Как узаконить самостоятельно уже сделанную перепланировку квартиры: Как узаконить перепланировку: подробная инструкция

где ее согласовать, возможный штраф и отказ администрации

Мы живем в двухэтажном доме на втором этаже и решили сделать перепланировку своей квартиры. Проект согласовали в местной администрации в ноябре 2018 года, но по разным причинам не успели сделать перепланировку в отведенный срок — до ноября 2019 года.

В конце января 2021 года мы начали работы по перепланировке и обратились в местную администрацию, чтобы повторно согласовать проект. По электронной почте нас попросили внести в него небольшое изменение — добавить дверь между кухней и коридором. Первоначально в проекте ее не было, но с Мособлгазом мы все согласовали. В ходе перепланировки рабочие снесли некоторые ненесущие стены: в одной согласно проекту дверной проем закладывается, в другой прорубается, третья стена сдвигается.

Когда мастер демонтировал стояк канализации, он вытащил вместе с нижней крестовиной верхнюю часть трубы от стояка в квартире на первом этаже, что недопустимо. На следующий день я обратилась в УК с просьбой восстановить стояк. Сказала, что готова оплатить все работы и штраф, если требуется. УК планировала поставить пластиковые трубы, но соседка снизу потребовала чугунные. Она написала на нас жалобу в администрацию, что мы украли у нее трубу и делаем незаконную перепланировку.

Так совпало, что свой проект мы сдали в МФЦ на повторное согласование только на следующий день после жалобы. В администрации теперь говорят, что нам откажут в перепланировке и заставят вернуть все как было, так как нет согласования и жалуется соседка снизу.

Что нам может грозить в данной ситуации? И что можно предпринять, чтобы нас не обязали восстановить все в прежнем виде?

Юлия Кнац

юрист

К сожалению, сразу вас расстрою: скорее всего, вас оштрафуют на 2000—2500 Р. Но остальных проблем можно попробовать избежать. Расскажу, почему с позиции закона вы неправы и как вести себя дальше, чтобы сберечь нервы, время и деньги.

Как и зачем согласовывать перепланировку

При перепланировке без специалистов не обойтись: если демонтировать не ту стену, может возникнуть реальная угроза обрушения дома. Поэтому государство контролирует этот процесс и запрещает самовольные работы.

Гораздо проще и безопаснее с самого начала оформить перепланировку по всем правилам. Для этого нужно пройти определенные этапы. Расскажу о каждом.

Заказать проект перепланировки. Его нужно заказывать в компании, у которой есть допуск саморегулируемой организации, СРО, на выполнение проектных работ. Раньше выдавали лицензии на эти работы, но сейчас они не действуют. А вот подрядчик обязательно должен быть членом проектной СРО.

/pereplanirovka-samostoyatelno/

Я самостоятельно согласовала перепланировку в Петербурге

Чтобы проверить членство подрядчика в СРО, надо узнать, в какой саморегулируемой организации он состоит, и найти ее в реестре Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

Согласовать проект с администрацией. Как правило, перепланировки согласует местная администрация. Документы подают в саму администрацию или через МФЦ, а в некоторых регионах — через электронный сервис.

ст. 26, 40 ЖК РФ

Кроме проекта нужно заявление на перепланировку по особой форме. Когда собственников несколько, заявление подписывают все. Если заявление подает не собственник, понадобится доверенность. Если квартира в соцнайме, нужно обязательно согласовать свою идею с администрацией еще до того, как заказывать проект.

Подписать заявление на перепланировку должны все члены семьи, даже временно отсутствующие. Они могут все вместе пойти в администрацию и поставить подписи на месте или их подписи можно заверить у нотариуса. Но у нотариуса придется еще и заплатить по тарифу.

Согласие соседей, чтобы сделать что-то в своей квартире, не нужно. Но если из-за перепланировки уменьшится общее имущество многоквартирного дома — например, тамбур станет частью квартиры, — потребуется протокол общего собрания собственников. Тогда согласие должны дать абсолютно все собственники дома, даже если их не было на собрании.

Что делать? 07.09. 18

Как заставить соседей демонтировать общую дверь и убрать мусор из коридора?

Больше никаких документов при перепланировке не потребуется. На технический паспорт и правоустанавливающие документы на квартиру администрация сделает межведомственный запрос.

У чиновников по закону есть 45 дней, чтобы принять решение, и еще три, чтобы передать решение собственнику. Если документы подаются через МФЦ, срок может быть чуть больше.

Приступить к работам. Переделывать квартиру нужно строго по проекту и точно соблюдать сроки, которые указаны в разрешении. Если будут расхождения, комиссия перепланировку не примет. Если не уложиться в отведенное время, придется получать новое разрешение или официально продлевать старое.

/bad-layout/

Как не лишиться квартиры из-за перепланировки

Все, что затрагивает несущие конструкции и перенос инженерных систем, должны делать компании, у которых есть допуск от строительной СРО. У этих СРО свой реестр Национального объединения строителей.

Косметический ремонт можно заказывать у любых подрядчиков и даже делать своими силами. Если сомневаетесь, на какие работы нужна компания с допуском СРО, уточняйте в администрации — в каждом регионе свои особенности.

Для работ с газом нужна специализированная организация, которая обслуживает клиентов в этой сфере.

Согласовать работы. По завершении работ нужно снова обратиться в администрацию. Она назначит приемочную комиссию, которая проверит, все ли соответствует проекту. Если все в порядке, они выдадут акт и решение о том, что перепланировка выполнена законно.

ст. 28 ЖК РФ

После этого следует обратиться в БТИ, чтобы переделать технический план и подать обновленные документы в администрацию. Она направит сведения в Росреестр для регистрации изменений.

Если администрация отказывает в перепланировке

Если администрация отказывается согласовать перепланировку, она должна четко обозначить причину:

1. Не представлены необходимые документы.
2. Заявление подано не в тот орган.
3. Проект идет вразрез с требованиями закона.

ч. 2 ст. 27 ЖК РФ

Других причин для отказа нет.

Что произошло у вас

Вы выполнили работы по устаревшему разрешению. Получается, что вы сделали самовольную перепланировку, а это административное правонарушение. За нее могут оштрафовать на сумму от 2000 до 2500 Р и предписать вернуть квартиру в исходное состояние в сроки, которые установит администрация.

чч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ

ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Вы можете попытаться отстоять самовольную перепланировку, но она должна быть полностью безопасной и соответствовать всем требованиям законодательства.

Если вы, как собственник квартиры, откажетесь возвращать ее в исходный вид и не узаконите самовольные изменения, жилье могут изъять и продать на торгах. Собственник получит только часть суммы с продажи за вычетом расходов на устранение перепланировки. Звучит устрашающе, но по стране таких случаев немало.

Например, в Свердловской области собственники присоединили кладовку к кухне до того, как прошли до конца все согласования. Они снесли стену и не учли, что в ней был спрятан вентиляционный короб. В результате у соседей снизу пропала тяга в вентиляции, и они подали жалобу.

Комиссия обследовала квартиру и вынесла предписание восстановить вентиляционные каналы. Собственникам дали время, но они проигнорировали требование. В итоге квартиру принудительно продали с публичных торгов. А нового собственника обязали вернуть вентиляцию.

Изумительная история 22.06.17

Дело о незаконной перепланировке и переходе обязательств

Что вам делать сейчас

В вашем случае снова подать документы на перепланировку — это не лучший выход. Оснований для отказа нет, поэтому поданный вновь проект администрация обязана согласовать, если он соответствует всем нормам. Но у вас квартира уже не в исходном состоянии, поэтому от вас могут потребовать вернуть ее в прежний вид.

Лучше подать заявление на согласование самовольно выполненной перепланировки: раз уж о ней все равно стало известно, терять нечего. Потребуются все те же документы, что и для законной перепланировки.

Если вам откажутся согласовать самовольную перепланировку, обжалуйте отказ в суде. Следует подать административное исковое заявление в районный суд по вашему месту жительства или адресу администрации — как удобнее. На обжалование у вас будет три месяца со дня, когда узнаете об отказе. Пригодится план проектной организации. Еще дополнительно можно провести экспертизу, которая подтвердит, что ваши изменения в квартире не нарушают права соседей и не угрожают жизни и здоровью людей.

Например, в Новороссийске женщина сделала проект перепланировки и обратилась с заявлением в управление архитектуры и градостроительства муниципального образования. Управление ей отказало, уточнив, что женщина предварительно с ними ничего не согласовывала. Кроме того, в квартире раньше уже была перепланировка, поэтому все изменения можно узаконить только в судебном порядке.

Женщина обратилась с иском в суд, но ей отказали. Тогда она оспорила отказ в вышестоящих инстанциях и дошла до Верховного суда. Суд принял ее сторону и указал, что, когда собственник подает заявление о согласовании перепланировки, он должен получить или согласие, или отказ. Отказать могут только на основании тех пунктов, которые перечислены в статье 27 жилищного кодекса. Расширительному толкованию этот перечень не подлежит. Дело отправили на новое рассмотрение.

ст. 218, 219 КАС РФ

Кассационное определение ВС РФ от 28.02.2018 № 18-КГ17-281PDF, 719 КБ

Замену трубы тоже надо согласовать

Замена отрезка трубы — это переустройство жилого помещения. При переустройстве манипуляции касаются не стен и перекрытий, а инженерных сетей и оборудования.

Эти работы согласуются в том же порядке, что и перепланировка. Более того, стояк хотя и расположен в вашей квартире, но относится к общему имуществу дома и находится в ведении УК. Так что принимать решение о замене должно собрание собственников, а не вы единолично. А работы должен выполнять специалист УК.

/pereplan/

Как узаконить перепланировку в новостройке

Можно в суде попробовать взыскать с мастера убытки. Но сделать это будет не так просто, ведь вы сами нарушили множество требований, допустив его к работе.

Что важно знать, если уже начали перепланировку, но пропустили сроки

1. Перепланировку нужно делать по специальному проекту, с предварительным согласованием и приемкой работ, а также в оговоренные сроки. Тогда и узаконивать ничего не придется.
2. Подайте заново все документы и попытайтесь узаконить самовольную перепланировку. Главное, чтобы изменения были безопасными и не нарушали права жильцов дома.
3. Если сделали недопустимое, все придется восстановить за свой счет. Иначе можно лишиться квартиры.

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

инструкция в 2023 году, стоимость, куда обращаться

Перепланировка – это изменение конфигурации помещения. После проведения таких работ, квартира перестает соответствовать поэтажному плану МКД. Делают их с разными целями. Это может быть улучшение комфортности проживания или улучшение потребительских качеств. Любые работы по перепланировке требуют обязательного согласования.  

Содержание

1. Последствия самовольной перепланировки квартиры
2. Когда согласовать перепланировку нельзя
3. Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартие
4. Этапы узаконивания перепланировки квартиры
5. Что делать, если квартира в ипотеке
6. Сколько стоит узаконить перепланировку

Последствия самовольной перепланировки квартиры

Незнание законов нередко приводит к тому, что собственник квартиры изменяет ее планировку самовольно. Причиной для такого решения может быть и нежелание проходить долгую процедуру согласований.

Но незаконные работы повлекут за собой последствия:

1. Штраф. Если перепланировка проведена незаконно, на собственника квартиры будет наложен штраф.
2. Возвращение первоначального состояния. Собственнику будет выдано предписание вернуть квартиру в ее первоначальное состояние, в соответствие с техпланом. Делать это придется за свой счет.
3. Реализация квартиры с торгов по решению суда. Если собственник не отреагировал на предписание, против него подадут иск в суд. Суд может вынести решение о продаже квартиры с торгов.

Даже если уполномоченные службы не выявили незаконной перепланировки, последствия все равно могут наступить:

• Невозможность сделок. Так как после перепланировки квартира не соответствует техплану, с ней невозможны никакие сделки. Даже если вы не планируете продавать квартиру, проблемы возникнут у наследников, когда они будут вступать в наследство.
• Риск аварийных ситуаций. Перепланировка связана с серьезным изменением конфигурации. Такие работы нужно проводить в соответствие со строительными нормами. Незнание СНИПов, СанПинов может привести к негативным последстивиям – прорывы коммуникаций, обрушения стен и других проблем, которые вы ОБЯЗАНЫ БУДЕТЕ РЕШАТЬ ЗА СВОЙ СЧЕТ!  

Когда согласовать перепланировку нельзя

Существует перечень работ, которые невозможно согласовать:

• Увеличение кухни, санузла, лоджии за счет площади жилых комнат.
• Объединение кухни, в которой установлено газовое оборудование, с жилым помещениям. Если вы пользуетесь электроплитой, такое объединение разрешат.
• Демонтаж несущих стен.
• Перенос инженерных коммуникаций.
• Демонтаж или уменьшение площади вентканалов.
• Перенос санузла в зоны, под которыми находятся жилые помещения.
• Вынос батарей отопления на лоджии.

Не согласуют перепланировку и в том случае, если условия проживания после проведения работ станут хуже.

Как узаконить уже сделанную перепланировку в квартие

Вы сделали перепланировку, и теперь ваша квартира не соответствует техплану. Такие работы можно попытаться узаконить до того, как вы получите предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если работы не нарушают СНИПы, узаконить их постфактум можно в том же порядке, что и согласование.

Этапы узаконивания перепланировки квартиры

Существуют два способа узаконить работы, которые уже сделаны:

1. Административный;
2. В судебном порядке.

Первый можно использовать, если масштаб изменений не велик, несущие конструкции не затронуты. Вам предстоит длительный путь, и мы рекомендуем сначала проконсультироваться со специалистом.

Сбор документов

Вам потребуется обширный пакет документов:

• Поэтажный план дома.
• Экспликация.
• Техплан квартиры.
• Выписка из ЕГРН.
• Выписка из домовой книги.
• Выписка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
• Договор с компанией, которая выполнит работы.
• Техзаключение о том, что работы допустимы и не нарушают СНИПы.

Эскиз или проект перепланировки квартиры

Если внесены незначительные изменения, можно сделать эскиз перепланировки. Для этого вам понадобится поэтажный план, на котором вы отметите изменения.

Для оформления масштабных работ лучше заказать проект. Разработку проекта можно заказать в компании ГЕОМЕР ГРУПП. Можно обратиться и к частному дизайнеру, но он должен иметь допуск СРО на такие работы. Когда проект будет готов, его нужно согласовать в санитарной службе, Пожнадзоре, Роспотребнадзоре, архитектурном управлении.

Согласованием проекта можно заняться самостоятельно, но обычно проектные бюро предлагают такую услугу. Рекомендуем доверить согласование специалистам. Это может существенно сэкономить вам время. Кроме того, меньше риск получить отказ.

Узаконивание в административном порядке

Дальше нужно подать заявление о проведении перепланировки в местную администрацию. К заявлению прилагаете собранные документы, проект или эскиз. Подать заявление можно через МФЦ. На руки вы получите расписку с перечнем принятых документов. Обычно в расписке указывают дату, когда нужно прийти за решением.

Проверка документов занимает 45 дней. В это время специалисты проверят соответствие сделанных работ закону, строительным и санитарным нормам. По результатам проверки они вынесут решение. 45-дневный срок отсчитывается с того момента, как заявление поступит в уполномоченный орган. Поэтому при подаче через МФЦ срок обычно увеличивается на 2-3 дня. Это связано с особенностями межведомственного взаимодействия.  

После того, как по вашему заявлению примут решения, вы получаете разрешение или отказ. Для его получения нужно прийти в тот же многофункциональный центр, где вы подавали заявление.

Легализация через суд

Если вы сделали масштабную перепланировку и сразу решили узаконивать ее через суд, вам нужно подготовить иск о необходимости ее сохранения. Подают его в районный суд того района, где находится квартира.

Если вы уже пробовали легализовать изменения в местной администрации, но вам отказали, можно подать иск об обжаловании отказа. В этом случае нужно обращаться в судебный орган по месту вашего жительства или по месту регистрации того органа, который отказал вам в легализации.

Важно! Вы имеете право обжаловать решение администрации об отказе в перепланировке. Закон дает вам на это три месяца. Если в трехмесячный срок вы не обратились в суд, обжаловать отказ будет уже невозможно.

К иску нужно приложить документы:

• Квитанция об оплате госпошлины.
• Выписка из ЕГРН.
• Техплан.
• Поэтажный план и экспликация.
• Согласие на проведение работ других собственников квартиры.
• Договор с проектной организацией.
• Проект.
• Согласования с санитарной службой, Пожнадзором, Роспотребнадзором.

Кроме этих документов вы можете приложить к иску любые документальные подтверждения вашей правоты. Все документы обязательно подают в подлинниках. Кроме того, нужно сделать копию каждого экземпляра. Копии будут отправлены ответчику.  

Во время судебного разбирательства вам нужно доказать, что сделанные работы не противоречат СНИП. Закон запрещает перепланировку, если он ухудшит условия проживания. Поэтому вам также нужно представить доказательства, что интересы других людей, которые проживают в этой квартире, не были ущемлены.

Суд может назначить строительную экспертизу.

Ходатайствовать о ее проведении может любая из сторон иска, она же будет нести и все расходы. Цель экспертизы – доказать соответствие работ строительным нормам.  

Суд изучает материалы дела и выносит свое решение. Оно вступает в силу в течение месяца. Если решение было вынесено в вашу пользу, оно будет основанием для регистрации изменений. Вам нужно подать заявление в Росреестр на внесение изменений  ЕГРН. К заявлению приложить техплан и решение суда. Оно будет основанием для того, чтобы регистратор внес необходимые изменения в информацию об объекте недвижимости. После этого останется получить выписку из ЕГРН, где будут указаны новые технические параметры квартиры.

Суд может принять решение об отказе в сохранении перепланировки. В этом случае у вас есть месяц на обжалование. Решение, вступившее в силу, обжаловать нельзя. Если вы не воспользовались своим правом на обжалование, результаты ремонта нужно устранить.

Что делать, если квартира в ипотеке

На квартиру, приобретенную в ипотеку, регистрируют право собственности. Но нельзя забывать тот факт, что пока вы не погасите кредит банку, она будет его залоговым имуществом. Поэтому перепланировка в ипотечном жилье имеет некоторые нюансы.

Прежде чем делать какие-то изменения, внимательно прочитайте договор. Там может быть пункт на прямой запрет проведения перепланировки. В этом случае у вас не получится ее узаконить. Чаще кредитные организации вносят в договор пункт о том, что подобные работы должны быть согласованы с банком.

Этими положениями банк снижает свои риски:

• Узаконивание перепланировки требует материальных затрат, что может привести к изменению финансового положения и задержкам выплат.
• Если собственник сделает нелегальную перепланировку и суд признает ее незаконной, ему придется возвращать квартиру в исходное состояние. Это тоже значительная финансовая нагрузка.
• Когда собственник отказывается привести квартиру в надлежащий вид или не успевает в установленный судом срок, жилье может быть продано с торгов.

Попробовать легализовать перепланировку можно в том случае, если в договоре указана возможность согласования с кредитной организацией. Если любое изменение конфигурации жилья запрещено, сначала нужно полностью погасить ипотеку.

Чтобы получить согласие банка, нужно подать туда заявление и уплатить комиссионный сбор. Если кредитная организация согласовала работы, следующий шаг – страховая компания. От нее тоже нужно получить разрешение. Только после этого можно собирать документы и заниматься легализацией перепланировки.

Легализация незаконных работ потребует много времени и сил. Но если строительные нормы соблюдены, перепланировка не ухудшает условия проживания других людей, узаконить ее можно. Несмотря на это, мы рекомендуем сразу все делать по закону. Это поможет избежать неприятных ситуаций и долгого судебного разбирательства.  

Сколько стоит узаконить перепланировку

Одна из причин, по которой собственники типовых квартир не хотят получать разрешение на проведение перепланировки – высокие расходы. Но это обманчиво. Легализация незаконно выполненных работ может обойтись гораздо дороже. Особенно, если вам пришлось обращаться в суд, проводить экспертизу и т.д.

К каким расходам нужно быть готовым:

• Получение технических документов на квартиру.
• Изготовление проекта.
• Согласование с банком (если квартира в ипотеке)
• Проведение строительной экспертизы (если она назначена судом по вашему ходатайству).
• Государственные пошлины.

Также вам придется уплатить штраф за незаконно сделанные работы.

Заранее согласовать проект и провести все работы в соответствии с требованиями закона обойдется дешевле.

Источник: https://geomergroup.ru/article/kak-uzakonit-pereplanirovku-kvartiry.html

Когда домовладельцы должны получить разрешение на строительство дома

Даже для небольших проектов по улучшению дома часто требуется разрешение; шаг, который вы пропускаете на свой страх и риск.

Когда вы решите заняться проектом по благоустройству дома, вы, вероятно, потратите время на обдумывание стиля, цвета и необходимости найма подрядчика или архитектора. Но не забудьте еще один, особенно важный шаг: определите, понадобится ли вам разрешение на строительство от вашего города или округа, и если да, то получите его (или убедитесь, что это сделает ваш подрядчик).

Зачем вообще нужно разрешение на строительство?

Разрешения на строительство — это письменные разрешения, выдаваемые городом или округом на строительство объекта. Они необходимы для большинства проектов строительства или реконструкции, чтобы обеспечить безопасность работ и их соответствие строительным нормам и нормам зонирования.

Все ли типы проектов требуют разрешения на строительство?

Не для всех видов строительства требуется разрешение на строительство. Требуется ли вашему проекту разрешение, зависит от того, что требуется вашими местными строительными нормами. Каждый муниципалитет руководствуется собственным кодексом, который имеет свои собственные разрешительные требования. Кодексы, как правило, отражают региональные проблемы. Например, во Флориде строительные нормы и правила часто сосредоточены на соображениях безопасности, вызванных влажностью и жарой. В сельских районах, подверженных лесным пожарам, строительные нормы и правила могут включать строгие требования по противопожарной защите.

Разрешение, скорее всего, потребуется для проектов, которые изменяют структуру или использование здания или могут создать небезопасные условия труда. Например, вам, вероятно, потребуется разрешение на строительство, чтобы:

• добавить или убрать стены
• изменить назначение комнаты (например, переоборудовать гараж в жилую комнату)
• поменяй трубы в доме
• перекрой свой дом или
• снесите часть вашего дома.

К проектам, для которых обычно не требуется разрешение, относятся:

• перекраска вашего дома
• добавление кухонных шкафов
• замена некоторых кухонных приборов
• ремонт подъездной дорожки
• установка напольных покрытий или
• Возведение небольшого забора.

В дополнение к получению разрешения на строительство, в зависимости от масштаба вашего проекта, вам может потребоваться получить специальные системные разрешения, такие как разрешения на электрику, сантехнику или механику. Например, вам может понадобиться получить разрешение на водопровод, если вы планируете установить подземный спринклер для газона. Или вам может понадобиться механическое разрешение для установки центрального блока кондиционирования воздуха.

Единственный способ определить, нуждается ли ваш проект в разрешении, это проконсультироваться в вашем городском управлении по строительству и выдаче разрешений. У большинства есть информация в Интернете, которую вы можете просмотреть. Они также привыкли задавать вопросы по телефону и лично, поэтому не стесняйтесь обращаться к ним за ответами, которые вам нужны.

Как получить разрешение на строительство?

Типичные шаги для получения разрешения на строительство:

• Заполнение заявки на получение разрешения.
• Подготовка плана участка для проекта. Если ваш проект обширен, вам, скорее всего, придется нанять архитектора или другого специалиста, чтобы нарисовать проект по мере его строительства (чтобы показать, что он соответствует строительным нормам и нормам зонирования).
• Назначение встречи для утверждения плана. Возможно, вы сможете получить одобрение лично на «безрецептурном» обзоре. Или городу может потребоваться несколько дней или недель, чтобы рассмотреть планы. Процесс может затянуться еще больше, если городу потребуются исправления и исправления.
• Получение разрешения. В тех случаях, когда требуется разрешение, вам нужно будет получить его, прежде чем начать какое-либо строительство на вашей собственности.
• Планирование проверок. Во время строительства вам нужно будет запланировать проверки на протяжении всего процесса, чтобы город мог убедиться, что вы действуете в соответствии с вашими планами.
• Завершите свой проект и получите окончательное одобрение города.

Точный процесс зависит от местоположения.

Кто оформляет разрешение?

Если вы наняли подрядчика для своего проекта, обычно подрядчик организует; или, на жаргоне подрядчиков, «вытащить» разрешение. Это хорошая идея, потому что, как правило, лицо, выдающее разрешение, несет ответственность за строительство в соответствии с кодексом.

Если вы вытащите разрешение, вы будете считаться подрядчиком (по крайней мере, в глазах города) и будете нести ответственность, если возникнут проблемы со строительством. Подрядчики также часто знакомы с процессом и городскими инспекторами. Ранее существовавшие отношения подрядчика с городом могут работать в вашу пользу.

С другой стороны, если ваш подрядчик взимает почасовую оплату, вы можете сэкономить деньги, заполнив разрешительную документацию и отправив ее самостоятельно. Масштабы и сложность вашего проекта помогут вам решить, как лучше работать с городом и получить разрешение.

Что делать, если я не получу разрешение?

Если для вашего проекта требуется разрешение, получите разрешение. Если вы работаете с подрядчиком, который предлагает пропустить этот шаг, рассмотрите возможность перехода к другому подрядчику.

Каким бы обременительным ни был этот процесс, это будет лучше, чем иметь дело с городскими властями, если они узнают, что вы должны, но у вас нет разрешения. Город может заставить вас получить разрешение и может удвоить или утроить плату за разрешение. Он также может закрыть ваш проект или потребовать от вас снести вашу работу (например, убрать стену, чтобы увидеть, что за ней), если возникнет вопрос, была ли работа выполнена в соответствии с кодом.

Хуже всего было бы, если бы это произошло, когда вы пытаетесь продать свой дом, когда такие проблемы часто всплывают на поверхность. Несанкционированное строительство может снизить стоимость вашего дома, и вам, возможно, даже придется привести его в порядок в качестве условия продажи.

Короче говоря, рисковать не стоит. Дополнительную информацию о получении разрешения после завершения строительства см. в разделе «Обнаружение несанкционированного строительства при продаже дома».

Могу ли я сдать в аренду свой дом в сообществе, управляемом ассоциацией домовладельцев?

Ваша ассоциация домовладельцев (ТСЖ) может иметь строгие правила и ограничения — или категорический запрет — в отношении аренды.

Заинтересованы в аренде принадлежащего вам дома в плановой застройке (PUD) или сообществе с общими интересами (CID)? Возможно, вы купили недвижимость для сдачи в аренду или съезжаете, но не хотите продавать. Прежде чем рекламировать свой дом в аренду, ознакомьтесь с правилами и ограничениями вашей ассоциации домовладельцев (ТСЖ) в отношении аренды. И если вы в конечном итоге арендуете, убедитесь, что вы соблюдаете соответствующие законы арендодателя-арендатора.

Ознакомьтесь с Правилами развития вашего ТСЖ по аренде

Во-первых, убедитесь, что предложенная вами аренда не вызовет у вас проблем с ТСЖ. Это означает, что вы должны изучить ограничения по аренде в руководящих документах вашего проекта, включая учредительные документы и подзаконные акты ТСЖ, а также декларацию соглашений, условий, ограничений и сервитутов (CC&R’s).

Если у вас еще нет копии руководящих документов вашего ТСЖ, вы можете получить ее в своем ТСЖ или в реестре недвижимости в округе, в котором находится ваша застройка. Также поговорите с советом директоров вашего ТСЖ, чтобы получить консультацию по любым применимым положениям.

В зависимости от застройки ограничения на аренду ТСЖ могут сильно различаться, от полного запрета на аренду до полного отсутствия ограничений на аренду. Большинство правил разработки находятся где-то посередине. Общие правила CID и PUD делают следующее:

• ограничивают процент сдаваемых в аренду квартир, существующих в любой момент времени (иногда это связано с длинным списком ожидания для владельцев, желающих сдать свои квартиры в аренду)
• установить условия аренды (например, требование аренды минимум на один год) или
• требуют регистрации арендатора, залога арендатора или сборов.

Кроме того, ваш жилой комплекс может разрешать аренду, но ограничивать деятельность арендаторов, например запрещать арендаторам пользоваться местами общего пользования или разрешать общественные мероприятия только «владельцам».

Что произойдет, если вы нарушите ограничения по аренде вашего ТСЖ?

Хотя у вас может возникнуть соблазн, сдача квартиры в аренду, несмотря на ограничения ТСЖ, обычно является плохой идеей. Большинство ТСЖ уполномочены обеспечивать соблюдение правил застройки путем наложения штрафов и санкций за нарушения правил (подробности см. в руководящих документах вашей застройки).

Имейте в виду, что в дополнение к принудительным действиям ТСЖ вы также рискуете оттолкнуть своих соседей и совладельцев.

Ознакомьтесь с федеральными, государственными и местными законами о арендодателях-арендаторах

Если вы получили зеленый свет от вашего ТСЖ, следующим шагом (до принятия заявок или подписания договора аренды с арендатором) является выяснение того, какие законы применяются к вашей собственности .

Например, в законе вашего штата может быть указана максимальная сумма страхового депозита, взимаемого с арендаторов, или условия, которые вы должны включить в договор аренды. Ваши местные правила зонирования могут ограничивать использование вашего дома (например, запрещая арендатору вести бизнес в вашем жилом районе). Могут дополнительно применяться местные правила контроля арендной платы.

Раздел «Арендодатели и сдаваемая в аренду недвижимость» на Nolo.com — хорошее место для начала, особенно раздел, посвященный законам штатов об арендодателях и арендаторах. Законы некоторых штатов освобождают арендодателей, которые сдают в аренду только один или два объекта недвижимости, поэтому убедитесь, что вы понимаете, применим ли конкретный закон к вашей ситуации.

Если вы новичок в арендодательстве, см. книгу Ноло «Новый домовладелец ». Вы можете проконсультироваться с местным адвокатом для получения дополнительной информации о том, какие ограничения по аренде применяются к вашему дому.

Что делать, если ваше развитие ограничивает арендную плату?

Если вы расстроены тем, что ваша застройка ограничивает или запрещает сдавать вашу квартиру, помните, что когда вы покупали в застройке, вы соглашались соблюдать все ее правила и положения. Встреча с вашим ТСЖ может помочь вам лучше понять причины, лежащие в основе правил, которые часто включают следующее.

• Поддержание стоимости имущества. Правила и положения PUD или CID принимаются с целью принести пользу всем владельцам в застройке (а не одному владельцу). Поскольку владельцы обычно заботятся о своей собственности лучше, чем арендаторы, многие застройки вводят правила, ограничивающие арендную плату, чтобы лучше сохранить общую стоимость недвижимости в застройке.

• Соблюдение ипотечных правил. Другой распространенной причиной ограничения арендной платы является удовлетворение требований ипотечных кредиторов, таких как Fannie Mae, Freddie Mac и FHA, которые не будут финансировать дом в сообществе с большим процентом сдаваемой в аренду недвижимости.

• Обеспечение хорошо управляемого ТСЖ. Кроме того, застройка со слишком большим количеством арендных плат рискует не иметь достаточного количества владельцев-добровольцев для управления ТСЖ; критический фактор в поддержании нормального хода разработки.

Изменение ограничений по аренде ТСЖ

Если вы просто не можете жить с ограничениями по аренде вашего жилого комплекса, вы можете попробовать изменить или устранить ограничения, изменив правила.

Как внести поправки в правила ТСЖ

К сожалению, внесение поправок в руководящие документы застройки обычно является сложным, иногда дорогостоящим и почти всегда длительным процессом. Устранение или изменение ограничения обычно предполагает получение голосов всех членов ТСЖ (всех владельцев в застройке) или, как минимум, большинства членов совета директоров ТСЖ.

В документе, содержащем регламент, должны быть указаны процедуры, необходимые для внесения в него изменений. Крайне важно тщательно следовать требуемым процедурам. Опытный местный юрист может помочь вам в определении необходимого процесса внесения поправок и в попытках внесения поправок.

Поговорите с советом ТСЖ, прежде чем пытаться изменить правила

Встреча с советом директоров вашего ТСЖ, прежде чем пытаться изменить какие-либо правила, является мудрой идеей.