определите затраты по проекту, связанные с переездом на объект, и текущие расходы на услуги. К арендованному объекту относятся базовая арендная плата, прогнозируемое увеличение, дополнительная арендная плата, а также расходы, связанные с обязательствами Университета. Продемонстрируйте метод получения этих затрат и покажите используемые базовые данные и формулы.

  8. Подтверждающие документы
    • План объекта с указанием местоположения проекта.
    • Архитектурная программа предлагаемого проекта, если она завершена. Предоставьте схемы пространственных и функциональных взаимосвязей новых, отремонтированных и существующих объектов, как это было предложено.
  9. Соображения по аренде-строительству-покупке

    Необходимо учитывать следующие факторы:

    • Наличие подходящего места и/или строительной площадки;
    • Срочная необходимость;
    • Продолжительность потребности;
    • Гибкое пространство для роста;
    • Важность местоположения и вопросы близости;
    • Наличие таких услуг, как парковка, вычислительная техника, Интернет, безопасность, хранение, техническое обслуживание, почта и другие услуги, доступные на территории кампуса по сравнению с его пределами;
    • Стоимость, подтвержденная Анализом приведенной стоимости;
    • Тип доступного финансирования;
    • Доступность финансирования.
РубрикаРазное