Как успешно продать недвижимость — советует инсайдер

Продажа недвижимости требует хорошей подготовки. Бывший агент по недвижимости дает советы о том, как сделать процесс максимально без стресса.

Январь — обычно не самое загруженное время для рынка недвижимости, но если вы думаете выставить свой дом на продажу весной, стоит начать приводить все в порядок. Поскольку подавляющее большинство продавцов по-прежнему доверяют продажу своей собственности традиционному агенту по недвижимости, выбор не того продавца означает, что вы можете застрять с ними на несколько недель. Потому оценочная компания Алматы, будет лучшим партнером при продаже недвижимости. Они помогут выполнить независимую и профессиональной оценки стоимости разных форм собственности — фундамент продуктивного менеджмента компании и надежная составляющая в эффективном ведении бизнеса.

Начните продавать до того, как начнете покупать

Вы бы приняли предложение от покупателя, чья собственная недвижимость отсутствует на рынке? Во что бы то ни стало, получите представление о том, что вы хотите купить, и убедитесь, что ваши планы переезда жизнеспособны, но прежде чем вы начнете делать предложения, вам действительно нужно быть проданным по контракту. Агенты по недвижимости редко рекомендуют своим клиентам принять предложение от покупателя с неполной цепочкой. Редкое исключение — когда домовладелец с очень продаваемой недвижимостью — возможно, в районе водосбора популярной школы — продает для покупки в том же районе. В этом случае продавец может позволить себе сидеть сложа руки и, вероятно, обнаружит, что агент по недвижимости будет очень заинтересован в том, чтобы предложить хорошие условия, чтобы их собственность была зарегистрирована.

Шорт-лист самых активных местных агентов

Одна клиентка призналась, что выбрала наше агентство просто потому, что ей понравилась цветовая схема наших досок, но вы, вероятно, захотите быть немного более научным. Лучший показатель успешного агента по недвижимости — это количество его советов директоров рядом с офисом. Но не слишком впечатляйтесь, если они в основном читают «Продается» — это может быть результатом чего угодно, от завышения цен на дома для людей до специальной акции, предлагающей сниженную цену или нулевую комиссию. Последнее может сработать, сэкономив вам деньги, но читайте мелкий шрифт. По окончании акции комиссия может быть вдвое больше, чем у других агентов по недвижимости. Доска «Продано» означает, что работа выполнена. Кроме того, если агент недавно продал недвижимость в вашем районе, у него могло быть более одного заинтересованного покупателя. Если та

Решите, сколько агентов вы хотите использовать

Единственное агентское соглашение — это когда один агент по недвижимости получает инструкции исключительно о продаже собственности на согласованный срок, обычно от восьми до 12 недель. В течение этого срока продавец не должен переключаться или давать указания дополнительным агентам — если они это сделают, они могут в конечном итоге заплатить более одной комиссии. Даже когда продавец, зарегистрированный в 10-недельном единственном агентстве, расторгает договор на полпути, он все равно может нести ответственность, если другой агент по недвижимости продаст недвижимость в течение того, что было бы оставшимися пятью неделями первоначального единственного агентств

В межагентском соглашении нет ограничений на количество агентов, которых может проинструктировать продавец, и нет фиксированного срока. Агенты продают недвижимость одновременно, и продавец платит только тому, кто представляет покупателя, заключившего договор о покупке недвижимости.

Оба типа соглашений имеют свои плюсы и минусы. Комиссионные для единственного агентства ниже, чем для мультиагентства, но если вы дадите указание не тому агенту по недвижимости, вы застрянете с ним на время действия контракта.

В мультиагентстве вы не привязаны к одному агенту, и вы можете настраивать выбранных вами агентов друг против друга. Но хотя это может держать их в напряжении, это также может помешать им быть честными с вами. Допустим, ваш единственный агент представляет покупателя, который предлагает полную запрашиваемую цену. К сожалению, под этим покупателем находится неполная цепочка. Ваш агент не советует вам принимать предложение до тех пор, пока сеть не соберется, что является разумным советом. Теперь по тому же сценарию, только на этот раз за комиссию борются три агента по недвижимости. Информация, предоставленная продавцу, может отличаться. Покупатель может быть представлен как имеющий более сильную позицию, чем он есть на самом деле, поэтому предложение принимается, а другие агенты отступают, выигрывая время для менее чем правдивого агента.

Инструктаж слишком большого количества агентов также может создать у покупателей неверное впечатление. Однажды я видел, как начинающий застройщик отдал дом, который он отремонтировал, восьми разным агентам по недвижимости для продажи. Все агенты рекламировали недвижимость с помощью Rightmove, что означало, что недвижимость появлялась на странице результатов поиска восемь раз подряд. Считали ли потенциальные покупатели, что продавец заинтересован или отчаялся? Поток низких предложений определил, что это так.

Если вы собираетесь работать в единственном агентстве, не привязывайтесь к долгому соглашению — от шести до восьми недель вполне достаточно. Если вас устраивает агент, вы всегда можете продлить истекший контракт.

Если вы предпочитаете несколько агентств, выберите максимум трех агентов по недвижимости. И где возможно, проинструктируйте тех, кто находится в разных частях вашего почтового индекса — так вы охватите более широкую область.

Договориться о запрашиваемой цене и сборах

Когда собственности не хватает, конкуренция между агентствами недвижимости может быть жесткой. Предоставление потенциальному продавцу завышенной оценки своего дома оказалось для агентов надежной тактикой, позволяющей выиграть бизнес у своих конкурентов. Это может сработать для вас как продавца на растущем рынке; в начале контракта цена на недвижимость может быть завышена, но к концу срока, когда рынок догонит рынок, цена становится реалистичной, и недвижимость продается. Если рынок остынет, вы можете застрять и остаться непроданным, и у вас появится агент, который теперь рекомендует снизить цену

Прежде чем звонить агентам по недвижимости, узнайте, сколько стоит ваша недвижимость. Проверьте страницы свойств в местной газете, а также в Интернете. Однако имейте в виду, что на веб-сайтах, где указаны проданные цены, не будет указано, была ли недвижимость в хорошем состоянии или требовала ремонта.

Пригласите как минимум трех агентов по недвижимости для оценки вашей собственности. Если кто-то рекомендует гораздо более высокую запрашиваемую цену, чем другие, спросите его, почему — у него есть особый покупатель, который заплатит более высокую цену? Если указанные ставки комиссионных отличаются, не бойтесь вести переговоры — агенты по недвижимости часто готовы снизить первоначальную ставку, которую они запрашивают. Наконец, не сообщайте, сколько вы хотите для своего дома или что цитировали другие агенты, пока агент по недвижимости перед вами не завершит свою оценку и презентацию.

Будьте готовы к просмотрам

Показываете ли вы дом вечером или агент делает это днем, пока вы на работе, вам необходимо убедиться, что дом доступен для просмотра и выглядит презентабельно. Я помню, как один человек проинструктировал нас продать его дом, а затем ему стало очень сложно с просмотром — нам дали всего два часовых слота в неделю. Затем он уехал в отпуск, не сказав нам, а по возвращении пожаловался на отсутствие у нас результатов и снял свою собственность с наших бухгалтерских книг.

Если из-за напряженного графика вам сложно показать свою собственность, дайте вашему агенту по недвижимости набор ключей, чтобы показать ее, когда вас нет рядом. Попросите их позвонить перед посещением отеля. Таким образом вы сможете отслеживать количество просмотров, а ваш агент не будет встречаться с потенциальными покупателями, пока вы в душе, или того хуже. Если вы предоставите своему агенту набор ключей, они должны надежно храниться и никогда не передаваться никому, кроме уполномоченных лиц, таких как инспекторы. И снова вежливый телефонный звонок.

Даже если продавец доступен для просмотра, агент по недвижимости должен по возможности сопровождать покупателей. Это позволит другим членам отдела продаж увидеть недвижимость, а не только специалисту по переговорам, который ее оценил. Легче продать недвижимость, увидев ее.

Обсуждение предложения

Когда ваш агент по недвижимости представляет вам предложение от покупателя, он должен иметь как минимум определенную информацию. Они должны предоставить вам подробную информацию о том, как покупатель намеревается финансировать покупку. Если речь идет о ипотеке, какая сумма должна быть получена, и есть ли она или требуется ли рекомендация работодателя / бухгалтера? Если у покупателя есть сеть, ваш агент по недвижимости должен проверить детали этой сети, прежде чем уведомить вас о предложении. Это включает в себя вызов соответствующих агентов по недвижимости в цепочке ниже.

Если у вашей собственности есть конкурирующие предложения, рекомендуется, чтобы агент не раскрывал предложение одного покупателя другому. Это может создать сценарий аукциона, в результате которого покупатели будут перенапрягаться и, возможно, пересмотрят условия переговоров на более позднем этапе. Следует спросить покупателей об их лучших и окончательных предложениях и подтвердить всю информацию, указанную выше.

Продажа согласована

Финансы и сеть покупателя проверены, и вы приняли их предложение. Вы снимаете свою недвижимость с дальнейших просмотров? Если вы этого не сделаете, примете ли вы более высокое предложение, если оно?

Многое из того, что происходит на этапе передачи собственности при продаже недвижимости, выходит за рамки компетенции агентов по недвижимости; однако их роль на этом не заканчивается. Хороший агент должен продвигать продажу через регулярные промежутки времени, общаясь с вами, вашим покупателем, юристами и другими агентами в цепочке.