Что запрещено при перепланировке квартиры: что можно и нельзя делать в квартире?

Перепланировка квартиры – что можно, а что нельзя. Комментарии экспертов.

Каждый собственник квартиры хочет сделать ее удобнее. Иногда в этих целях проводится перепланировка. При перепланировке сносятся стены, изменяются габариты помещений, переставляется сантехническое оборудование. Но многие ремонтные мероприятия, которые относятся к перепланировке, реализовать нельзя.

Какие перепланировки нельзя узаконить

О том, какая перепланировка разрешена, а какая запрещена, лучше узнать заранее, чтобы после окончания ремонта не получилась планировка квартиры, которую невозможно будет согласовать.

Далее мы расскажем, что конкретно можно и нельзя делать при перепланировке жилого помещения, и покажем, как это выглядит на примерах.

Запрещенные виды перепланировки кухни

Запрещено объединять газифицированные кухни и жилые комнаты (ППМ № 508-ПП, Приложение 1, пункт 10.16).

Так как газ взрывоопасен, то между жилой комнатой и кухней должна быть дверь с плотным притвором. Это требование возникло с 2011 года. Ранее, например, в 2009 году, все прекрасно согласовывалось и без дверей.

У нас много примеров согласованных перепланировок с полностью объединенными кухнями с газовыми плитами и комнатами даже не то, что без дверей, а вообще без стен. Но, к сожалению, сейчас это уже не согласовать.

Кроме того, есть еще нюансы при проведении такого вида перепланировки. Например, как на представленных ниже фото, одна дверь пройдет согласование, а вторая – нет.

Запрещено расширяться кухнями под санузлы и ванные соседей сверху (это обратная трактовка СП 54.13330.2016, пункт 9.22 которого гласит: «Не допускается размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми)»).

Смысл данной трактовки следующий: ванные и санузлы запрещено располагать над кухнями. В нашем же случае мы кухню пытаемся расширить под санузел соседей сверху, и получается, что делаем «нарушителями» соседей сверху, так как их санузел или ванная будут в этом случае «нависать» над нашей кухней.

Поэтому жилищная инспекция «обратно» трактует данный пункт и запрещает расширяться кухнями под ванные и санузлы соседей сверху, мотивируя это «ухудшением жилищных условий».

Единственное исключение из данного правила, это если квартира находится на последнем этаже. Соответственно сверху соседей нет, и получается, что нарушения тоже нет, поэтому расшириться возможно.

Запрещено расширяться кухнями на жилые комнаты (знаменитый пункт 24 постановления Правительства РФ №47: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается»).

Запрещено размещаться ванными над кухнями и комнатами

Пункт однозначно говорит, что если под нами квартира, размещать кухни над жилыми комнатами запрещено как полностью (перенос), так и частично (расширение, как на представленном ниже плане).

Что нельзя делать в ванной и санузле

Запрещено расширяться ванными и санузлами на жилые комнаты (пункт 24 ПП №47: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается»).

Пункт однозначно говорит о том, что запрещено расширять ванные и санузлы на жилые комнаты соседей снизу.

Запрещено расширяться ванными и санузлами на кухни (СП 54.13330.2016, пункт 9.22: «Не допускается размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями»).

Пункт однозначно не допускает расширение ванных и санузлов на кухни соседей снизу.

Исключением является первый этаж либо этаж выше (допустим, второй), но ниже должно быть расположено нежилое помещение (магазин, офис). Так как получается, что снизу кухни нет, соответственно, расшириться ванной или санузлом за счет своей кухни можно.

Какую перепланировку не разрешат на лоджии и балконе

Запрещено присоединение балконов и лоджий к внутренним помещениям квартиры

(ППМ №508-ПП, пункт 10.18: «При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме не допускается объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями»).

Балконы и лоджии являются «холодными помещениями», и их присоединение к внутренним помещениям квартир изменяет общую отапливаемую площадь.

Недопустимая перепланировка несущих стен

Запрещено без согласования демонтировать/подрезать/расширять/устраивать ниши в несущих стенах дома (ППМ №508-ПП, пункт 10.3: «Не допускается нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение»).

Несущие стены – это основные конструкции дома. Поэтому любое вмешательство в них возможно только с разрешения автора проекта дома (организации, проектировавшей здание), который однозначно закладывает мероприятия по усилению проемов.

На фото ниже можно увидеть вырезанный проем в несущей стене, который усилили металлической рамой П-образной формы по проекту.

Запрещенная перепланировка вентиляции и сантехкоробов

Запрещено демонтировать/уменьшать сантехнические и вентиляционные короба (статья 36 ЖК РФ, пункт 1).

Во многих типовых домах шахта общедомовой системы естественной вентиляции имеет значительные размеры, и у собственников иногда возникает желание уменьшить ее габариты.

Помимо того, что подобное решение повлечет нарушение работы вентиляции в квартирах соседей, следует помнить, что площади шахт и коробов инженерных коммуникаций не считаются площадью квартиры, а, стало быть, право собственности на них не распространяется.

В соответствии со статьей 36 ЖК РФ (пункт 1), шахты и короба инженерных систем здания относятся к общедомовому имуществу.

Теоретически возможно согласовать перепланировку с использованием свободного пространства сантехнического шкафа, если это не осложнит эксплуатацию инженерных сетей дома. Но практика доказывает чрезвычайную сложность согласования подобных мероприятий и фактически ставит их под запрет.

Что нельзя узаконить при перепланировке. Дополнительная информация.

Отопление. Система отопления едина для всех жильцов дома. Вмешиваться в нее самовольно запрещено.
Все изменения могут проводиться только при согласовании с управляющей компанией дома под ее надзором.

Порожки. Между ванной/санузлом и коридором должны быть переливные пороги 1.5-2 см.

Перепланировка квартиры – что запрещено. Нормы 2021 года.

Стоит отметить, что не только пункт 10 в ППМ №508-ПП содержит все существующие ограничения в перепланировках. Существует еще ЖК РФ, и должны быть соблюдены требования СП, санитарно-гигиенических и эксплуатационных норм, а также правила пожарной безопасности.

Рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

• Не допускается устройство жилого помещения и кухни без естественного освещения (п. 9.12 СП 54.13330.2016).
• Не разрешается устройство кухни-ниши площадью менее 5 кв. м.
• Запрещено выводить в единый канал вентиляцию кухни и помещений санузла (п. 9.7. СП 54.13330.2016).
• Под запретом устройство полов в мокрых зонах квартиры без гидроизоляции, без порожка или занижения уровня пола в них на 1.5-2 см относительно смежного помещения (п. 4.8 СП 29.13330.2011 «Полы»).
• Запрещено устройство выхода из помещения с унитазом (совмещенного санузла или уборной) в кухню или комнату. Исключением является возможность устройства выхода из второго санузла в помещение спальни. Помещения умывальных, ванных и душевых не имеют таких ограничений.
• Запрещено расширение или перенос помещений санузла (ванных комнат, туалетов, душевых и т.п.) на площади кухни или жилых комнат. Данная норма не распространяется на постирочные комнаты, так как бытовая техника (в том числе и стиральные машины) не указываются в документации БТИ. Также этот пункт не действует, когда под квартирой располагаются нежилые помещения (например, офис, магазин или подвал).
• В ППМ №508 сказано, что для присоединения общедомовых площадей необходимо получить положительное решение 2/3 собрания собственников всех помещений в многоквартирном доме, где будет разрешена передача в безвозмездное пользование или аренду части общего имущества. Сама организация такого собрания является уже трудно выполнимой задачей, так как зачастую даже установить местонахождение всех собственников невозможно.
• Запрет на перенос радиаторов отопления, подключенных к системе отопления или горячего водоснабжения дома, на внешние (летние) помещения (лоджии, балконы) связан с тем, что это приведет к ухудшению эксплуатационных свойств инженерных сетей дома. По той же причине запрещено устройство теплого пола, где подогрев осуществляется за счет систем горячего водоснабжения или отопления. Использовать электрические нагревательные приборы для устройства теплого пола и отопления на балконе или лоджии допустимо, но при этом не должна превышаться выделенная для квартиры мощность.
• Запрещено выполнять устройство стяжки или замену материала перегородок на более тяжелые, допуская увеличение нагрузок на перекрытия сверх допустимой нормы. Во многих домах старой постройки перекрытия деревянные, и устройство монолитной стяжки в них на этом основании запрещено. Замена деревянной ненесущей перегородки на стену из пеноблоков и установка тяжелой сантехники (например, джакузи) для этих домов потребует дополнительного расчета нагрузок.
• Запрещенным видом работ является устройство проема между жилой комнатой и газифицированной кухней без установки двери, обеспечивающей плотное закрытие. Кроме этого, не допускается перенос кухни, оборудованной газовой плитой, в другое помещение квартиры. Также невозможно объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки раздвижной перегородки, типа купе, с плотным притвором.
• Устройство или перенос уборной, ванной (душевой) и кухни с использованием площади жилой комнаты, согласно п. 24 постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006, запрещено. Но сделано исключение для двухуровневых квартир, в которых ванная и уборная в верхнем уровне могут располагаться над кухней того же собственника. Кроме того, такая перепланировка допустима, если под квартирой находятся нежилые помещения.
• Запрещается устройство в помещении более одной антресоли или антресоли, по площади превышающей 40% площади помещения, где она монтируется. Также попадает под запрет устройство на антресоли ванной комнаты, санузла, душевой, туалета и кухни. Устройство антресоли возможно лишь в редких случаях, так как, согласно пункту 5.8 СП 54.13330.2016, минимальная высота потолка в квартире при этом должна быть 4.4 метра.
• По требованиям пожарной безопасности, запрещен демонтаж части ненесущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом в квартире не останется хотя бы один глухой противопожарный простенок шириной 1,2 метра. Ширина простенка считается от края балкона до оконного проема или остекленной двери. Простенок между двумя остекленными проемами должен быть не менее 1,6 м.

Конечно, приведенный в этой статье перечень не полон, но в нем отражены запреты, с которыми чаще всего приходится сталкиваться при проектировании перепланировки квартиры.

Перепланировка квартиры – что разрешено в 2021 году

Для понимания того, что нельзя делать при перепланировке квартиры, а что можно, необходимо обратиться к законодательству. В постановлении Правительства города Москвы № 508-ПП перечислены лишь те работы, которые при перепланировке и/или переустройстве в многоквартирном доме попадают под запрет.

Соответственно, отталкиваясь от обратного, можно перечислить мероприятия, которые допустимы при ремонте квартиры.

Конечно, этот список будет не полным, но в целом, для понимания, какие перепланировки разрешены в квартирах, перечисленного ниже будет достаточно.

Разрешенные перепланировки квартир в Москве

Итак, допустимые перепланировки в квартире:

• Снос и возведение ненесущих перегородок с изменением конфигурации помещений.
• Увеличение помещений санузла/ванной за счет нежилой площади (коридора, кладовой, холла и т.д.).
• Перестановка и изменение типов сантехнических приборов (кухонной мойки, раковины, ванны, унитаза, душевой кабины и т.п.).
• Расширение кухни с использованием нежилой площади квартиры (кроме летних помещений – балконов и лоджий).
• Объединение помещения кухни, оборудованного электроплитой, с жилой комнатой путем устройства проема или демонтажа перегородки между ними.
• Устройство кухни-ниши на нежилой площади квартиры при соблюдении требований метража.
• Замена газовой плиты на электрическую при выделении достаточной мощности электроснабжения квартиры.
• Изменение конструкции или устройство (в квартирах без отделки) полов.
• Объединение смежных квартир, принадлежащих одному собственнику (по горизонтали или вертикали).
• Демонтаж подоконного участка наружных ненесущих стен (подоконного блока) с установкой панорамного (французского) остекления (дверных блоков или окон) между внешним (балконом или лоджией) и внутренним помещением квартиры при учете конструкционных особенностей зданий.
• Расширение проема во внешней ненесущей стене монолитного жилого дома, демонтаж порожка между внешним и внутренним помещением квартиры и части наружной стены, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок.
• Перенос радиатора отопления на другую стену или изменение конструкции отопительного прибора с сохранением его теплотехнических характеристик.
• Устройство проема в несущей стене с установкой металлической рамы усиления с учетом нагрузок, состояния конструкций и особенностей здания.

Что можно делать без согласования

Если брать канонический смысл слова «перепланировка», то он уже подразумевает, что в квартире произошли какие-то изменения, которые необходимо согласовывать. То есть нет перепланировок, которые по закону не нужно согласовывать.

Но есть мероприятия в процессе ремонтных работ, которые не нужно согласовывать, потому что они не относятся к перепланировкам. Это косметический ремонт, заключающийся в:

• оклейке обоев, покраске;
• замене окон;
• замене сантехники;
• замене напольных покрытий;
• установке нестационарных перегородок.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры. Сравнение Москвы и МО.

Общим для Москвы и области является то, что при проведении ремонтных работ следует руководствоваться требованиями многочисленных норм, регламентов и т.д.

Также нужно учитывать, что есть определенные отличия в согласовании и видах разрешенных мероприятий при перепланировке квартир в Москве и Московской области.

Если в Москве узнать, что запрещено при перепланировке жилья, можно, ознакомившись с соответствующим перечнем работ в постановлении Правительства Москвы №508-ПП (п. 10 приложения №1 к ППМ №508-ПП), то в Подмосковье разобраться с тем, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, гораздо сложнее.

Перепланировка квартир в жилых домах Московской области дополнительно регулируется муниципальными регламентами, которые в разных районах отличаются составом разрешенных работ и требованиями к их согласованию.

Поэтому общая «канва» данной статьи верна и для Московской области, но в каждом городе могут быть свои нюансы.

Как узнать, какая перепланировка запрещена в квартире

Конечно, для тех, кто профессионально не связан с перепланировкой квартир, разобраться в нюансах действующих регламентов и законов бывает сложно.

Отсюда недопонимание того, что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры, и последующие сложности с ее согласованием. 

Консультация, которую можно получить бесплатно у наших специалистов, поможет вам избежать выполнения работ, которые делать нельзя, и позволит учесть все возможные факторы, влияющие на процедуру оформления документов по ремонту.

Кроме того, мы сможем разработать для вас проект перепланировки и техническое заключение, а также помочь с согласованием проектной документации во всех государственных организациях.

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

Что запрещено при перепланировке квартиры?

При проведении ремонта, люди зачастую забывают о том, что существуют запрещенные перепланировки, за которые придется ответить по законодательству Москвы.

Если вы не знаете точно, какую перепланировку нельзя узаконить, вам стоит обратиться за консультацией к специалистам. Так вы существенно сэкономите свое время и деньги.

Итак, при перепланировке жилого помещения запрещено:

1. Совершать действия, влекущие ухудшение условий эксплуатации дома, затрудняющие доступ к инженерным сетям.
2. Переустройство помещений, приводящее их к негодности для проживания.
3. Полное или частичное разрушение несущих конструкций, нарушение их прочности.
4. Монтаж отключающих или регулирующих устройств на общих инженерных сетях, они оказывают влияние на потреблении ресурсов в других квартирах.
5. Ликвидация вентиляции, либо уменьшение каналов.
6. Значительное увеличение нагрузок на несущие перегородки.
7. Перемещение радиаторов на балконы, лоджии, либо веранды.
8. Монтаж подогревающихся полов от общедомовой отопительной системы, либо от системы горячего водоснабжения.
9. Варианты перепланировки, при которых будут нарушены пожарные, санитарно-гигиенические, технические и строительные нормы.
10. Монтаж проемов, ниш, отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.
11. Устройство штраб для элетропроводки и трубопровода в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями.
12. Перевод технических подполий в подвалы.
13. Монтаж лоджий и террас на втором этаже и этажах, расположенных выше.
14. Изменение чердака и технического этажа.
15. Перепланировка и переустройство в аварийных домах.
16. Различные ремонтные работы, которые изменяют внешний вид многоквартирного дома.
17. Наличие проемов между газифицированными помещениями и жилой зоны без двери, которая плотно закрывается.
18. Совмещение газифицированной комнаты с жилой зоной.

В этих случаях вам не удастся узаконить проведенные мероприятия и получить согласование.
Чем грозит незаконная перепланировка квартиры →

Если вы не знаете, какая перепланировка запрещена, вам стоит обратиться к нам за бесплатной консультацией. Мы подскажем, что именно запрещено при перепланировке квартиры, уточним все неясные моменты. При вашем желании, мы сможем взять все оформление на себя.

Также интересуются

Сломанные стены: как можно и как нельзя делать перепланировку в квартире :: Жилье :: РБК Недвижимость

Юристы и риелторы рассказали, к чему должны быть готовы владельцы жилья с перепланировкой и какие изменения не получится узаконить

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com

Перепланировка в квартирах стала привычным явлением для россиян в конце XX века. Типовое жилье, построенное в советское время, часто вызывало недовольство жильцов: кому-то не нравились слишком вытянутые комнаты «трамвайной» формы, кого-то не устраивал совмещенный санузел, третьи пытались скорректировать конфигурацию прихожей. К настоящему моменту треть всех существующих в Москве квартир подверглась перепланировкам, сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Азбука жилья». Речь идет не только о крупных переделках, но и о незначительных переносах внутренних стен, уточнили в компании. Это не значит, что все 33% квартир сохранили проведенные изменения: в отдельных случаях владельцы восстановили изначальную конфигурацию.

В настоящий момент в России действуют достаточно жесткие законы, которые регулируют перепланировки квартир в многоэтажках. За нарушение законов предусмотрены серьезные санкции — от денежных штрафов до запрета на выезд из страны или принудительной продажи жилья с аукциона. Чтобы сохранить свою квартиру и избежать наказаний, достаточно разобраться в том, что можно, а что нельзя менять в планировке.

Что запрещено

Перечень запрещенных перепланировок довольно обширен и неоднозначен — во многих случаях решение о допустимости той или иной перестройки квартиры выносит суд. «Примеры несанкционированных перепланировок таковы: увеличение/уменьшение площади гардеробной за счет смежных помещений, объединение балкона и лоджии с жилой площадью квартиры/кухни, расширение санузла за счет смежного коридора, — перечислила старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Также запрещено переносить на балкон батарею центрального отопления и демонтировать вентиляционный шкаф».

Фото: пользователь Alexander Baranov с сайта Flickr.com

«Не допускается размещение санузла (туалета, ванной или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, — добавила юрисконсульт риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Марианна Бердыган. — Согласно действующему законодательству, регламентирующему выполнение работ по перепланировке жилых помещений, размещение душевых, ванных комнат, душевых кабинок над жилыми помещениями нижерасположенных квартир категорически запрещено. Такую перепланировку нельзя будет ни согласовать, ни легализовать в суде. Часто встречается перепланировка в виде расширения комнаты за счет балкона, когда балкон делают частью жилого помещения. К сожалению, такого рода объединение балкона и комнаты тоже невозможно будет согласовать, а узаконить в суде — крайне сложно».

Довольно часто встречаются случаи объединения кухни с комнатой: хозяева квартиры сносят часть перегородки, чтобы получить просторную столовую. Если в такой квартире имеется газоснабжение, то подобная перепланировка запрещена, указала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина: в России действуют жесткие ограничения для помещений, в которые подведен бытовой газ. Немногие знают, но даже количество конфорок ограничено законом: к примеру, устанавливать четырехконфорочные газовые плиты в кухнях площадью менее 6 кв. м запрещено, рассказали «РБК-Недвижимости» в ресурсоснабжающей организации «Нижегородэнергогазрасчет». В маленьких хрущевках предельно разрешенное число конфорок равно трем.

Также в квартирах запрещено ликвидировать несущие стены — в домах советской постройки они часто оказывались перегородками между комнатами внутри одной квартиры. В некоторых регионах согласование требуется даже для банальной установки кондиционера. «В соответствии со ст. 25 Жилищного кодекса России установка внешнего блока кондиционера является переустройством, которое должно проводиться в установленном порядке, — рассказала Мария Понаморева. — Согласно пункту 3.5.8. постановления Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. № 170, организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением […] установки кондиционеров». Впрочем, реальная практика в этом случае зависит от специфики каждого отдельно взятого региона, уточнила адвокат.

Серьезной проблемой может оказаться и обустройство рабочего кабинета. «Если в результате ваших преобразований получилось жилое помещение без естественного источника света, то согласовать такую перепланировку будет невозможно», — предупредили в адвокатском бюро А2.

Фото: ArtBaza

Зачем ограничивают перепланировку

У многих, кто сталкивался с невозможностью узаконить проведенную перепланировку, возникает обоснованный вопрос: почему государственные структуры считают себя вправе ограничивать возможности распоряжаться собственным имуществом? Если квартира находится в собственности у частного лица, то владелец лично несет ответственность за принадлежащее ему жилье — и зачастую не хочет спрашивать разрешение на перепланировку у сторонних инстанций. Логика проста: «моя квартира — что хочу, то и делаю».

«Если вы не специалист [в жилищном строительстве], то не можете определить нагрузки на конструкции, которые возникнут после произведенной вами перепланировки, — объяснил причину суровости законов ведущий менеджер департамента вторичного жилья риелторского агентства «Азбука жилья» Александр Лунин. — Перепланировка может привести к частичному или полному разрушению здания либо к нарушению гидроизоляции, из-за чего в здании будут возникать регулярные протечки или затопления. Порой непонятно, что лучше для собственника — административное взыскание или возбуждение уголовного дела по факту обрушения дома или взрыва бытового газа».

К примеру, вынос на территорию балконов и лоджий батарей и водоотводных труб может повлечь промерзание жилого помещения или разрыв труб — в результате жильцы останутся без водоснабжения и отопления, рассказал Лунин.

Фото: пользователь Alex Kleinpo сайта Flickr.com

Как согласовать изменения

Самый простой способ безопасно провести перепланировку — обратиться в специализированную организацию, которая разработает проект и предоставит госорганам необходимую документацию. В этом случае все работы выполнят специально обученные люди. Если же перепланировка уже сделана, то собственнику придется самостоятельно собирать документы для легализации новых параметров квартиры. Весь процесс узаконивания занимает от трех месяцев до года, сообщили «РБК-Недвижимости» в компаниях «Неделько и партнеры», А2, «Люберецкая коллегия адвокатов» и «Инком-Недвижимость».

«[Для начала] понадобится технический паспорт квартиры, поэтажный план дома и экспликация. Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ, — рассказала Вера Ефремова из «Люберецкой коллегии адвокатов». — Далее необходимо заказать проект перепланировки в соответствующей организации, имеющей свидетельство о допуске к таким работам. С этим проектом уже можно подать заявление о перепланировке в городскую администрацию». К заявлению и проекту придется приложить правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт, экспликацию до и после перепланировки, а также договор с проектной организацией и заключения компетентных органов — Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора, перечислила Ефремова.

Если государственные органы (в Москве это Мосжилинспекция, в небольших городах — мэрия или местная администрация) отказались признавать перепланировку законной, владелец жилья может обратиться в суд.

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com

Что решает суд

«В судебной практике решения судов не всегда понятны, — заявил Александр Лунин. — По сути, суды сейчас подменяют органы муниципальных служб, которые ответственны за согласование перепланировок. Но вот вопрос: является ли судья действительно таким специалистом, чтобы правильно принять решение?»

Среди судебных решений попадаются довольно резонансные примеры. «Незаконной перепланировкой может быть признано даже безобидное застекление балкона — в одном деле суд посчитал, что возводимые балконные конструкции ускоряют процесс разрушения элементов ограждения балкона, что подвергает риску прохожих и жильцов дома», — привела пример Мария Понаморева.

«В одной из сталинок на четвертом этаже шестиэтажного дома в шестикомнатной квартире собственник переоборудовал ванную в бассейн. Суд узаконил данную перепланировку, — сообщили «РБК-Недвижимости» в агентстве «Азбука жилья». — Заявитель смог доказать в суде, что гидроизоляция, выполненная в мокром месте, позволяет избежать протечек при использовании данного сооружения, а нагрузки при его использовании не являются критичными. В другом случае заявитель обратился в суд, чтобы узаконить небольшое смещение воздуховода. Суд отказал, мотивируя тем, что поток воздуха будет недостаточен для полного обеспечения вентиляции иных квартир, расположенных по данному стояку, что может привести к ухудшению состояния здоровья проживающих граждан».

Фото: пользователь Petr Magera с сайта Flickr.com

Как продать переделанную квартиру

«Технически продать квартиру с неузаконенной перепланировкой можно, — утверждает Светлана Бирина из «НДВ-Недвижимости». — Основная проблема — найти покупателя на жилье. Дело в том, что ответственность за нарушения будет лежать на новом владельце помещения. Проще рассмотреть недорогой и ликвидный вариант без нарушений, с которым не будет лишних хлопот».

Обычно при продаже квартир с перепланировкой в договоре купли-продажи прописывается, что новый владелец осведомлен о факте перепланировки и берет на себя полную ответственность за дальнейшую эксплуатацию такого жилья, рассказали риелторы. «Своим клиентам мы подробно описываем существующие риски и не рекомендуем приобретать квартиры с переустройством», — предупредили в адвокатском бюро А2.

«Если перепланировку можно узаконить, то собственник либо занимается этим вопросом до продажи квартиры, либо должен быть готов существенно снизить цену по требованию покупателя, — рассказала Марианна Бердыган из «Инком-Недвижимости». — В результате снижается круг потенциальных покупателей: гражданам, желающим приобрести жилое помещение с использованием ипотеки, банк не выдаст кредит под приобретение такой квартиры. Банку необходима оценка жилого помещения, а оценка осуществляется на основании фотографий, на которых произведенные планировочные изменения будут очевидны». «Если узаконить перепланировку нельзя, а приведение помещения в порядок потребует больших финансовых затрат, покупатели неохотно рассматривают подобные варианты», — подтвердила Бирина.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя — Дом и уют

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Что говорит закон?

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт. 

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу, на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например. 

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП. Общие правила по стране примерно одинаковые.

Что точно можно делать?

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство. Можно:

✓

Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.

✓

Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.

✓

Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.

✓

Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.

✓

Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но это не точно 

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров. 

Но юристы и суды разделяются во мнениях. Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Что можно делать с разрешением?

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Читайте: 

Как получить разрешение 

Что нельзя делать?

✘

Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.

✘

Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.

✘

Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.

✘

Делать перепланировки в аварийных домах.

✘

Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

 

 

 

 

Коротко

✓

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни. 

?

Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

 

 

✘

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.   

---

Не пропустите

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Как увеличить площадь маленькой квартиры

Как обустроить гардеробную комнату

Что можно и нельзя делать при перепланировке квартиры?

https://realty.ria.ru/20170418/408531421.html

Что можно и нельзя делать при перепланировке квартиры?

Что можно и нельзя делать при перепланировке квартиры? — Недвижимость РИА Новости, 02.03.2020

Что можно и нельзя делать при перепланировке квартиры?

Желание собственников что-то переделать в своем жилище может привести даже к обрушению всего дома, а их самих – на скамью подсудимых. Чтобы этого не случилось, сайт «РИА Недвижимость» попросил экспертов ответить на самые распространенные вопросы о перепланировке квартир.

2017-04-18T16:16

2017-04-18T16:16

2020-03-02T09:32

f.a.q. – риа недвижимость

полезное

жилье

ремонт

законодательство

россия

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/realty/40056/45/400564591_0:0:2959:1664_1920x0_80_0_0_def7d4320c1de50c1f31a53e8b604ff5.jpg

россия

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2017

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/realty/40056/45/400564591_0:0:2667:2000_1920x0_80_0_0_7ed8339dc63cf9116c46cc523505b005.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

f.a.q. – риа недвижимость, полезное, жилье, ремонт, законодательство, россия

16:16, 18 апреля 2017

17144

Желание собственников что-то переделать в своем жилище может привести даже к обрушению всего дома, а их самих – на скамью подсудимых. Чтобы этого не случилось, сайт «РИА Недвижимость» попросил экспертов ответить на самые распространенные вопросы о перепланировке квартир.

Чего нельзя делать при перепланировке квартиры

Когда вы решаете сделать перепланировку квартиры или просто планируете обычный ремонт, вы должны четко представлять, что можно делать, а что нельзя. Главное правило: категорически запрещено проводить работы, в результате которых могут ухудшиться условия жизни ваших соседей, будет затруднена эксплуатация дома или возникнет угроза его обрушения.

Разберем все случаи, когда перепланировка будет признана незаконной.

Угроза для дома

Итак, нельзя перестраивать квартиру, если в результате перепланировки:

… Увеличивается нагрузка на несущие конструкции и превышает допустимую по проекту.Прежде чем делать стяжку толщиной в метр в панельном доме, задумайтесь, не пойдет ли потолок у ваших соседей трещинами. То же касается и замены перегородок на более тяжелые, установку колонн, размещения дополнительного оборудования – например, большого аквариума. В среднем, полы в панельных домах должны выдерживать 400-600 кг на кв.м, в зависимости от конструкции и времени постройки дома. Учтите, что в некоторых домах, например, в «хрущевках» допустимая нагрузка меньше и может составлять всего 200 кг/кв.м!

… Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания и может произойти их разрушение. Нельзя сносить несущие стены – это знают все, но можно ли сделать, например, арку вместо двери или пробить небольшое отверстие? Да, в ряде случаев это разрешается, но с обязательной разработкой проекта и предварительным согласованием. Также по причине угрозы обрушения запрещается устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

… В горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий делаются штраба под размещение электропроводки, разводки трубопроводов. Это касается всех многоквартирных домов типовых серий. Если вы не уверены, что все сделаете правильно, либо наймите профессионалов, которые хорошо знают законодательство, либо используйте гипсокартонные конструкции, чтобы скрыть проводку.  

… Газифицированное помещение объединяется с жилой комнатой. Если случится утечка газа или взрыв, то объединение кухни с жилым помещением, сделает ситуацию в разы опаснее, особенно если ЧП произойдет ночью. По этой же причине между жилым помещением и газифицированной кухней должна быть плотно закрывающаяся дверь.

… На вторых и выше этажах создаются новые лоджии и террасы.

… Переустройство или перепланировка проводится в доме, признанном аварийным.

Угроза для комфорта других жильцов (или вас самих)

Скорее всего, вам не удастся скрыть перепланировку и придется возвращать квартиру в прежний вид, если после проведенных работ:

… Нарушаются требования строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. Что может являться нарушением? Например, нельзя проектировать кухни без естественного освещения, («Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»), размещать санузел над жилыми комнатами и кухнями («СНиП») и т.д. Если есть сомнения, что новый облик вашей квартиры будет полностью отвечать всем многочисленными нормам и правилам, лучше заранее составить и утвердить проект перепланировки.

… Ваша квартира или смежная с ней становится непригодной для проживания. Другими словами, вы не имеете права превратить вашу квартиру в зимний сад или овощной склад, объединив жилое помещение с балконом и демонтировав батареи.

… На общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях установлены отключающие или регулирующие устройства, использование которых может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. Как пример, иногда рабочие умудряются так ловко поставить вентиль на батарее, что перекрыв теплоснабжение в своей квартире, жилец отключает батареи у всего подъезда.  

… Полностью ликвидируются или уменьшаются каналы естественной вентиляции. Если вам мешает вентиляционный короб и вы решите его спилить, или даже просто перекроете мебелью отверстие воздуховода, то нарушите естественную вентиляцию в квартирах, расположенных ниже.

… Радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления, переносятся на лоджии, балконы и веранды. Тепло подается на весь дом, и жильцы платят за него в равных долях. Поэтому, даже если ваша лоджия утеплена, все равно тепла на улице будет расходоваться больше, чем в помещении, и получится, что жильцы вашего дома будут вынуждены переплачивать вместо вас. А если ваш балкон не утеплен, то батарея может просто лопнуть от перепада температур и затопить все балконы снизу.

… Устанавливаются полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. Отчасти это связано с той же историей, что и выше: за ваши теплые полы будет платить весь дом, а кроме того, причины носят эксплуатационно-технический характер: так называемая остывшая «обратная вода» будет сливаться обратно и охлаждать горячую воду в трубах соседей.

Уже не перепланировка

Согласно правилам, к разряду запрещенных также относятся следующие виды работ:

… Перевод технических подполий в подвалы.

… Переустройство или перепланировка чердака или технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Такого рода работы считаются не перепланировкой, а реконструкцией и требуют получения разрешения у всех собственников дома.

И наконец, если дом – объект культурного наследия, запрещаются работы, затрагивающие внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений.

Что делать, если перепланировку нельзя узаконить

Если перепланировка в вашей квартире была проведена с нарушением строительных норм, то  по закону вы можете потерять право распоряжаться своей собственностью и не сможете продать или обменять квартиру. Более того, даже если о вашей незаконной перепланировке никто не знает, то фактически продать квартиру вы тоже не сможете: в процессе банковской или независимой оценки квартиры будут выявлены все нарушения. Поэтому перед продажей или обменом, вы будете вынуждены заплатить штраф и вернуть квартиру в первоначальное состояние. 

Всё, что вы хотели знать об оценке квартиры

Как узаконить перепланировку в квартире в 2021 самостоятельно

Другие популярные вопросы по перепланировке

Что делать если купили квартиру с самовольной перепланировкой

Обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии. Прежний собственник уже не имеет к объекту никакого отношения и привлечь его к процедуре оформления перепланировки не получится.

Можно ли продать квартиру с самовольной перепланировкой

Можно, однако при продаже могут возникнуть сложности. Среди покупателей недвижимости примерно 70% ипотечников, а им покупка такой квартиры будет недоступна. Покупателям с наличными, возможно, придется предложить небольшую скидку, т. к. самовольная перепланировка — весомый повод отказаться от покупки. Для собственника выгоднее получить согласие на сохранение помещения в МКД в переустроенном/перепланированном состоянии перед продажей.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры

Текущее состояние объекта и местоположение его конструктивных элементов должно быть зафиксировано в техническом паспорте. Необходимо осмотреть квартиру и проверить,есть ли расхождения между реальными данными и  документом.

Соседи делают самовольную перепланировку — куда обращаться?

Вы можете подать жалобу или заявление в уполномоченный орган местного самоуправления. В Тюмени такие заявления принимает Государственная жилищная инспекция Тюменской области. При отсутствии выданного соседям разрешения на перепланировку инспекция обязана отреагировать.

Можно ли в панельном доме делать перепланировку

Допустимость работ по перепланировке определяется специалистом проектной организации после осмотра объекта. 

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Это зависит от условий ипотечного договора. Обычно в нем прописывается недопустимость выполнения переустройства или необходимость уведомить банк о планируемой перепланировке.

запрещенных действий — SDCI | seattle.gov

См. Также: Выселения, Повышение стоимости жилья, Постановление о выселении по справедливой причине, Уведомление о входе в арендуемую квартиру, Аренда в Сиэтле

Что это?

Муниципальный кодекс Сиэтла (SMC) запрещает определенные действия домовладельцев или арендаторов, которые напрямую нарушают права аренды или права собственности арендодателя. Эти «запрещенные действия» соблюдаются Департаментом строительства и инспекции Сиэтла. Пожалуйста, позвоните в отдел аренды в Сиэтле по телефону (206) 684-5700 для получения дополнительной информации.

Запрещенные действия владельцев. Арендодатель не может:

• Поменять замки на двери арендатора
• Убрать любую дверь, окно, блок предохранителей, приспособления, мебель или другое оборудование из квартиры арендатора
• Отключить все коммунальные услуги, предоставляемые арендодателем
• Выселение арендатора из его жилья или помещения без судебного разбирательства
• Выселить, увеличить арендную плату, сократить услуги, увеличить обязательства арендатора или угрожать арендатору после того, как они подали жалобу в SDCI, полицейское управление Сиэтла или иным образом заявили о своих правах в качестве арендатора
• Войти в жилую единицу или помещения арендатора без соответствующего уведомления, за исключением чрезвычайной ситуации или когда арендатор покинул помещение
• Запретить арендатору сообщать о строительных делах или организациях арендатора, в том числе:
  • Раздаточные проспекты
  • Размещение материалов на досках объявлений сообщества
  • Связь с другими арендаторами
  • Содействие съемщикам в организации и проведении встреч в разумное время в здании без участия администрации здания
• Увеличьте ежемесячные расходы на жилье * без предварительного письменного уведомления за 60 дней
• Увеличить ежемесячные расходы на жилье *, если жилищная единица не соответствует основным стандартам пригодности для проживания

* Расходы на жилье включают арендную плату (согласно определению RCW 59.18.030 (28)) и любые другие периодические или ежемесячные платежи, такие как хранение, парковка или коммунальные услуги, выплачиваемые арендодателю арендатором.

Преследование или преследование собственника. Арендатору запрещается:

• Добавить или вскрыть любой замок
• Убрать или изменить оборудование, приспособления, мебель или услуги, предоставляемые арендодателем
• Умышленное повреждение здания или помещений арендодателя или причинение им вреда другим лицам.

Прочитать код

Предлагаемые изменения

Нет

Почему Массачусетсу необходимо легализовать квартиры рядом с остановками общественного транспорта

За последние два года политики в нескольких штатах и ​​населенных пунктах приняли или предложили инициативы, направленные на снижение нормативных барьеров на пути к жилью.Предложения, описанные ниже, содержат некоторые примеры того, как можно разработать эту политику, а также политические проблемы, связанные с ее введением в действие. Примечательно, что все успешные реформы зонирования последовали за несколькими годами кампаний, посвященных повышению осведомленности об этой проблеме и созданию различных политических коалиций в поддержку. В большинстве случаев проекты политики со временем развиваются, чтобы лучше удовлетворять потребности конкретных заинтересованных сторон.

Законопроект Сената Калифорнии № 50

Одно из самых амбициозных предложений по реформе зонирования на сегодняшний день сделано в Калифорнии, где сенатор штата Скотт Вайнер внес два последовательных законопроекта (законопроект Сената 50, или SB 50, в декабре 2018 года и законопроект Сената 827 в январе 2018 года).Сенатор Вайнер представил первоначальный законопроект SB 50 в конце 2018 года, который направлен на стимулирование жилищного строительства рядом с остановками общественного транспорта и рабочих мест. Через SB 50 от населенных пунктов потребуется разрешить многоквартирные дома высотой до пяти этажей в любом месте, расположенном в пределах пешей досягаемости от железнодорожной станции или остановки высокочастотного автобуса, или в районе, где «много работы». Законопроект также применил бы четырехуровневую застройку по праву жилого зонирования по всему штату.

Законодательство SB 50 предприняло попытку изменить практику зонирования исключительно для одной семьи, которая запрещает строительство чего-либо, кроме домов на одну семью (плюс дополнительные жилые единицы) почти в 80 процентах жилых кварталов Калифорнии.Эта мера получила поддержку со стороны California YIMBY, группы лоббирования жилищного строительства, в значительной степени финансируемой руководителями технологической индустрии Bay-Area, а также со стороны Калифорнийской ассоциации риэлторов и нескольких экологических и жилищных организаций. Тем не менее, это предложение встретило резкие возражения со стороны местных властей, активистов движения против джентрификации и домовладельцев пригородов, которые возражали против передачи полномочий землепользования государству и поднимали вопросы о влиянии на доступность жилья.

SB 50 не прошел, но прошел через законодательный процесс дальше, чем его предшественник, SB 827, который был убит комитетом.SB 50 подвергся многочисленным пересмотрам в комитете, поскольку сенатор Вайнер внес изменения, чтобы получить дополнительные голоса. Законопроект окончательно проиграл в голосовании 31 января 2020 года. Тем не менее, другие изменения, внесенные законодательным органом, подтолкнули штат к прекращению эксклюзивного зонирования для одной семьи, включая разрешение домовладельцам строить два ADU на каждый лот в зонах для одной семьи. .

Миннеаполис 2040

С принятием городским советом нового всеобъемлющего плана, названного Миннеаполис 2040, Миннеаполис стал первым крупным университетом США.S. city отменить зонирование исключительно для одной семьи в декабре 2018 года. На момент его принятия более 75 процентов жителей города жили в районах, где разрешалось только односемейное или небольшое многоквартирное жилье. Комплексный план включает две основные меры по землепользованию, которые направлены на то, чтобы увеличить плотность застройки в большем количестве кварталов. Во-первых, план предусматривает строительство трех-шестиэтажных многоквартирных домов вдоль маршрутов высокоскоростных автобусов и возле станций метро. Во-вторых, план по праву легализует триплексы во всех частях города.

Миннеаполис 2040 берет свое начало от президента городского совета Лизы Бендер, которая начала возглавлять работу по обновлению всеобъемлющего плана в 2013 году. Бендер и прогрессивный городской совет стремились обеспечить большую плотность застройки по всему городу и получили сильную поддержку со стороны соседей для большего. Соседи, группа защиты «Да на моем заднем дворе» («YIMBY»). Противодействие мерам по зонированию в плане исходило в основном от богатых домовладельцев, обеспокоенных тем, что зонирование изменит характер своих кварталов.Чтобы решить эту проблему, градостроители отказались от первоначального плана по легализации четырехэтажных домов по всему городу, вместо этого разрешив строительство трехэтажных домов.

Хотя Миннеаполис 2040 — скромный шаг на пути к увеличению производства жилья, постепенное увеличение плотности приведет к появлению различных типов жилья в разных районах. Зонирование около транзитных коридоров будет способствовать развитию более крупных многоквартирных домов с квартирами, предназначенными для небольших семей, в то время как размещение дуплексов в районах с низкой плотностью населения не приведет к заметным изменениям городских пейзажей.

Законопроект штата Орегон 2001 г.

Закон о домах штата Орегон 2001 года является первым успешным законом штата, отменяющим исключительное зонирование для одной семьи. Законодательство, одобренное законодательным собранием штата в июне 2019 года, узаконило строительство дуплексов по всему штату в городах с населением более 10 000 человек; строительство трех-, четырехквартирных домов, пристроенных таунхаусов и некоторых «коттеджных поселков» в городах с населением более 25 000 человек. Это означает, что только в некоторых населенных пунктах по-прежнему будут действовать ограничения на зонирование только для одной семьи.

Города Орегона сохраняют за собой право регулировать размер и дизайн зданий, что позволяет их постепенное изменение. Городам также была предоставлена ​​значительная гибкость для стимулирования проектов по созданию домов, доступных для жителей с низкими доходами. Внесенный в январе 2019 года, законопроект получил раннюю и решающую поддержку со стороны Habitat for Humanity и других некоммерческих застройщиков доступного жилья при координации со стороны Жилищного альянса штата Орегон, который рассматривает закон как помощь большему количеству домохозяйств со средним и низким доходом в получении права собственности на жилье.Законопроект также вызвал сопротивление со стороны домовладельцев в дорогом районе Истморленд (один из первых районов в метро Портленда, где запретили пристройку к жилью), городского совета Юджина и Лиги городов Орегона.

Спикер Палаты представителей Тина Котек сыграла важную роль в обеспечении поддержки двумя партиями HB 2001, подчеркнув способность закона увеличивать жилищное разнообразие во многих районах.

Счет штата Вирджиния 152

В январе Вирджиния проверила предлагаемую легализацию дуплексов в масштабе штата на всех участках, предназначенных для жилого использования.Введенный делегатом Ибрахимом Самирой в конце 2019 года, закон стремился разрешить небольшие и недорогие дома по всему штату, особенно в более дорогих городских районах, зарезервированных исключительно для домов на одну семью. Кроме того, закон позволит местным властям регулировать выбор, проектирование и экологические стандарты «среднего жилья».

H.B. 152 столкнулся с сопротивлением в Палате делегатов, не смог пройти мимо Подкомитета по землепользованию Палаты представителей, и был внесен на рассмотрение в начале февраля.Законопроект был поддержан организацией «Большой Вашингтон», выступающей за развитие транспорта и рабочих мест, а также Центром Mercatus Университета Джорджа Мейсона. Однако Ассоциация строителей жилья штата Вирджиния свидетельствовала против закона, как и несколько местных чиновников со всего штата. Противодействие законопроекту было двухпартийным, главным образом из-за опасений членов комитета по поводу того, что государство может упредить местный контроль над землепользованием.

LCO Коннектикута 3508

Согласно предложенному законопроекту, который в настоящее время обсуждается в законодательном собрании Коннектикута, городские власти должны будут выделить землю возле вокзалов и коммерческих центров для застройщиков, заинтересованных в строительстве жилья средней плотности или другого жилья по более разумной цене.Спонсируемый сенатором штата Саудом Анваром, LCO 3508 предлагает надбавку на промежуточное жилье (здания не менее четырех квартир) в масштабе штата как минимум на 50 процентах территории в радиусе ½ мили от транзитной станции и на 50 процентах территории в пределах мили радиуса концентрированного развития. Городским властям потребуется выделить землю рядом с железнодорожными станциями и центром своего города для застройщиков, заинтересованных в строительстве таунхаусов, дуплексов или других домов по более разумной цене (не односемейных резиденций).Этот законопроект в настоящее время поддерживается Desegregate CT, коалицией, сформированной для решения проблемы жилищного неравенства в штате.

Прочие льготы по зонированию в масштабе штата

Помимо усилий по увеличению плотности населения, другие штаты отказались от зонирования в масштабе штата, чтобы стимулировать развитие.

Законодательные акты Небраски 794 и 866

Сенатор штата Небраска Мэтт Хансен (демократ от Линкольна) представил в январе Закон о пропавших без вести промежуточных жилищах (Законодательный закон LB794), который внесет поправки в местные кодексы зонирования, чтобы разрешить различные типы жилья по всему штату.Как и в случае с HB2001 штата Орегон, закон предписывал бы всем городам Небраски с населением более 5000 человек разрешать «недостающее промежуточное жилье» в жилых районах, ранее зонированных исключительно для частных домов на одну семью. Под средним жильем понимается малоэтажное многоквартирное жилье, такое как дуплексы, триплексы, четырехэтажные дома, коттеджные поселки и таунхаусы. Законопроект был отложен на неопределенный срок в начале августа, хотя некоторые его положения были включены в LB866 сенатора Джастина Уэйна.

Закон сенатора Уэйна о надбавках за плотность населения и инклюзивном жилье предписывает городам предоставлять регулярный отчет в Комитет по городским делам Законодательного собрания о включении среднего жилья и регулирующих надбавок или финансовых стимулов для получения доступного жилья. Кроме того, LB866 требует, чтобы города с населением более 50 000 человек приняли план действий по доступному жилью к 2023 году. Города с населением от 20 000 до 50 000 должны будут разработать такой план к 2024 году. Города, которые не принимают план действий по доступному жилью, должны придерживаться плана по умолчанию, который позволил бы фактически пропустить промежуточное жилье во всех в настоящее время односемейных зонированных районах.LB866 прошел через Законодательное собрание 13 августа и был одобрен губернатором Питом Рикеттсом 15 августа.

Законопроект Техасского дома 3167

На фоне озабоченности по поводу медленного и непрозрачного процесса утверждения заявок на застройку площадей и земель политическими подразделениями, представитель штата Том Оливерсон предложил законопроект 3167, чтобы заставить города ускорить процесс утверждения плана участка / подразделения. Законопроект, вступивший в силу 1 сентября 2019 года, потребовал от большинства городов Техаса внести изменения в постановление о территориальном делении и / или постановление о зонировании, чтобы обеспечить выполнение ответа на заявку на получение территориального подразделения в течение 30 дней.Закон, также известный как «счет времени для выстрела», требует, чтобы сотрудники отвечали на последующие запросы в течение 15 дней. Если город или округ не в состоянии сделать это, площадка или план будут утверждены. Чтобы рецензенты не давали нелогичные комментарии, чтобы остановить разработку, закон также требует от муниципальных властей предоставления письменного заявления об условиях или причинах неодобрения.

---

Комендантский час и правила внутреннего распорядка — Danville Redevelopment & Housing Authority

Политика комендантского часа и внутренних правил (01.02.11)

Многочисленные жители, гости и особенно несовершеннолетние без сопровождения и без присмотра находились на пешеходных дорожках, подъездных дорожках, детских площадках, автостоянках, переходах или других местах общего пользования на территории, принадлежащей Органу, в поздние вечерние и ранние утренние часы, тем самым создание разнообразных беспорядочных, преступных и потенциально опасных действий, которые представляют не только опасность для несовершеннолетних, но и создают опасность и беспокойство для других жителей Администрации, их семей и гостей.

Чтобы решить эту проблему, настоящим вводится комендантский час на всей собственности, принадлежащей властям, включая пешеходные дорожки, проезды, парковки, детские площадки, переходы или другие места общего пользования в период с 22:30. и 6:00 утра. Комендантский час распространяется на всех жителей, гостей и любых других лиц, находящихся на территории Управления.

Между 22:30 и 6:00 утра ., никому не разрешается находиться на пешеходных дорожках, проездах, игровых площадках, автостоянках, переходах или других местах общего пользования в собственности, принадлежащей Властям, или на них, если только такое лицо не использует такие общие зоны как средство входа в жилую единицу или выхода из нее.Любой житель, нарушивший вышеупомянутый комендантский час, считается нарушившим договор аренды и подлежит выселению властями. Кроме того, любой резидент, который является родителем, опекуном или другим взрослым лицом, осуществляющим уход, опеку или контроль над любым ребенком в возрасте до девятнадцати (19) лет или позволяющий такому ребенку нарушать вышеупомянутый комендантский час, считается таковым. нарушили договор аренды и подлежат выселению властями.

Политика Управления по допуску и продолжающемуся заселению, а также правила и положения, регулирующие разрешенное использование собственности Управления, настоящим должны включать в себя вышеуказанные положения:

Обязательные правила дома

Настоящие Обязательные домашние правила (настоящие «Правила») применяются к резидентам и всем членам семьи резидентов (каждый из которых включен в термин «резидент» для целей настоящих Правил), а также ко всем гостям или другим приглашенным резидентам (каждый из которых считается « Гости »для целей настоящих Правил).Резидент несет ответственность за поведение всех Гостей Резидента, и нарушение этих правил любым Гостем Резидента считается нарушением этих Правил Резидентом.

Шум и поведение

1. Действия группировок на территории DRHA недопустимы.
2. DRHA ввело политику комендантского часа. Жители и Гости должны соблюдать правила и положения, изложенные в Политике комендантского часа.
3. Житель и Гости не должны находиться в компании какого-либо лица, которому было запрещено находиться в любой собственности DRHA, и / или позволять любому лицу, которому было запрещено находиться в любой собственности DRHA, входить в квартиру Резидента.
4. Жители и Гости не должны заниматься какой-либо деятельностью, представляющей опасность для кого-либо. Это включает в себя любое насилие, наркотики и / или преступное поведение.
5. Жильцы и Гости не должны создавать или допускать какой-либо чрезмерный шум в помещениях, а также разрешать любые действия, которые будут мешать правам, комфорту или удобствам других лиц.
6. Жильцы и Гости должны воздерживаться и должны гарантировать, что несовершеннолетние также воздерживаются от действий и поведения внутри и за пределами Помещений (патио, балконы, места общего пользования, парковочные места, проходы), которые могут раздражать или беспокоить других людей. Жильцы и Гости должны воздерживаться от создания или создания любого шума или действий, которые беспокоят (праздношатание, вечеринки, громкие разговоры и т. Д.) Для других Жителей или соседей. Употребление алкогольных напитков в местах общего пользования (проходы, парковки, дворовые территории, места для пикников) категорически запрещено.
7. Все дети в возрасте до 13 лет, проживающие в Помещении, должны постоянно находиться под присмотром ответственного взрослого. Детям не разрешается играть на стоянках, навесах для автомобилей и прачечных. Запрещается оставлять игрушки или другие предметы в общественных местах или на пешеходных дорожках или иным образом создавать угрозу безопасности.
8. Вандализм или уничтожение растений и другого ландшафтного, садового инвентаря или любого другого оборудования или имущества, принадлежащих DRHA, запрещены. Жители должны оплатить DRHA любые расходы, связанные с ремонтом имущества DRHA, нанесенного жильцами или гостями.
9. Жильцы и Гости не должны вмешиваться в систему охранной сигнализации DRHA. Это включает в себя попытку снять систему с охраны после ее активации или намеренно активировать вытяжную станцию, расположенную внутри квартиры.
10. DRHA придерживается Политики в отношении идентификационных карт, согласно которой все жители в возрасте 13 лет и старше должны всегда иметь при себе идентификационную карту DRHA Picture ID.

Транспортные средства и парковка

Жильцы и Гости должны соблюдать правила парковки, указанные в Договоре аренды.Любое транспортное средство, припаркованное на стоянке DRHA, должно иметь действующую наклейку осмотра, актуальные бирки, действительную наклейку парковки DRHA, отображаемую в соответствии с политикой парковки, и должно быть в рабочем состоянии. Если такой автомобиль не соответствует вышеуказанным условиям, он будет отбуксирован за пределы собственности DRHA.

Охрана и безопасность

1. Безопасность — это ответственность жителей. DRHA не несет никакой ответственности, если иное не предусмотрено законом, за безопасность жителей и гостей, а также за травмы или ущерб, причиненные преступными действиями других лиц.
2. Все жилые дома DRHA имеют замки на входных дверях. В обязанности Жителя входит обеспечение безопасности замков при выходе из Помещения и уведомление технического обслуживания, если какой-либо замок не работает должным образом. При выезде на продолжительный период времени резидент должен уведомить руководство DRHA о продолжительности отсутствия резидента.
3. Жителям запрещено курить в постели. Перед тем, как покинуть Помещение, жильцы должны убедиться, что все приборы выключены.
4. Детекторы дыма должны быть всегда в рабочем состоянии.Если житель обнаружит, что дымовой извещатель не работает должным образом, немедленно обратитесь в сервисный центр. За намеренно отключенный детектор дыма, обнаруженный сотрудниками DRHA, взимается штраф в размере 50 долларов США.

Для повышения доступности жилья нам необходимо более согласованное зонирование, налоги и субсидии

Управляющее резюме

Доступность жилья — финансовый стресс для американских семей

Стоимость жилья растет быстрее, чем доходы, что увеличивает финансовую нагрузку на U.Семьи С. В 2017 году почти половина домохозяйств, снимающих жилье, тратили более 30 процентов своего дохода на аренду, что соответствует определению Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) «обремененных расходами». Хотя доступность жилья уже давно является проблемой для бедных арендаторов, даже домохозяйства со средним доходом сталкиваются с более серьезными проблемами, особенно в городских районах с развитыми рынками труда. И то, где люди могут позволить себе жить, имеет важные последствия. Исследования показывают, что дети, которые растут в общинах с широкими возможностями, достигают лучших экономических результатов во взрослом возрасте.Города и районы с сильным рынком труда и хорошими школами — а это именно те места, которые пользуются наибольшим спросом — не строят достаточно нового жилья, что способствует ухудшению доступности. Поскольку жилье рядом с рабочими местами и транзитными центрами очень дорогое, люди с низким и средним доходом вынуждены переезжать в более дешевое жилье на окраинах мегаполисов, что требует от них тратить больше времени и денег на дорогу.

Почему лучше согласование трех жилищных политик поможет

Подобно тому, как реформа здравоохранения в соответствии с Законом о доступном медицинском обслуживании была задумана как «стул на трех ножках», повышение доступности жилья потребует лучшего согласования трех инструментов политики: реформирования регулирования землепользования для создания более компактного и компактного жилья; повышение налогов на дорогие, малоиспользуемые земли; и расширение жилищных субсидий домашним хозяйствам с низкими доходами.Каждое из этих изменений более подробно описано ниже.

Первый этап: реформа зонирования

США необходимо построить больше жилья и более дешевое жилье, особенно в районах с высокими возможностями. Для этого местные органы власти должны снизить нормативные барьеры, ограничивающие способность рынка строить небольшие недорогие дома на дорогих землях. Например, местные правила зонирования запрещают строительство чего-либо, кроме частных домов на одну семью, на трех четвертях земли в большинстве США.С. города. Таунхаусы, дуплексы и многоквартирные дома просто незаконны. Даже там, где разрешены многоквартирные дома, правила зонирования, такие как максимальная высота зданий и минимальные размеры участков, часто ограничивают финансовую осуществимость строительства нового жилья. В односемейных домах на один дом приходится больше земли, чем в других типах жилья. Таким образом, в местах, где земля стоит дорого, строительство нескольких домов на определенном участке — самый прямой способ сократить расходы на жилье, поскольку при этом стоимость земли распределяется между несколькими домами.

Простой числовой пример показывает, как перепланировка существующих односемейных участков на более компактные типы жилья может повысить доступность (Таблица 1). Типичный односемейный участок в Вашингтоне, округ Колумбия, достаточно велик, чтобы разместить три рядом стоящих таунхауса или трехэтажное здание кондоминиума из шести квартир. Основываясь на преобладающих затратах на строительство и условиях финансирования, застройщик мог бы с выгодой построить три новых таунхауса, которые продавались бы по цене чуть менее 1 миллиона долларов каждый — примерно по той же цене, что и старый односемейный дом в плохом состоянии на том же участке.Или же застройщик может построить шесть квартир с двумя спальнями по цене около 580 000 долларов каждая, что примерно на 40% дешевле. Хотя цифры, используемые для этого анализа, относятся к Вашингтону, округ Колумбия, финансовые последствия — добавление большего количества домов к одному участку снижает удельные затраты — аналогичны на других рынках с высокими ценами в США

.

Перепланировка старых зданий с низкой плотностью застройки новыми зданиями с высокой плотностью населения довольно распространена в дорогих городах — за исключением самых богатых районов, где состоятельные домовладельцы используют свои финансовые и политические ресурсы, чтобы заблокировать большую часть нового жилья.Реформы общегородского зонирования, которые открывают эти районы для таунхаусов, дуплексов и небольших многоквартирных домов, существенно увеличат предложение жилья, а также сделают эти сообщества финансово доступными для гораздо большего числа семей.

Несколько кандидатов в президенты от Демократической партии 2020 года предложили планы решения проблемы доступности жилья путем ослабления исключительного зонирования. Этот вопрос имеет двухпартийную привлекательность: Белый дом издал распоряжение о сокращении нормативных барьеров на пути к доступному жилью.Для достижения прогресса в этом вопросе потребуется сотрудничество между федеральными органами власти, правительствами штата и местными властями.

Вторая стадия: налог на стоимость земли

Устранение барьеров для строительства квартир со временем приведет к увеличению количества жилья в дорогих районах. Однако переход произошел бы быстрее и более справедливо, если бы эти усилия сочетались с более высокими налогами на землю. Концепция налогообложения земли восходит к 19 веку, когда Генри Джордж предложил ее, чтобы не дать богатым землевладельцам искусственно ограничивать предложение домов.В отличие от обычных налогов на недвижимость, которые взимают одинаковую ставку как с земли, так и со строений, налоги, которые взимают более высокую ставку налога на землю и более низкую ставку со строений, побуждают владельцев дорогой земли строить более интенсивно. Налоги на чистую стоимость земли, которые освобождают строения в целом, на практике довольно редки по сравнению с налогами с «раздельными ставками».

Например, рассмотрим стимулы развития для владельца парковки в центре дорогих городов, таких как Бостон или Лос-Анджелес. Согласно типичному режиму налогообложения собственности, владелец должен был бы платить больше налогов, если бы на участке построил многоквартирный дом.Но в соответствии с налогом на стоимость земли владелец столкнется с одним и тем же налоговым счетом, независимо от того, была ли земля предназначена для парковки, квартир, офисных помещений или любого другого использования.

Одной из проблем, связанных с реформами зонирования, которые допускают более высокую плотность застройки, является то, что такое зонирование увеличивает стоимость собственности, создавая непредвиденные выгоды для существующих владельцев собственности. Обновление зон также может побудить землевладельцев отложить застройку, поскольку они ждут возможности построить более крупные и плотные здания. Оценка налогов на возросшую стоимость земли не только стимулирует более быстрое развитие дорогостоящих земель, но также позволяет местным общинам получать часть прибыли от дополнительной стоимости земли.Эта особенность налогов на стоимость земли особенно привлекательна в тех местах, где местные органы власти сделали инвестиции, которые увеличивают стоимость земли, например, путем строительства общественного транспорта. Введение налога на стоимость земли в районах, уже освоенных на максимальную мощность, без ослабления зонирования, приведет к увеличению налоговых расходов землевладельцев, но не приведет к увеличению предложения жилья.

Налоги на стоимость земли в сочетании с повышением зонирования аналогичным образом изменили бы стимулы для владельцев больших частных домов в дорогих местах.Реформы зонирования, допускающие более высокую плотность застройки, повысят стоимость земли и, при снижении налогов на стоимость земли, приведут к более высоким налоговым счетам. Нынешние владельцы, которые дорожат своим дворовым пространством, могут оставить свои дома на одну семью как есть и платить налоги. Но некоторые домовладельцы могут решить разделить свои дома (например, превратить гаражи в дополнительные жилые единицы) или продать свою недвижимость застройщикам. В примере с дополнительным зонированием счет по налогу на стоимость земли был бы таким же, если бы участок оставался домом на одну семью или был перепрофилирован под таунхаусы или кондоминиумы.Но счет по налогам будет разделен между тремя домохозяйствами по сценарию таунхауса или шести домохозяйствам по сценарию кондоминиума, так же как и расходы на землю.

Земля дороже всего в центрах городов, вблизи рабочих мест и транспортных узлов. Налоги на стоимость земли в первую очередь меняют финансовые стимулы для владельцев дорогих земель с низкой плотностью застройки. Повышенная плотность населения, поощряемая переходом на налог на стоимость земли, позволит большему количеству людей жить рядом с работой, сократив расстояния, на которые можно добраться на работу.Если бы все общины в пределах штата ввели налоги на стоимость земли, это отразилось бы на односемейных домах на недорогой земле вдали от центра города или в недорогих метро.

Третья ветка: больше жилищных субсидий

Строительство большего количества жилья, особенно жилья меньшего размера, со временем снизит стоимость жилья (или, по крайней мере, предотвратит их быстрый рост). Но расширения предложения жилья по рыночной цене недостаточно, чтобы помочь беднейшим семьям. Для 14 миллионов низкооплачиваемых рабочих со средним доходом около 20 000 долларов США руководящие принципы HUD предлагают тратить не более 500 долларов в месяц на жилищные расходы.Это меньше, чем операционные расходы на квартиры минимального качества в большинстве США. Для семей с низкими доходами единственный способ преодолеть разрыв между доходами и расходами на жилье — это государственные субсидии.

Федеральное правительство могло бы снизить финансовую нагрузку на семьи с низкими доходами, увеличив жилищные субсидии, такие как ваучеры или Национальный целевой фонд жилищного строительства. В отличие от продуктовых талонов или Medicaid, федеральные жилищные субсидии не являются правовым титулом: в настоящее время примерно одна из пяти семей, имеющих право на съемку жилья, получает федеральную помощь.В качестве альтернативы, увеличение доходов за счет налоговой льготы на заработанный доход или более высокой минимальной заработной платы могло бы помочь бедным семьям оплачивать квартплату.

С одной стороны, увеличение количества субсидий для бедных семей не зависит от зонирования и налоговых реформ — доступность жилья была насущной проблемой в течение многих лет. Но изменение зон и переход на налоги на стоимость земли могут усугубить давление на доступность. На горячих рынках недвижимости эти две политики, вероятно, приведут к перестройке старых квартир с низкой плотностью и низкой арендной платой в новые, более крупные здания, недоступные для существующих арендаторов.Таким образом, расширение жилищных ваучеров для охвата большего числа семей поможет защитить малообеспеченных арендаторов от перемещения. Также возможно, что расширение жилищных субсидий без увеличения предложения за счет реформы зонирования приведет к росту арендной платы на некоторых рынках.

Вопросы и проблемы внедрения

Экономическая интуиция, лежащая в основе реформы зонирования, налогов на стоимость земли и увеличения жилищных субсидий, проста, но реализация этой политики создает некоторые проблемы. Зонирование исключительно для одной семьи выгодно долгосрочным домовладельцам, которых также называют активными избирателями.Мэры и городские советы сталкиваются с жесткой оппозицией со стороны своих избирателей, предлагающих реформу зонирования. Политики штата и федерального правительства все больше интересуются тем, как стимулировать реформу зонирования, но имеют ограниченный прямой контроль. Возникает вопрос: существуют ли финансовые или юридические рычаги, которые могли бы эффективно побудить местные органы власти реформировать свое зонирование, особенно когда самые отчужденные районы богаты?

Как и в случае зонирования, налоги на недвижимость в основном являются прерогативой местных органов власти, хотя государства создают правовую основу, в соответствии с которой действуют местные органы власти.Некоторым штатам, возможно, придется внести поправки в свои конституции, чтобы разрешить «раздельный» налог на недвижимость с различными налоговыми ставками, применяемыми к земле и строениям. Одна техническая проблема заключается в том, что точно оценить рыночную стоимость земли отдельно от строений непросто. Но новый набор данных, созданный с использованием данных оценки Федерального управления жилищного финансирования, является весьма многообещающим.

Расширение ваучеров не составляет труда с юридической и процедурной точек зрения. Это просто требует от Конгресса продемонстрировать политическую волю тратить больше денег на бедных людей.Малообеспеченные семьи, получающие федеральные жилищные ваучеры, снимают квартиры у частных домовладельцев. Семьи платят тридцать процентов своего дохода в счет аренды, а оставшуюся часть берет на себя HUD. Ваучеры снижают финансовый стресс, скученность и риск остаться без крова среди малообеспеченных семей. Недавние исследования показывают, что при относительно недорогих изменениях программы ваучеры также могут помочь бедным семьям переехать в районы, предлагающие лучшие экономические возможности.

В заключение, более совершенная жилищная политика может повысить эффективность местных рынков жилья, создать больше домов в районах с высокими возможностями и обеспечить финансовую помощь семьям с низкими доходами.Это способ получить существенные выгоды для людей и способ решить большие проблемы в Америке.

Спасибо Саре Крамп за выдающуюся помощь в исследованиях.

Незаметный новый закон может перевернуть главный аргумент против контроля за арендной платой | Новости

С тех пор, как три года назад вступил в силу контроль за арендной платой, более 300 старых квартир в Маунтин-Вью были помечены для сноса. Эта тенденция усилила главный аргумент против контроля за арендной платой: ограничение цен побуждает домовладельцев выходить из квартирного бизнеса, что вынуждает арендаторов, наименее способных позволить себе новое жилье.

Но малоизвестный государственный мандат, который вступает в силу в этом месяце, может полностью изменить этот сценарий для Маунтин-Вью. В последние дни жилищные защитники и городские власти внезапно очень заинтересовались SB 330, жилищным законопроектом сенатора штата Нэнси Скиннер, который, по сути, вынудит домовладельцев и застройщиков сохранять квартиры с контролируемой арендной платой.

Законопроект, получивший название Закона о жилищном кризисе 2019 года, был лишь одним из сотен законопроектов на прошлогодней законодательной сессии, направленных на решение острой нехватки жилья в Калифорнии.В целом законопроект Скиннера привлек гораздо меньше внимания, чем другие горячие законы, такие как SB 50 или AB 1482, которые предусматривали ограничение арендной платы на уровне штата. Хотя эти законопроекты встретили сильное сопротивление, SB 330 прошел незамеченным, получил поддержку в обеих законодательных палатах и ​​был подписан губернатором Гэвином Ньюсомом.

Для всех, кто взглянул на SB 330, его формулировка сосредоточена в основном на упрощении стандартов развития, запрещая городам использовать широкий спектр уловок для сдерживания роста, таких как введение моратория на жилье, ограничение численности населения, зонирование с низкой плотностью или бесконечные требования к разрешениям.

Но для Маунтин-Вью наиболее значимая часть SB 330 оказалась глубоко в купюре. Новый закон также запрещает городам одобрять строительство нового жилья, которое приведет к сносу жилья с контролируемой арендной платой или доступного жилья — то есть, если равное количество новых единиц не будет восстановлено для арендаторов по той же цене.

Для защитников арендаторов это требование выглядит как переломный момент, который может быстро заставить владельцев квартир пересмотреть решение о сносе старых квартир. Даже в тех случаях, когда квартиры перепрофилируются в жилье для продажи, застройщики все равно должны будут строить новое жилье для всех бывших арендаторов.«Любым перемещенным жильцам должно быть предоставлено первое право на новое жилье по той же цене», — сказал Назанин Салехи, штатный поверенный Общественной юридической службы Восточного Пало-Альто. Эти меры защиты вступили в силу в начале января.

В течение последних нескольких недель, по словам Салехи, она сотрудничала с рабочей группой юристов и экспертов по политическим вопросам штата, которые анализируют внедрение SB 330. Она признала, что многие защитники арендаторов, такие как она, не замечали последствий закона до тех пор, пока в последнее время.

«Я не думаю, что многие люди обращали внимание на SB 330, но это действительно фантастика», — сказала она. «В этом государственном законодательстве говорится, что этот тип жилья настолько ценен, что нам нужно убедиться, что мы его сохраняем. И это делает аргумент в пользу ослабления контроля за арендной платой слабым, если не спорным».

В течение прошлого года городской совет Маунтин-Вью неохотно одобрил серию проектов реконструкции, в ходе которых квартиры с контролируемой арендной платой были снесены с целью строительства рядных домов для продажи.Каждый из этих проектов вызывал отчаянную толпу арендаторов, которые умоляли город найти способ спасти их дома, но члены совета заявили, что не могут отклонять проекты, которые соответствуют критериям развития города.

В течение нескольких месяцев городские власти обязывались предпринять ряд действий, чтобы остановить эту тенденцию, например, политику «отсутствия чистых убытков», запрещающую новые застройки, которые сокращают общее количество единиц жилья. Городской совет рассмотрел эти действия на октябрьском учебном заседании, но никаких официальных изменений политики пока не внесено.

Что именно SB 330 и его индивидуальная замена единиц с контролируемой арендной платой означает для Маунтин-Вью, остается неясным. Должностные лица городского планирования говорят, что знают о законе и обращают на него внимание всех разработчиков, которые представляют новые планы, но не могут указать какие-либо отдельные проекты, которые могут быть затронуты.

«Мы выясняем, что все это означает», — сказал Арти Шривастава, директор по городскому планированию. «Все, что мы знаем сейчас, — это то, что в целом говорится в этом законе.То, как это будет применяться, будет зависеть от того, в каком статусе находится каждый проект ».

Согласно формулировке SB 330, требование« один-к-одному »не влияет на проекты, считающиеся« завершенными »до 1 января. Для нее понимания, Шривастава сказал, что разработка завершена, если город получил всю информацию о ней, но он все еще может ожидать одобрений или прав. В целом, требования SB 330 будут применяться только к более новым проектам, и город все еще рассматривает, как это будет относиться к индивидуальным предложениям по развитию, которые находятся на рассмотрении.

Тем не менее, новые требования к строительству квартир с контролируемой арендной платой соблюдаются арендаторами, которые жили под угрозой выселения. Динни Маклафлин, прожившая 17 лет в жилом комплексе на Уитни-Драйв, сказала, что она и другие арендаторы пытались выяснить, ограничит ли новый закон планы, представленные еще в июне, по перестройке их домов в кондоминиумы. На данный момент она сказала, что настроена «осторожно оптимистично».

«Мы все еще ждем, так ли это.И если это так, то это большое благословение, — сказала она. — Я пока сдержу волнение, пока не узнаю, что происходит, но это похоже на положительный знак ».

Новый SB 330 также может сыграть значительную роль в том, как избиратели отреагируют в марте на Меру D, которая была разработана городскими властями для смягчения закона о контроле за арендной платой в Маунтин-Вью. До этого момента сторонники городского совета утверждали, что строгий контроль за арендной платой Ограничения, одобренные избирателями в 2016 году, побудили арендодателей перестроить свою собственность, сняв с рынка арендуемые квартиры.

Поскольку SB 330 проходил через законодательное собрание штата в прошлом году, законопроект активно противостоял Лиге городов Калифорнии, которая рассматривала его как угрозу местному контролю. Тем не менее, закон получил поддержку лоббистов и защитников разработчиков. Эти заинтересованные группы видели в защите арендаторов жертву, которую стоит принести, если закон даст толчок развитию жилищного строительства, — сказал Майкл Лейн, заместитель директора группы защиты жилищного строительства [электронная почта защищена]

«Идея состоит в том, чтобы лишить стимулов бизнес-модель, которая вытесняет жителей.«Просто потому, что это горячий рынок, мы не должны сносить доступные жилые дома», — сказал он. «Разработчики и их торговые ассоциации сочли это справедливым компромиссом, потому что они считали, что этот закон создает больше уверенности».

Public Housing — Lynchburg Управление реконструкции и жилищного строительства

ОБЪЯВЛЕНИЕ : Управление по перепланировке и жилищному строительству Линчбурга открыло список ожидания (все размеры спален) для семей, имеющих право на получение дохода по Программе государственного жилья.

Щелкните следующую ссылку, чтобы применить или отредактировать текущую заявку: https://lynchburgva.housingmanager.com

Если у вас есть вопросы, звоните (434) 485-7200.

———————————————-

Мы ведем бизнес в соответствии с Законом о справедливом решении жилищных вопросов.

http://www.dpor.virginia.gov/FairHousing
https://www.hud.gov/fairhousing

HUD издал правило о запрете курения 30 ноября 2016 года. Это правило требовало, чтобы во всем государственном жилом секторе с 31 июля 2018 года действовал запрет на курение. Политика бездымной среды запрещает курение во всех помещениях, включая жилые помещения, и в пределах 25 футов от всех внутренних помещений . Для получения дополнительной информации об этом законе нажмите ЗДЕСЬ

Управление владеет и управляет 328 единицами государственного жилья в четырех местах в городе Линчберг:

Dearington Apartments расположены на Чемберс-стрит, 100 квартир построены в 1959–1960 гг.
Birchwood Apartments расположены на Хилл-стрит, 103 квартиры построены в 1973–1974 гг.
Langview Apartments расположены на Йорктаун-авеню с 50 квартирами, построенными в 1982–1983 гг. Форест Брук Роуд с 75 единицами, построенными в 1982-1983 гг.

Размер квартир варьируется от 1 до 5 спален (BR), а обслуживание комплексов осуществляется круглосуточным круглосуточным обслуживающим персоналом.

Право на участие в программе государственного жилья Администрации ограничено доходом. К семьям с крайне низким доходом относятся семьи с годовым доходом не более 30% от среднего дохода по местности. Лимиты дохода корректируются ежегодно на основании данных, предоставленных HUD. Заявления обрабатываются персоналом Lynchburg Redevelopment and Housing Authority (LRHA) в соответствии с правилами HUD и политикой Управления. Процесс подачи заявки включает в себя: заявку, кредитный отчет и анкету с рекомендациями домовладельца.Кроме того, требуется проверка криминального прошлого у местных правоохранительных органов.

Если у вас есть вопросы, звоните (434) 485-7200.

Что происходит? Иган — горячая недвижимость

Prime Address for Prime Therapeutics

Prime Therapeutics, фармацевтическая компания-побратим города-побратима, в середине июня открыла свой новый объект на северо-востоке Игана. Участок объединит многие из их текущих операций в 40 000 квадратных футов примерно на 40 акрах к югу от межштатной автомагистрали 494, к востоку от Додд-роуд — рядом с новым строящимся в Миннесоте Vikings, которое в настоящее время ведется.

При закладке фундамента Горди Стофер, вице-президент по развитию офисов United Properties, девелопер проекта сказал: «Мы очень гордимся тем, что работаем с командой Prime Therapeutics, чтобы помочь им реализовать свое видение более эффективного и объединенное рабочее место в жизнь. [Это] один из крупнейших офисных проектов, строящихся в настоящее время в районе городов-побратимов ».

Джим Дюшарм, президент и главный исполнительный директор Prime, прокомментировал: «Сегодняшний прорыв представляет собой важную веху в развитии Prime как компании…. мы очень рады остаться в Игане, городе, в котором проживает так много наших сотрудников из Миннесоты, поскольку он обеспечивает квалифицированную и энергичную рабочую силу, которая необходима нашей компании для процветания ».

В своих комментариях по поводу закладки фундамента мэр Магуайр поблагодарил Prime за выбор Игана почти 20 лет назад и за то, что он продолжал выбирать Игана. Он отметил: «Сейчас в Игане есть чем гордиться, от роста числа рабочих мест в сфере здравоохранения и технологий до новых розничных продаж и развлечений. Я знаю, что говорю от лица всего городского совета, когда говорю, что мы всегда предвидели серьезные улучшения качества в этом секторе, и вы и United Properties добиваетесь этого.

Иган возглавляет пакет жилищного строительства в мае

Так говорится в заголовке статьи «Финансы и коммерция» от 30 мая. В статье много говорится об Игане, и мы не могли бы сказать лучше. Выдержки включают:

На Игана приходилось примерно 45 процентов многоквартирных домов в мае. Это включает в себя проект Affinity at Eagan, четырехэтажный независимый жилой комплекс из 174 квартир рядом с остановкой скоростного автобуса Red Line и торговым центром Twin Cities Premium Outlets.

Также в майском отчете [Keystone] отражен проект Headwaters Development, занимающий 95 квартир, площадью 130 000 квадратных футов Stonehaven of Eagan Senior Living (рядом с Центром пожарной безопасности на Янки-Дудл-роуд, недалеко от Лексингтон-авеню). Проект будет включать 80 отдельных домов и домов для престарелых, а также 15 квартир для ухода за памятью.

На стадии разработки находится застройка 24-акрового участка «Карьер-роуд смешанного использования» компании United Properties по адресу 1555 Янки Дудл-роуд. Участок находится в трети мили к западу от многофункционального комплекса Central Park Commons.

Развитие Quarry Road включает 96-квартирный жилищный кооператив Applewood Pointe United Properties для пожилых людей в северо-западной части участка и 183-квартирный четырехэтажный жилой дом StuartCo в северо-восточной части.

Кроме того, компания Commercial Investment Properties из Небраски заключила сделку по покупке собственности в районе реконструкции Сидар-Гроув у Сити для четырехэтажного жилого дома на 150 квартир по рыночной цене и ресторана площадью 7650 квадратных футов. Цена покупки — 1 доллар.725 миллионов, согласно документам города. Строительная площадка граничит с Eagan Outlets Parkway, Rahn Road, Cedar Grove Parkway и Fen Way.

Джилл Хатмахер, директор по развитию сообщества Eagan, сказала, что рынок «положительно реагирует на развитие, которое произошло здесь», между торговым центром и остановкой скоростного автобуса.

Миннесотские викинги строят новую штаб-квартиру на Додд-Роуд и Лоун-Оук-Паркуэй. Ожидается, что застройка Vikings в конечном итоге будет включать в себя до 1000 единиц жилья и других новых объектов на территории бывшего кампуса штаб-квартиры Northwest Airlines.

«Многое происходит, и инвесторы хотят идти туда, где происходят другие инвестиции», — сказал Хутмахер.

Иган возглавил метро с 11 пропусками на 408 новых единиц. Другими горячими точками для многоквартирных домов в мае были Лейквилл (45 разрешений, 196 квартир), Шорвью (одно разрешение, 134 квартиры), Сент-Луис-Парк (пять разрешений, 115 квартир) и Миннеаполис (15 разрешений на 61 квартиру).

Текущая карта развития

Не забывайте, что вы можете быть в курсе всех последних проектов развития в Игане с помощью онлайн-карты текущего развития.На карте представлены основные сведения о каждом проекте, а также ссылки на более подробные документы по планированию, а также фотографии и изображения окончательного проекта.

.